中國房產(chǎn)寫字樓投資在未來幾年將保持高活躍度
發(fā)布時(shí)間：2011年04月20日分享到：近日，仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報(bào)告《發(fā)展變遷：中國房地產(chǎn)投資市場動(dòng)態(tài)》顯示，中國大陸的房地產(chǎn)投資市場正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中。在過去一年半的時(shí)間里，中國房地產(chǎn)投資市場經(jīng)歷了諸多變化，這不僅包括市場參與者構(gòu)成上的變化，也包括許多新法規(guī)的實(shí)施。該研究報(bào)告重點(diǎn)闡述了市場發(fā)生的顯著變化和投資機(jī)會(huì)，其中包括：“境外投資者的回歸，尤其是在商鋪與寫字樓物業(yè)市場領(lǐng)域”；保險(xiǎn)公司的進(jìn)入對房地產(chǎn)投資市場的影響；“房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)和人民幣基金的發(fā)展”；基于良好市場基本面的健康投資環(huán)境。
境外投資者將會(huì)積極找尋發(fā)展中的商鋪和寫字樓物業(yè)市場的投資機(jī)會(huì)。隨著國內(nèi)流動(dòng)性收緊至金融危機(jī)前的水平，以及開發(fā)商資金鏈壓力的顯現(xiàn)，境外投資者的資本將再次發(fā)揮重要的作用。政府對開發(fā)社會(huì)保障房的大力提倡，對境外投資者參與醫(yī)療福利設(shè)施的鼓勵(lì)，加之日益增長的對養(yǎng)老物業(yè)的需求，都將為機(jī)構(gòu)投資者帶來新的機(jī)會(huì)。人民幣基金和房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)在政府的指導(dǎo)下發(fā)展、建立，以及保險(xiǎn)公司的資金的運(yùn)用也都將大力推動(dòng)這些新興領(lǐng)域的發(fā)展。隨著保險(xiǎn)公司更積極地入市，投資市場將日益明顯地感受到來自這一領(lǐng)域的影響。
境外買家的回歸：在全球金融危機(jī)過后，2010年境外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場上的投資活動(dòng)明顯活躍，在整棟樓宇買賣市場中占全年總交易量的41%。其中來自亞洲的投資者占到總量的34%(收購的大宗房地產(chǎn)資產(chǎn)總額達(dá)到51億美元)。特別是來自香港和新加坡的投資者在中國大陸各地大舉投資。相比之下，歐美投資者則較為謹(jǐn)慎，主要集中在上海這座城市，盡管其可供交易的物業(yè)資產(chǎn)數(shù)量亦很有限，如果他們不放寬其投資視野、探求新的投資領(lǐng)域，未來發(fā)展將面臨很大局限。
國內(nèi)投資者的動(dòng)態(tài)：2009年國內(nèi)投資者的活動(dòng)出現(xiàn)激增，主要是由于國有企業(yè)大量購買自用物業(yè)，而2010年投資交易量則下降了7%，投資減少的部分原因是由于政府政策的改變。由于金融機(jī)構(gòu)收緊信貸，國內(nèi)投資者在獲取資金方面面臨困難。與成熟市場不同，中國國內(nèi)資本市場融資渠道有限，這使得國內(nèi)投資者在市場競爭中處于相對的劣勢。由于擔(dān)心資產(chǎn)價(jià)格上漲，政府鼓勵(lì)國內(nèi)投資者進(jìn)行“具有中國特色”的投資，如保障型居住用房和養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)。
2010年9月，中國的保險(xiǎn)公司最終獲準(zhǔn)參與房地產(chǎn)投資，投資上限為公司資產(chǎn)總額的10%。他們因此有可能成為投資市場的主導(dǎo)力量。盡管截至2010年底，中國保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)總額已突破5萬億元人民幣(約合7700億美元)，并且每年在以20%的速度穩(wěn)定增長，但目前尚未有大額投資交易活動(dòng)出現(xiàn)。保險(xiǎn)公司仍要面對許多挑戰(zhàn)，如：缺乏房地產(chǎn)投資管理人才；國內(nèi)缺乏投資類級別資產(chǎn)；缺乏內(nèi)部管理機(jī)制；缺乏資產(chǎn)管理能力。
保險(xiǎn)公司將房地產(chǎn)視為用以平衡他們長期保險(xiǎn)責(zé)任的理想投資產(chǎn)品，因此他們必定會(huì)成為房地產(chǎn)市場的核心投資者。
