“內(nèi)資外買” 資金尋路人民幣REITs
發(fā)布時(shí)間：2011年04月14日分享到：
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幾經(jīng)波折，華人首富李嘉誠(chéng)的REITs終于獲得香港證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。與先前的領(lǐng)銳、越秀不同，這只被命名為“匯賢”的REITs，首次采用人民幣計(jì)價(jià)、發(fā)行以及派息。目前，包括中信證券、匯豐在內(nèi)的承銷商預(yù)估的每手價(jià)格約在5~6元人民幣之間。即便高出先前市場(chǎng)普遍猜測(cè)的每手3~4元的價(jià)格，仍然引發(fā)市場(chǎng)的“熱捧”。而記者掌握的情況表明，由于以人民幣計(jì)價(jià)發(fā)行并派息，“匯賢”的潛在買家中，有大量?jī)?nèi)地機(jī)構(gòu)以及散戶資金。
中國(guó)房地產(chǎn)研究中心的研究報(bào)告顯示，由于內(nèi)地對(duì)住宅實(shí)施限購(gòu)，導(dǎo)致約超過850億元的社會(huì)資金從住宅市場(chǎng)中被“擠出”。而以人民幣計(jì)價(jià)的商業(yè)資產(chǎn)正在借助私募等渠道，成為這部分資金的出口。人民幣計(jì)價(jià)的“匯賢”，或許又是一條新路。
內(nèi)資“外買”
“過于具體的情況涉及商業(yè)機(jī)密，但確實(shí)有不少內(nèi)地的資金考慮購(gòu)買匯賢，成交的可能性比較大，保守估計(jì)這部分需求至少有1/3?！?月6日晚，一位不愿具名的“匯賢”承銷商負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)。匯賢是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以旗下內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)——北京東方廣場(chǎng)為主資產(chǎn)包發(fā)行的以人民幣計(jì)價(jià)的REITs產(chǎn)品。
所謂REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，是指以公募方式將指定資產(chǎn)包中的持有型物業(yè)分份出售，而后以經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行派息分紅的一種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此前，在香港已有越秀、領(lǐng)銳兩只REITs，但均以港幣發(fā)行計(jì)價(jià)、派息?！斑@次匯賢的承銷商中，既有匯豐這樣的老牌英資承銷商，也有內(nèi)地的中信證券，這樣的安排，就是考慮到以人民幣計(jì)價(jià)后，內(nèi)地資金可能產(chǎn)生的購(gòu)買需求?！币晃唤咏袖N商的人士向記者透露。
記者了解到，領(lǐng)銳、越秀兩只REITs首發(fā)之時(shí)，其內(nèi)地資金的購(gòu)買比例約在1/4左右，之所以較低，主要是由于其發(fā)行、派息以港幣計(jì)價(jià)，投資人所得的派息收益如需轉(zhuǎn)移至中國(guó)內(nèi)地，須兌換為人民幣，但中國(guó)內(nèi)地對(duì)于資本項(xiàng)目的管制，即便是港幣的結(jié)匯，額度也十分有限。
前述不愿具名的承銷商告訴記者，匯賢的內(nèi)地散戶購(gòu)買需求中，內(nèi)蒙古、江浙等地的社會(huì)資金較為集中，其中以不同規(guī)模、等級(jí)的私募集體商洽認(rèn)購(gòu)的情況較為普遍，同時(shí)，也有部分“散戶”。
“以人民幣計(jì)價(jià)，就意味著匯賢所產(chǎn)生的收益無須結(jié)匯，投資人就直接可以轉(zhuǎn)移到內(nèi)地的賬戶?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所所長(zhǎng)馮科告訴記者，這是導(dǎo)致匯賢的內(nèi)地資金買家遠(yuǎn)高于領(lǐng)銳、越秀兩家的原因所在。
