商業(yè)地產(chǎn)過熱的背后引擎
發(fā)布時(shí)間：2011年04月12日分享到： 對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前有兩種觀點(diǎn)，一種是專家認(rèn)為的人均商業(yè)面積過大，商業(yè)地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫；另一種是投資商認(rèn)為的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大，不存在泡沫。筆者認(rèn)為兩者都有一定的道理，只是各自對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)過于極端化。因?yàn)閷?duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，泡沫與機(jī)會(huì)并不矛盾。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是存在泡沫的，但目前來看只是區(qū)域性泡沫，比如上海、廣州、寧波等城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對(duì)于中西部地區(qū)及二三線城市來說，人均面積不足0.5平米，這當(dāng)然是不存在泡沫的，并且隨著中國(guó)人均可支配收入的增長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的潛力。那么，是什么原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)熱過了頭呢？筆者認(rèn)為可以從三個(gè)角度來解釋。
一是“因政得福”，去年以來國(guó)家為整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，尤其是今年的限購(gòu)令給中國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)劃上了一個(gè)頓號(hào)，因此龐大的住房投資市場(chǎng)不得已流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一條新的出路，魚跟著水跑是生存法則。因此，幾乎所有的大型房企都在加速商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局。2011年初以來，一直專注于住宅地產(chǎn)的萬科，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市；保利計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%；富力地產(chǎn)宣布，2011年將在全國(guó)開業(yè)16家富力旗下酒店。另外，龍湖地產(chǎn)、恒 大地產(chǎn)、金地集團(tuán)等紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，華潤(rùn)萬家、好又多、聯(lián)華等零售商也由商業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)?？胺Q史無前例。
二是“為商是道”，繁榮與政績(jī)并存成了每一個(gè)地方政府的夢(mèng)想與動(dòng)力。當(dāng)下在中國(guó)廣為流行的一個(gè)名詞叫“城市經(jīng)營(yíng)”，由此延伸的名詞則更多，城市客廳、城市綜合體、什么什么谷、什么什么城等花樣百出。我們不否定城市經(jīng)營(yíng)的價(jià)值與貢獻(xiàn)，但是我們更應(yīng)該呼吁城市經(jīng)營(yíng)要以城市對(duì)商業(yè)及經(jīng)濟(jì)的承載力為基礎(chǔ)，要做到量力而為，科學(xué)規(guī)劃。然而很多地方政府卻恰恰相反，不管商業(yè)類型是否出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化，也不管商業(yè)項(xiàng)目是否與區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套及消費(fèi)優(yōu)勢(shì)吻合，只要是商業(yè)項(xiàng)目就給上，最后導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域商業(yè)量大不強(qiáng)，商業(yè)坪效每況愈下。事實(shí)上，開發(fā)商正是抓住政府這一無知與好大喜功的軟肋進(jìn)行土地資源的盤剝。行業(yè)人都知道，一般商業(yè)用地的出讓價(jià)格都比住宅用地便宜很多，甚至通過定向出讓，土地價(jià)格只象征性收取，開發(fā)商何樂而不為。
三是“嫁接有方”，開發(fā)商成本嫁接有方，通過轉(zhuǎn)移成本的提前逃離風(fēng)險(xiǎn)。如果你認(rèn)為開發(fā)商盲目投資商業(yè)地產(chǎn)是愚昧的行為，那你就錯(cuò)了，因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)悄悄地找到了兩條轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、套取利益的路子。
第一條是建設(shè)成本的轉(zhuǎn)移，目前銀行對(duì)住宅房收緊了銀根，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還是情有獨(dú)鐘。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一方面不受限購(gòu)政策影響，另一方面有營(yíng)業(yè)額或租金預(yù)期收入，所以銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的授信度很大。即便沒有銀行授信也有信托、債券、股票、商業(yè)物業(yè)投資者、國(guó)際投資機(jī)構(gòu)等融資模式，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以順利地把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)與投資者，而自己只充當(dāng)運(yùn)營(yíng)商角色。
第二條路是運(yùn)營(yíng)成本轉(zhuǎn)移，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)的核心靈魂，只有通過運(yùn)營(yíng)效益才能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值。因此像萬達(dá)、華潤(rùn)這樣的開發(fā)企業(yè)就會(huì)通過訂單式、捆綁式的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方法去制造預(yù)期的物業(yè)價(jià)值，如通過引進(jìn)沃爾瑪賣場(chǎng)或者LV之類的奢侈品進(jìn)駐來提升整體的租金價(jià)格或銷售價(jià)格，最后為其買單的是國(guó)有品牌與物業(yè)投資者。
對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)來說，不能稱為絕對(duì)稱為泡沫化，更不能絕對(duì)稱為非泡沫化，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的概念并非只是購(gòu)物中心或市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的涵蓋面很廣，一切用于交易經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)物業(yè)都是商業(yè)地產(chǎn)，所以這其中包括酒店、寫字樓等等，其各自的泡沫程度也不一樣。但總的來說，目前商業(yè)地產(chǎn)投資確實(shí)過于白熱化，以至出現(xiàn)盲目的投資行為。筆者認(rèn)為真正可怕的不是商業(yè)地產(chǎn)泡沫本身，而是來自中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、政府及金融機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知與價(jià)值誤導(dǎo)，這可能會(huì)影響中國(guó)未來商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，甚至影響到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略格局。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
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