住宅開發(fā)商試水商業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時間：2011年04月11日分享到： 住宅開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)型，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，但目前這一領(lǐng)域水溫怎樣？格局如何？機會和陷阱何在？集現(xiàn)身2010年業(yè)績發(fā)布會的房地產(chǎn)高管，傳遞出一個重要信號——商業(yè)地產(chǎn)將成為未來發(fā)展的重點。傳統(tǒng)住宅開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)早已不是新鮮事，但正式對外表態(tài)，并明確透露在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資金額，這是頭一回。
目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展剛起步，市場容量顯然不如住宅大，掙錢也不遠如住宅那么快和容易。住宅開發(fā)商“偏向虎山行”實屬迫不得已，但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前的水溫怎樣，格局如何，機會和陷阱又是什么？
“試過才知深淺”
商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)程度遠不如住宅，但近兩年來參與者驟增，未來可能形成內(nèi)地開發(fā)商、香港的商業(yè)開發(fā)商、以及中國保險公司三足鼎立的局面。
根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2010年中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額約5萬億元，其中約71%是住宅，只有不到三成為商業(yè)地產(chǎn)，并且這一比例從2006年到2010年基本未變。
2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額約為150億美元，其中59%來自國內(nèi)，34%來自亞太區(qū)投資者，約7%來自歐美。這其中，如果算上曲線進入的，歐美投資者的實際比例大于7%。歐美投資者多通過基金進入房地產(chǎn)，交易集中在“買賣”，而非開發(fā)。
在34%的亞太區(qū)投資者中，有一部分操作模式與歐美投資者類似，另一部分則是真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，如香港的太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)，以及新加坡的凱德置地。恒隆董事長陳啟宗對財新《新世紀》記者稱，“這些開發(fā)商是經(jīng)歷過1998年亞洲金融危機考驗的優(yōu)勝者”，他們是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的先行者，也是住宅開發(fā)商進入該領(lǐng)域的榜樣和未來的對手。
香港的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)地布點已初具規(guī)模，并且項目成功率勝過內(nèi)地開發(fā)商，成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，如太古地產(chǎn)開發(fā)的北京三里屯Village，瑞安地產(chǎn)開發(fā)的上海新天地，和記黃埔在北京王府井開發(fā)的東方新天地等等。
而在目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，萬達規(guī)模擴張最快，是佼佼者，但其模式也有爭議?！八赖舻氖谴蠖鄶?shù)，現(xiàn)在能看到的就是活下來的極小數(shù)?！比f通地產(chǎn)副總周東權(quán)如此描繪中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀 。
在活下來的案例中，萬達集團的模式被認為不可復(fù)制。因為萬達集團最早通過地方政府關(guān)系拿到成本低廉的土地，得以規(guī)模性擴張。這種擴張方式，在目前已很難重現(xiàn)，因為各種商業(yè)項目都在遍地開花，地方政府可選擇空間普遍增大。
此外，大悅城和萬象城因為背靠中糧集團和華潤集團，資金實力雄厚，在擴張步伐中走得比較從容，也是大部分住宅開發(fā)商無法比肩的。而目前市場上一類以散售而非自持為主的開發(fā)商，以SOHO中國為代表，在業(yè)內(nèi)看來并不是真正做商業(yè)地產(chǎn)。