馮科甚至預(yù)計(jì)，到正式公開發(fā)行時(shí)，內(nèi)地買家的比例恐將超過1/3，他表示，除了一些來自美國(guó)的押寶人民幣升值的資金外，想不出還有什么其他境外買家會(huì)購(gòu)買匯賢。而且匯賢以人民幣發(fā)行，境外資本同樣需要“換匯”才能購(gòu)買，而外資機(jī)構(gòu)的“換匯額度”，在資本項(xiàng)目管制下，也十分緊張。
記者掌握的情況表明，由于目前認(rèn)購(gòu)形勢(shì)較好，定價(jià)意向由此前流傳的每單位4至5元提高至5至6元，令每手千個(gè)單位的入場(chǎng)費(fèi)，可能增至近6000元，但暫未最終定案。
資金尋路
中國(guó)房地產(chǎn)研究中心最新的一份研究報(bào)告顯示，目前中國(guó)內(nèi)地執(zhí)行的嚴(yán)厲限購(gòu)政策，將導(dǎo)致超過850億元規(guī)模的社會(huì)資金從住宅市場(chǎng)中被擠出。前述不愿具名的承銷商向記者表示，他所接觸的“私募”中，不少都是成立于2011年春節(jié)之后，而在春節(jié)之前，國(guó)務(wù)院要求房?jī)r(jià)上漲較快的城市，要嚴(yán)格出臺(tái)并執(zhí)行住房限購(gòu)政策。
“他們計(jì)算投資回報(bào)是否合理的方式，就是和當(dāng)?shù)乇容^發(fā)達(dá)的民間借貸做比較，比如，鄂爾多斯民間借貸的利率月息2%~3%，而匯賢的派息預(yù)計(jì)在2.9%左右，所以，鄂爾多斯的資金在接受起來就有一定的障礙，需要拉長(zhǎng)整個(gè)回報(bào)期以穩(wěn)定收益的總額度，并且將升值預(yù)期都計(jì)算在內(nèi)，而江浙等地的資金，對(duì)這個(gè)收益率就比較認(rèn)可?！币晃辉趦?nèi)蒙古從事小型私募的操盤者向記者表示。
不過，無論如何計(jì)算其投資回報(bào)率，對(duì)于匯賢資產(chǎn)包中的投資對(duì)象商業(yè)地產(chǎn)，這些資金一直持認(rèn)可態(tài)度。高和投資合伙人蘇鑫告訴記者，從2005年開始，商業(yè)地產(chǎn)就一直是內(nèi)蒙古、山西、河北以及江浙部分地區(qū)社會(huì)資本的出路。
根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)譽(yù)翔安的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年北京寫字樓整售市場(chǎng)大單成交共計(jì)7單，總成交額約120億元。成交項(xiàng)目區(qū)域分布極為廣泛，可以稱得上是遍地開花，這在以往的整售市場(chǎng)上是不多見的。
而整棟成交之后的散售，則佐證了社會(huì)資金將商業(yè)地產(chǎn)作為資金出路的認(rèn)可度。高和投資收購(gòu)的琨莎中心二期已售罄，另外一個(gè)該基金收購(gòu)的金澳國(guó)際項(xiàng)目目前也在銷售中，潘石屹旗下的中冠大廈也將在未來幾個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)銷售。
“從目前我們和主管部門交流的情況看，內(nèi)地的REITs只可能先給保障性住房開口子，給商業(yè)地產(chǎn)開口子的可能性短期內(nèi)幾乎沒有?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)的一位權(quán)威人士稱，因此，他認(rèn)為匯賢的模式是未來的一種可能，但無論是在內(nèi)地直接散售商業(yè)地產(chǎn)，還是在境外購(gòu)買人民幣計(jì)價(jià)的REITs，實(shí)際上是殊途同歸。
譽(yù)翔安機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王珂則向記者表示，與匯賢購(gòu)買需求同類的投資性客戶主要分為兩類，一類是本地客戶嘗試性投資，相對(duì)資金量不大，約在1000萬元以內(nèi)，另一類就是異地客戶安全性投資，資金量較大，一般在2000萬元以上，規(guī)模大的甚至能夠達(dá)到幾億元，所謂安全性投資，即是在投資渠道匱乏之時(shí)的一種變相儲(chǔ)蓄的行為。（來自鳳凰網(wǎng)）
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