盈大地產(chǎn)對(duì)盈科中心暗盤(pán)發(fā)售或已完成
發(fā)布時(shí)間：2011年04月18日分享到：2月下旬，北京盈科中心開(kāi)價(jià)40億元人民幣(約47.3億港元)暗盤(pán)發(fā)售的消息不脛而走。
李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)盈大地產(chǎn))最終公開(kāi)承認(rèn)，最近是有若干第三者已表達(dá)了收購(gòu)盈科中心的意愿，公司對(duì)投資機(jī)會(huì)持開(kāi)放態(tài)度，但并未作出任何決定。
“這棟樓遲早是要賣(mài)掉的，沒(méi)有懸念?！币晃恢槿嗽?月初接受《地產(chǎn)》記者采訪時(shí)表示。雖然究竟買(mǎi)家是誰(shuí)、談到何種地步仍未有消息傳出，但是，“估計(jì)交易快完成了”。
二度叫價(jià)
落成于1998年的北京盈科中心，坐落在北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)的長(zhǎng)虹橋邊，隸屬于繁華的CBD商圈的北部，相距燕莎商圈亦不遠(yuǎn)。該項(xiàng)目由李澤楷旗下的電訊盈科持股62%的盈大地產(chǎn)持有，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，目前的業(yè)態(tài)構(gòu)成為兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、兩棟高級(jí)服務(wù)式公寓，及近3.8萬(wàn)平方米的太平洋百貨購(gòu)物中心。
從2008年開(kāi)始，北京盈科中心便被打上了“待售”的標(biāo)簽。2008年4月，盈科大地產(chǎn)發(fā)出《磋商出售北京盈科中心》公告，稱(chēng)“正在與有意買(mǎi)家商討出售其于北京盈科中心的權(quán)益?！?/P>
據(jù)悉，那時(shí)該項(xiàng)目的未售部分總建筑面積為169915.83平方米及861個(gè)車(chē)位，根據(jù)2008年2月29日進(jìn)行的估值，市值可達(dá)41.03億港元。盈大地產(chǎn)當(dāng)時(shí)聲稱(chēng)：“盡管出售的價(jià)格、時(shí)間及其他條款尚未落實(shí)，但預(yù)期北京盈科中心的凈收購(gòu)價(jià)將在41.03億港元正負(fù)5%這一浮動(dòng)范圍內(nèi)。”
當(dāng)時(shí)更有媒體爆料，在盈大地產(chǎn)估值前，便有新加坡機(jī)構(gòu)投資者Pacific Star Group擬以約5.5億美元收購(gòu)，另兩家美資財(cái)團(tuán)也表態(tài)，會(huì)出更高的報(bào)價(jià)。但或是金融危機(jī)的影響，北京盈科中心并沒(méi)有在2008年成功出手。
近3年的時(shí)間過(guò)去了，市場(chǎng)盛傳這次北京盈科中心的叫價(jià)是40億元人民幣(約47.3億港元)，算來(lái)前后兩次的要價(jià)相差無(wú)幾。一位不具名的業(yè)內(nèi)人士直言：“要么是當(dāng)時(shí)高估了，現(xiàn)在是合理價(jià)格；要么就是現(xiàn)在有些低估。”
若以北京盈科中心未售面積近17萬(wàn)平方米，40億元人民幣的預(yù)計(jì)成交價(jià)計(jì)算，每平方米才2萬(wàn)多元。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，北京盈科中心所處地段，目前的拿地成本每平米就得2萬(wàn)多元。
寫(xiě)字樓散售的話(huà)，這個(gè)地段4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的售價(jià)是沒(méi)有問(wèn)題的；機(jī)構(gòu)整棟拿，每平米至少也得達(dá)到三萬(wàn)七八。這個(gè)地段的百貨日租金也就5-6元/平方米的水平，超市每日每平方米3塊多。如此推算，百貨的每平方米售價(jià)最多3萬(wàn)多元。“以土地價(jià)值論，這個(gè)租金水平?jīng)]有很大的吸引力。若改成拆散出租(店中店形式)，每平方米可達(dá)5萬(wàn)-8萬(wàn)元。”