相對住宅而言，中國商業(yè)地產(chǎn)的競爭不算激烈。但未來住宅開發(fā)商一哄而上會不會帶來短期供應(yīng)過量呢？世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇向財新《新世紀》記者表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)不一樣。住宅周期短、規(guī)?；\作，量上來得很快；商業(yè)是技術(shù)活，周期長，做大不易，因此不用擔(dān)心短期供應(yīng)飆升。
金勇進一步解釋稱，商業(yè)地產(chǎn)的消費相對住宅更為理性，因為決策者是機構(gòu)和公司，而且住宅看增值，商業(yè)看回報。評估一個商業(yè)項目的綜合指標(biāo)包括：租戶的質(zhì)量，租戶的運營，租金的水平等。
目前這一輪喊出轉(zhuǎn)型口號的開發(fā)商，幾乎都有小試牛刀的經(jīng)歷。戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部董事張家鵬認為，“試過才知道深淺，這一輪喊轉(zhuǎn)型是相對成熟的表現(xiàn)?！?/P>
相比紛紛入場的住宅開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)的另一重要參與者——險資對市場的影響更大。據(jù)統(tǒng)計，2010年保險公司可投向不動產(chǎn)的資金總額約150億美元。仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東透露，雖未大規(guī)模進場，但險資進場的預(yù)期，已使目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率被壓縮至歷史最低，為6%左右，某些二線城市未來可能迎來一輪開發(fā)高潮。
消費增長“故事”
住宅市場正當(dāng)調(diào)控，再講“城市化故事”顯然不合時宜，現(xiàn)在，開發(fā)商和各種房地產(chǎn)服務(wù)商最新的潮流是講“消費增長的故事”。
仲量聯(lián)行3月29日發(fā)布的“中國房地產(chǎn)投資白皮書”稱，中央政府鼓勵提升居民消費從而促進經(jīng)濟發(fā)展的政策，加之全國范圍內(nèi)城市居民收入的穩(wěn)定增長，增強了投資者拓展業(yè)務(wù)的信心，“中國居民消費增長”的故事無論是對房地產(chǎn)基金管理者還是其背后的原始投資人都將具有無法抵御的吸引力。
3月22日，世茂房地產(chǎn)董事長許榮茂在2010年業(yè)績發(fā)布會上表示，“十二五”規(guī)劃里寫得很清楚，重點發(fā)展服務(wù)業(yè)及先進制造業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大部分要淘汰，一些類似來料加工的勞動力行業(yè)，或者回報很低、風(fēng)險很大的企業(yè)，要改進。所以，“我們的投資也會據(jù)此做相應(yīng)調(diào)整，以往銷售主要靠住宅，現(xiàn)在會多涉及商業(yè)、旅游?！?/P>
住宅開發(fā)，其本質(zhì)是制造業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)更偏重服務(wù)業(yè)，兩者商業(yè)模式完全不同。金勇向財新《新世紀》記者解釋稱，住宅開發(fā)講求產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化，追求速度和占有上游的資源，即土地，土地越多越能做規(guī)模。但商業(yè)的服務(wù)鏈條更長，前期開發(fā)建設(shè)只占三分之一，租賃、招商占三分之一，后期運營管理占三分之一，因此，商業(yè)開發(fā)是三分之二服務(wù)業(yè)和三分之一制造業(yè)的組合。
一位上市房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士向財新《新世紀》記者表示，商業(yè)、零售不僅沒有調(diào)控壓力，反而受到政策鼓勵，這是對開發(fā)商最大的吸引力。住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)也是順勢而為。
目前一線城市土地市場上，體量較大的住宅用地已非常罕見。與捆綁保障房類似，現(xiàn)在政府在出讓住宅用地時，往往捆綁一定比例的商業(yè)用地，這對開發(fā)商拿地提出了更高要求。上述房企內(nèi)部人士表示，“這表明，政府希望開發(fā)商能夠在做住宅同時，多做些商業(yè)帶動周邊居民消費。因此，開發(fā)商必須具備做商業(yè)的能力，否則連地都拿不到?！?/P>
