CBRE:寫字樓加速上行 一線城市租金升幅顯著
發(fā)布時間：2011年04月15日分享到： 4月14日，世邦魏理仕發(fā)布第一季度房地產(chǎn)市場報(bào)告，報(bào)告表明邁入2011年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)各異。辦公樓物業(yè)市場持續(xù)加速上行，一線城市表現(xiàn)尤為突出，北、上、廣、深的市場租金季度環(huán)比升幅均超過4%。零售物業(yè)市場表現(xiàn)更為穩(wěn)健，大部分城市本季度租金增幅在0.5%至3%。雖然有一些國際品牌由于對本地市場的不適應(yīng)并導(dǎo)致經(jīng)營不佳而撤出市場或調(diào)整策略，更多的商家仍對于中國這個快速成長的市場表現(xiàn)出極大的興趣。2011年對于住宅市場的調(diào)控態(tài)勢依然不會放松，目前限購禁令已被推廣至所有省會、直轄市及計(jì)劃單列市，導(dǎo)致成交量方面的大量萎縮。華北地區(qū)：辦公樓市場表現(xiàn)出上升趨勢
2011年第一季度，華北五城市辦公樓市場表現(xiàn)出上升趨勢。在缺乏新增供應(yīng)的情況下，需求依然保持旺盛勢頭，市場整體空置率持續(xù)走低，從而帶動五城市辦公樓租金整體上揚(yáng)。北京辦公樓市場表現(xiàn)最為突出，租金季度漲幅達(dá)7%，創(chuàng)2010年以來單季最大漲幅紀(jì)錄。在高端住宅銷售市場方面，受政府調(diào)控政策影響，華北五城市高端住宅銷售量受到負(fù)面影響，售價漲幅有限，但平均售價未出現(xiàn)下滑。租賃市場中，受需求上升帶動，華北各城市高端住宅租金均走高。
在零售物業(yè)市場方面，2011年首季度，外資品牌在華北各城市擴(kuò)張速度不減，國內(nèi)零售商業(yè)不斷開辟新店，新增需求逐漸消化空置面積，致使零售物業(yè)入駐率持續(xù)走高，也進(jìn)一步促使華北大部分城市零售物業(yè)租金普遍上揚(yáng)。而隨著零售業(yè)和電子商務(wù)的快速發(fā)展，市場對物流設(shè)施需求迅猛增加，但市場供應(yīng)有限，造成華北五城市物流設(shè)施租金在本季度全部上升。
華東地區(qū)：上海租金價格漲幅最為顯著
華東各地辦公樓市場在2011年的第一季保持上揚(yáng)，其中上海租金價格漲幅最為顯著，環(huán)比上升5.9%。在同期杭州、南京及寧波的租金漲幅小于1%。市場需求保持旺盛，凈吸納面積是近三年來同期最高的。在華東各市場，如上海及寧波，由于缺乏新增供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率保持在歷史低位。而區(qū)域內(nèi)旺盛的消費(fèi)力依然吸引著國際品牌入駐，以試圖抓住商機(jī)，為此他們也愿意為核心商圈位置負(fù)擔(dān)更高的租金成本。
相較于中端住宅市場，限購令的影響對于豪宅更為明顯，華東各地第一季度豪宅成交量明顯下降。價格方面，由于上海新頒布的物業(yè)稅僅對新購房屋設(shè)置條件征收，因此對于房產(chǎn)市場目前影響依然較小。買賣雙方普遍陷于觀望，開發(fā)商更紛紛推遲開盤計(jì)劃，致使市場成交價格維持堅(jiān)挺。租賃市場上，隨著第一季度展會活動的活躍，租賃交易保持活躍，豪宅租賃市場表現(xiàn)良好。而新年伊始，長三角物流設(shè)施市場土地價格及租金均漲幅明顯，其中租金增幅范圍在1%至5%。
華南地區(qū)：優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金普遍上揚(yáng)
2011年第一季度，華南區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金普遍上揚(yáng)，其中辦公樓租金漲幅最為明顯。廣州深圳兩地優(yōu)質(zhì)辦公樓空置面積顯著減少，帶動租金上升，分別在季內(nèi)錄得4.8%和6.7%的租金增長。這兩個城市的CBD在本季度均有物業(yè)落成，其中位于深圳的卓越世紀(jì)中心1號樓為市場帶來110,000平方米的甲級辦公面積供應(yīng)，而廣州也迎來了三個季度以來的一個供應(yīng)高峰，共約17萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公樓面積投入市場。零售物業(yè)方面，深圳購物中心首層租金在本季錄得5.3%的明顯季度增長。相比之下，廣州由于近兩個季度陸續(xù)有新興商圈的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)，全市平均租金繼續(xù)下調(diào)。
華南地區(qū)高檔住宅租賃市場在第一季度表現(xiàn)活躍。其中，由于廣州珠江新城大量新落成住宅投入租賃市場，吸引了其他區(qū)域的高端租客。而深圳蛇口則在本季度迎來區(qū)域里第三家由國際運(yùn)營商管理的服務(wù)式公寓項(xiàng)目——雅詩閣深圳美倫服務(wù)公寓。工業(yè)物業(yè)方面，旺盛的國內(nèi)需求帶動華南地區(qū)的倉儲設(shè)施需求，季內(nèi)廣州深圳兩地均分別錄得超過18,000平方米的大宗倉儲成交。而研發(fā)設(shè)施方面，廣州的科學(xué)城和深圳的高新科技園由于不乏新增優(yōu)質(zhì)研發(fā)面積，成為大型科研租客的理想?yún)^(qū)域。
中西部地區(qū)：延續(xù)上季以來的發(fā)展態(tài)勢
中西部地區(qū)市場在本季度延續(xù)了上季以來的發(fā)展態(tài)勢，企業(yè)擴(kuò)張，與逐步增強(qiáng)的消費(fèi)力有力驅(qū)動了包括辦公樓、商業(yè)和工業(yè)物業(yè)各地產(chǎn)類型快速發(fā)展，需求逐漸升級過程中進(jìn)一步帶動了租金和售價的上漲。成都、武漢和重慶三地辦公樓市場均有新增供應(yīng)，而其中西安和武漢的空置率有所下降，所有四個城市均錄得辦公樓租金的上漲。預(yù)計(jì)成都和重慶兩地今年的新增供應(yīng)將明顯增長，因而很可能導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升。金融業(yè)對辦公樓的需求很大，本季有相當(dāng)數(shù)量的辦公樓租售交易來自國內(nèi)外的銀行等企業(yè)，這在重慶、武漢和成都較為明顯。
由于限購的影響，高檔住宅市場成交量均大幅下降，但四個城市的價格仍然保持穩(wěn)定。其中武漢和重慶還出現(xiàn)了價格的加速增長。成都、重慶和武漢的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場出現(xiàn)新增供應(yīng)，致使部分城市空置率小幅上升。盡管如此，新增項(xiàng)目基本達(dá)到預(yù)期，招商租賃比較順利。這些項(xiàng)目也逐漸成為當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)物業(yè)的新標(biāo)桿。值得一提的是，宜家于本季度宣布將在武漢東西湖區(qū)開發(fā)一個14.5萬平方米的購物中心。工業(yè)物業(yè)市場整體發(fā)展良好，倉儲設(shè)施、研發(fā)物業(yè)和廠房的租金均出現(xiàn)增長。來自電子制造和外包服務(wù)等產(chǎn)業(yè)向成都和重慶擴(kuò)張的勢頭比較明顯，而武漢出現(xiàn)了物流行業(yè)的投資熱潮。
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