在蔡宇翔看來(lái)，三年前市場(chǎng)不好，有這么多現(xiàn)金的人不是很多，不容易找到買(mǎi)家，“40億不具吸引力”。但今天，“想買(mǎi)的人多了起來(lái)，同樣的價(jià)格放在今天是可以接受的。”
成敗大客戶(hù)
據(jù)一位知情人士透露，從租金算回報(bào)，北京盈科中心的“賬”肯定算不過(guò)來(lái)。
未通地鐵10號(hào)線的時(shí)候，其所處地段的交通并不十分方便，車(chē)輛進(jìn)出都要走南面的路，一旦堵車(chē)就麻煩了。那時(shí)的太平洋百貨的日子不好過(guò)，日流水才幾十萬(wàn)。
而寫(xiě)字樓部分，在2004-2006年的租金水平還是相當(dāng)可觀的，因?yàn)槌鲎饴屎芨?，很多面積都被大客戶(hù)內(nèi)部的擴(kuò)租消化掉了。但是，“盛極而衰，當(dāng)幾個(gè)大客戶(hù)的擴(kuò)租需求都撞到一塊，無(wú)法實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，必然要有大客戶(hù)走掉。”按照這位知情人的說(shuō)法，過(guò)往的諾基亞(2008年搬遷到亦莊)、強(qiáng)生(2009年遷址到華貿(mào)中心)、IBM(2010年搬到盤(pán)古大觀)的遷出，是北京盈科中心面臨過(guò)的幾次大考。“諾基亞出走后，曾經(jīng)有過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的空置，造成很大的困擾。去年IBM出走，也同樣讓業(yè)主很著急?！?/P>
在這位知情人看來(lái)，2008年到現(xiàn)在，北京盈科中心的寫(xiě)字樓租金沒(méi)有大起大落的變化，一直處于比較低位的水平。但客戶(hù)群體很好，比較講究客戶(hù)層次主要是外企和世界500強(qiáng)企業(yè)。
2010年10月，IBM搬走讓北京盈科中心騰出來(lái)的1萬(wàn)多平方米的面積，正好被中信銀行相中，雙方談得很深入。“但就在即將簽約之時(shí)，中信銀行方面忽然聽(tīng)到該項(xiàng)目要出售的消息，便想再找別樓。隨后，北京盈科中心的大老板從香港趕來(lái)，跟中信銀行的大老板見(jiàn)了一面，表示買(mǎi)賣(mài)不影響租賃，出售會(huì)帶著租約。中信銀行方面衡量再三，考慮到北京盈科中心業(yè)主的口碑，最后還是簽了約。”
“帶著租約賣(mài)，租金是很重要的一個(gè)指標(biāo)?！痹撊耸客茰y(cè)，中信銀行占了最好的樓層，支付的租金并不高，或許都達(dá)不到120元/平米，肯定不會(huì)比IBM在的時(shí)候好IBM之前不斷續(xù)租，最后的租金并不低，不比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)便宜?！爸行诺淖饨鹂隙ū犬?dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)低了不少?！?/P>
實(shí)際上，IBM的出走本是盈科拔高租金的一個(gè)很好機(jī)會(huì)。在2010年11月份和中信銀行最終簽約時(shí)，盈大地產(chǎn)可能并沒(méi)有意識(shí)到中信銀行當(dāng)時(shí)很難在核心地段的其他樓宇里，找到合適的一萬(wàn)多平米的面積了?！白饨鸺词乖偬岣?0%-30%，中信銀行或許也能接受。”
更何況，本身CBD的租金一直在走高。IBM走后的空置面積，若分成一層一層去出租，所得的租金會(huì)高很多，可以增加將近40%?！皬娜ツ?0月份，分幾個(gè)客戶(hù)談，相信到現(xiàn)在也能把空置的面積都消化掉，租金可以做到160-170元/平方米?，F(xiàn)在還有面積的話(huà)，可以實(shí)現(xiàn)180-190元/平方米，甚至是200元/平方米以上。”
目前，北京盈科中心的客戶(hù)中，波音在擴(kuò)租，中信銀行又來(lái)了“超大的客戶(hù)還是比較多”，大客戶(hù)太多的問(wèn)題仍然存在：一旦大客戶(hù)的擴(kuò)租需求不能被滿(mǎn)足，便會(huì)選擇離開(kāi)，進(jìn)而造成很大面積的空置?！俺瞬环€(wěn)定，租金收益勢(shì)必會(huì)下降，很難再背回來(lái)。在一個(gè)樓里，招牌性大客戶(hù)所占面積不要超過(guò)25%?！?/P>