商業(yè)地產(chǎn)范圍很廣，住宅開發(fā)商更看好綜合體和寫字樓。綜合體是綜合商業(yè)、辦公、居住、展覽、餐飲等諸多城市生活空間的多功能一體商圈。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，在2010年商業(yè)地產(chǎn)總投資中，37%為寫字樓，37%為綜合體；2009年寫字樓和綜合體占比分別為61%和13%。這兩類業(yè)態(tài)占到了商業(yè)地產(chǎn)投資的大半。
龐樹東認為，住宅開發(fā)商更適合做綜合體，一個重要原因是，目前內(nèi)地幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)項目都依賴“以住養(yǎng)商”模式，即通過綜合體中住宅的銷售回款，支持商業(yè)長期運營，若無住宅銷售的資金沉淀，商業(yè)部分很難維持。
商業(yè)地產(chǎn)的培育期漫長，高風(fēng)險，但也有高回報。業(yè)內(nèi)人士透露，香港開發(fā)商恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地做的恒隆廣場，前八年幾乎都是虧損，但在第八年以后，每年回報都是50%。恒隆董事長陳啟宗曾表示，恒隆廣場100%用自有資金做，不貸款的原因是項目前幾年的回報太少，甚至無法負擔(dān)貸款利息，這顯示出商業(yè)運營的艱苦。
金勇認為，較之商業(yè)零售，辦公樓如果定位準(zhǔn)，銷售相對容易。辦公樓取決于位置，設(shè)計簡單，招租和運營也比商場好操作。但辦公樓一旦前期定位出錯，以后再改的難度就非常大。比如一棟樓租戶的定位，是租給幾個大客戶，還是多個小客戶，與大樓電梯的設(shè)計直接相關(guān)。如果定位錯誤，就沒法改了。
張家鵬透露，目前信貸持續(xù)從緊，即便是做商業(yè)項目開發(fā)，開發(fā)商貸款仍舊比較難，因此從中國的金融環(huán)境來看，綜合體還是適合開發(fā)商的主流項目，因為只做商鋪的話，很難平衡資金流，而綜合體的最大優(yōu)勢是可以先賣住宅，回籠一部分資金。
第一步是放下身段
在上海，商場門口配備服務(wù)生負責(zé)開關(guān)門；但在沈陽，這卻是不被接受的，顧客往往連門都不愿意進。類似的細節(jié)，需要開發(fā)商在后期運營中一點點發(fā)現(xiàn)、修改，這不僅需要付出極大耐心，也需要開發(fā)商降低身段、千錘百煉。
張家鵬認為，從典型的賣方市場轉(zhuǎn)到買方市場，住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型首先需要轉(zhuǎn)變思想觀念。近年來，住宅市場一直是賣方市場，開發(fā)商扮演比較強勢的主導(dǎo)地位，根本不愁房子賣不出去；但是商業(yè)地產(chǎn)完全是反過來，招商時不僅不能期待租金有多高，有時還要貼裝修，并且得放下身段來跟租戶溝通，“這個看起來簡單，但實際上非常難做到。”
據(jù)財新《新世紀》記者了解，這也是最近正處轉(zhuǎn)型初期的開發(fā)商普遍遇到的問題。住宅開發(fā)商在與商業(yè)地產(chǎn)的租戶洽談時，依照做住宅的經(jīng)驗，要求客戶“你們都拿提案吧”，或者“讓客戶來見我”。這種強勢的甲方作風(fēng)碰了一鼻子灰，很多商業(yè)項目中重要的大客戶(如沃爾瑪、知名影院等)往往根本不會與這種開發(fā)商談。
不僅如此，與住宅“房子賣出去就基本不管了”不同，商業(yè)地產(chǎn)的后期運營非常重要，開發(fā)商需要提供各種服務(wù)，為租戶解決問題，這需要付諸很大的耐心。但在住宅開發(fā)中，除了萬科、龍湖、綠城等知名企業(yè)擁有自己的物業(yè)團隊，大部分開發(fā)商的物業(yè)都交給了物業(yè)公司，不用為后期負責(zé)。
陳啟宗曾向財新《新世紀》記者表達了他的擔(dān)憂，即開發(fā)商在商業(yè)和住宅之間反復(fù)。他表示，“現(xiàn)在很多搞商業(yè)房地產(chǎn)的人，沒有耐心去學(xué)，住宅好了，又跑回住宅去了，以量取勝?！?/P>
長此以往，中國還會有很多差勁的商業(yè)地產(chǎn)項目繼續(xù)涌現(xiàn)。
但住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，也有其獨特優(yōu)勢。金勇分析稱，住宅開發(fā)商的優(yōu)勢體現(xiàn)在：管理項目的經(jīng)驗，政府溝通的經(jīng)驗，對土地的判斷等等。住宅開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，有兩種模式，一是完全建立自己的隊伍，這相對較難，因為服務(wù)鏈條長，需要很大的團隊，房地產(chǎn)公司往往沒有能力把每條線都建立起來。二是成為資源整合商，將專業(yè)性強、開發(fā)商不熟悉的業(yè)務(wù)充分外包，比如業(yè)態(tài)的比例分割、設(shè)計的評審、施工監(jiān)理、早期租賃(預(yù)租賃)等等。（來自財新網(wǎng)）
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