在當(dāng)前的金融環(huán)境下，阻礙房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)獲得批準(zhǔn)的障礙沒有絲毫的減少。因此，人們紛紛推薦類似REITs的投資結(jié)構(gòu)，以便為保障性住房開發(fā)提供資金。政府通過規(guī)定土地價(jià)格和租金來確定產(chǎn)品的收益和利潤水平。由于這種結(jié)構(gòu)可保證穩(wěn)定的收入，其產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)因素就僅存在于開發(fā)商能否有效地管理控制建設(shè)成本方面。
目前，人民幣基金及其投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)的法律依據(jù)尚且模糊，但上海、北京和天津正在進(jìn)行此類試點(diǎn)，已經(jīng)吸引了多家知名的國際基金管理機(jī)構(gòu)的積極參與。盡管對境外投資者來說市場尚存一些不確定因素，但國際基金管理機(jī)構(gòu)仍可從尚未充分利用的國內(nèi)巨額資本中獲得大量的投資機(jī)會(huì)。
商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勁的市場基本面為渴望在中國購置資產(chǎn)的亞太區(qū)境外投資者創(chuàng)造了一個(gè)良好的市場環(huán)境。
寫字樓：中國一線城市的寫字樓市場整體表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，2010年的凈吸納量創(chuàng)造了歷史新高。面對著中央商務(wù)區(qū)交易資產(chǎn)缺乏的情況，一些活躍的投資者已經(jīng)開始在一線城市的新興區(qū)域?qū)で笥袃r(jià)值的寫字樓投資機(jī)會(huì)；另有一部分投資者則對寫字樓投資進(jìn)行升級翻新，或?qū)⒃许?xiàng)目改造成綠色建筑。在二線城市，許多全新的中央商務(wù)區(qū)正處于開發(fā)之中，開發(fā)商們也在采取散售的策略；其相對較低的資產(chǎn)價(jià)格為保險(xiǎn)公司等長期投資者提供了一個(gè)誘人的選擇。仲量聯(lián)行廣州投資部經(jīng)理劉裕通表示，“2010年廣州甲級寫字樓大宗交易活躍，成交量創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)未來可供出售的甲級寫字樓將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，推動(dòng)資本值進(jìn)一步上揚(yáng)?！?/P>
商鋪：中央政府鼓勵(lì)提升居民消費(fèi)的政策，加之全國范圍內(nèi)城市居民收入的穩(wěn)定增長，強(qiáng)勁的市場基本面持續(xù)吸引著投資者的興趣。商鋪投資者不僅僅是在一線城市，而是在全國范圍內(nèi)尋找優(yōu)質(zhì)地段進(jìn)行投資。購物中心需要隨著市場條件和消費(fèi)者品味的改變而及時(shí)做出相應(yīng)的策略調(diào)整，經(jīng)驗(yàn)豐富的商鋪資產(chǎn)管理者依然有機(jī)會(huì)成功地在商鋪投資領(lǐng)域獲得較大的市場份額。
住宅：由于政府政策抑制需求、限制價(jià)格上漲，投資者的機(jī)會(huì)將來自信貸緊縮政策。到2011年末，銀行必須重新將資產(chǎn)負(fù)債表外的信貸調(diào)回到資產(chǎn)負(fù)債表記錄中，信貸流動(dòng)性控制顯現(xiàn)。由于政府重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)適用房，希望開發(fā)商針對低收入購房者進(jìn)行開發(fā)，而上漲的土地價(jià)格使開發(fā)商的利潤受到擠壓，這最終將導(dǎo)致那些債務(wù)比率過高的開發(fā)商顯現(xiàn)壓力，同時(shí)投資者也將在此之中發(fā)掘到投資機(jī)遇。
展望未來，投資市場基本面保持強(qiáng)勁，這顯然會(huì)給國內(nèi)外投資者帶來機(jī)遇。國內(nèi)市場較低的投資收益率和有限的投資機(jī)會(huì)，將可能導(dǎo)致眾多國內(nèi)投資者開始關(guān)注海外房地產(chǎn)市場。或許在未來幾年中國房地產(chǎn)投資市場及其相關(guān)領(lǐng)域仍將保持高度活躍及強(qiáng)勁的市場驅(qū)動(dòng)力。
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