該分析人士認(rèn)為，從2008年末到現(xiàn)在，北京盈科中心的信息溝通能力和活躍程度都略顯不足。據(jù)說(shuō)，直到IBM跟盤(pán)古大觀簽完意向，交完定金，準(zhǔn)備裝修的時(shí)候，才知道其要走。而那時(shí)候，市場(chǎng)上絕大部分的代理機(jī)構(gòu)都知道IBM要走了。
“雖然現(xiàn)在很多軟硬件更新的樓起來(lái)了，北京盈科中心仍然可以算是市場(chǎng)內(nèi)比較高端的樓盤(pán)。因?yàn)樗目蛻?hù)組成，它的地位一直在，只不過(guò)它沒(méi)有把這些客戶(hù)品牌的號(hào)召力轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)?！?/P>
套現(xiàn)后淡出？
據(jù)傳，此番的暗盤(pán)出售，感興趣者不少，既有開(kāi)發(fā)商，也有投資機(jī)構(gòu)。亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波認(rèn)為，港資對(duì)北京盈科中心所處區(qū)域的認(rèn)同度很高，未來(lái)這個(gè)商圈將更休閑娛樂(lè)和國(guó)際化，“港資和外資的興趣會(huì)大一些?！?/P>
“歸根結(jié)底，北京盈科中心是一個(gè)已經(jīng)開(kāi)業(yè)10多年的項(xiàng)目，最終是要有運(yùn)營(yíng)能力的人來(lái)接手?！蓖I(yè)北京資產(chǎn)管理顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理唐耀指出：這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分太平洋百貨，馬上就要合同到期，正好也是商場(chǎng)改造轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)點(diǎn)，“拿過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，就要馬上把增值空間做出來(lái)?！?/P>
“約20萬(wàn)平方米的體量，40個(gè)億的價(jià)碼。太大了，可能有些企業(yè)一口氣吃不下來(lái)，會(huì)以某種聯(lián)合體的形式競(jìng)標(biāo)?！碧埔M(jìn)一步解釋道：比如將商業(yè)給予那些愿意長(zhǎng)期持有的機(jī)構(gòu)或者開(kāi)發(fā)商，辦公樓和住宅部分給另外一個(gè)人可以再次變現(xiàn)，再轉(zhuǎn)賣(mài)。住宅已經(jīng)有部分出售過(guò)了，辦公樓起碼可以分整層銷(xiāo)售，因?yàn)槭兄行哪軌蛘麑愉N(xiāo)售的寫(xiě)字樓供應(yīng)幾乎為零。
值得玩味的是，北京盈科中心乃李澤楷在內(nèi)地最早開(kāi)發(fā)，唯一持有的地產(chǎn)項(xiàng)目。從盈大地產(chǎn)當(dāng)前的布局看，北京盈科中心成功售出，將只剩下香港、日本和泰國(guó)的物業(yè)。但北京盈科中心待售的兩次流傳，最起碼都給盈大地產(chǎn)的股價(jià)帶來(lái)了不小的上漲。
李澤楷的盈大地產(chǎn)這么多年，只在內(nèi)地做了這么一個(gè)差強(qiáng)人意的項(xiàng)目，并未有其他的后續(xù)項(xiàng)目跟進(jìn)開(kāi)發(fā)?；蛟S，李澤楷之意不在追求利益的最大化，需要套現(xiàn)做地產(chǎn)以外的事情。短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)一筆可觀的利潤(rùn)后，“淡出”內(nèi)地房地產(chǎn)，擇時(shí)再入，倒也符“小超人”李澤楷的做事風(fēng)格。
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