住宅市場調(diào)控加速 地產(chǎn)大鱷競相轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2011年04月08日分享到： 合生創(chuàng)展悄然轉(zhuǎn)型 不再專做住宅最近記者發(fā)現(xiàn)，萬科、保利、招商等大型房企均加大了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，而之前一直以住宅開發(fā)為主的龍頭企業(yè)合生創(chuàng)展也已悄然轉(zhuǎn)型。
日前，合生創(chuàng)展發(fā)布年報(bào)稱，雖然2011年經(jīng)濟(jì)面臨過熱和通脹壓力，且貨幣政策將進(jìn)一步收緊，但仍有不少房地產(chǎn)市場蘊(yùn)含巨大的市場商機(jī)。隨著2011年房地產(chǎn)市場步入“調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長”，集團(tuán)將采取靈活及有效的營運(yùn)措施，即調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品組合及收入來源，以維持穩(wěn)定表現(xiàn)及回報(bào)。
年報(bào)中提及的所謂“調(diào)整”行為，也就是加大商業(yè)地產(chǎn)的比重；甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，合生已明顯從住宅開發(fā)模式轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。合生創(chuàng)展年報(bào)中顯示，期內(nèi)“投資物業(yè)資產(chǎn)”為154.055億港元，較2009年增長了84%。而在2010年半年報(bào)中，投資物業(yè)資產(chǎn)僅為85.409億港元，較2009年同期僅有1.9%的增長幅度。
據(jù)悉，合生創(chuàng)展還展開了“全系地產(chǎn)”的布局。除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊外，還囊括引進(jìn)國際級酒店和自營部分的酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、政企合作平臺下的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)以及面向未來的養(yǎng)老地產(chǎn)等六大業(yè)務(wù)板塊。
合生創(chuàng)展總裁薛虎表示，從2008年起，合生創(chuàng)展所構(gòu)建的“以核心城市高端地產(chǎn)保持行業(yè)標(biāo)桿地位、二線城市項(xiàng)目支撐現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流”的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略已現(xiàn)雛形，并將在2011年進(jìn)一步深化。據(jù)悉，目前合生創(chuàng)展在北京、天津、上海、廣州、杭州等一線城市已建設(shè)有近40個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。僅在上海，楊浦區(qū)的合生財(cái)富廣場、虹口區(qū)的合生國際廣場等項(xiàng)目相繼成型。
保利萬科各大房企押寶商業(yè)地產(chǎn)
無獨(dú)有偶，保利、萬科等大型地產(chǎn)企業(yè)也紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投入。在日前召開的某個(gè)峰會上，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理劉平和萬科執(zhí)行副總裁毛大慶均表示，堅(jiān)持做主流產(chǎn)品、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、調(diào)整區(qū)域布局、加大商業(yè)地產(chǎn)投入等是后新政時(shí)代的應(yīng)對之道。據(jù)悉，目前保利地產(chǎn)擁有商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總建筑面積340萬平方米，未來3年在商業(yè)地產(chǎn)的投資比重將達(dá)到總投資的30%。
而毛大慶表示，萬科在商業(yè)地產(chǎn)的布局調(diào)整，更多的是出于豐富產(chǎn)業(yè)鏈條的考慮，最終目的是強(qiáng)化住宅的質(zhì)量。萬科的大型綜合體旨在豐富住宅品質(zhì)，將醫(yī)療、教育引進(jìn)社區(qū)，為區(qū)域提供更好的服務(wù)。
事實(shí)上，近年來，萬科一直在嘗試著由單一住宅地產(chǎn)向多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在各大城市不斷涉足酒店、度假村等商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。
此外，招商地產(chǎn)2011年銷售目標(biāo)為200億元，其負(fù)責(zé)人表示，將以商業(yè)地產(chǎn)為戰(zhàn)略突破口，借助集團(tuán)大規(guī)模投資蛇口建設(shè)中的土地、金融資源，使招商地產(chǎn)重回增長快車道。
住宅調(diào)控嚴(yán)厲 商業(yè)地產(chǎn)成新焦 點(diǎn)
對于各大房企紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，合富置業(yè)市場部首席分析師龍斌表示，目前住宅市場調(diào)控嚴(yán)厲，開發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)相對加大，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍很大，被眾多房企當(dāng)成了開發(fā)的“處女地”。
滿堂紅戰(zhàn)略拓展部高級主任沈銳培認(rèn)為，除了住宅市場受政策調(diào)控影響這個(gè)因素外，加大商業(yè)地產(chǎn)比例也是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢，未來開發(fā)商會逐步增加持有型物業(yè)的比例，以增加公司的資產(chǎn)值。
同時(shí)，政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間。珠江國際紡織城營銷副總監(jiān)林斌認(rèn)為，市場已沒有足夠的容量讓開發(fā)商達(dá)到較高的出貨要求，開發(fā)商為此開始尋求新的開發(fā)模式和產(chǎn)品形態(tài)。林斌認(rèn)為，市區(qū)土地有良好的交通條件，用于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正得其所，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)將是“運(yùn)營為王的時(shí)代”。
龍斌也表示，很多房企加大了商業(yè)地產(chǎn)的比重，會朝多元化發(fā)展，也會向三四線城市擴(kuò)展。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)有自己的發(fā)展規(guī)律和開發(fā)模式，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于這一點(diǎn)沈銳培也表示擔(dān)心，他指出，開發(fā)商加大商業(yè)地產(chǎn)的投資會加快中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但相對住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)程度高、資金要求高、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，客群針對性高，盲目投資可能會引發(fā)新一輪資產(chǎn)泡沫。
對此，龍斌表示，不能像賣住宅那樣賣商業(yè)，商業(yè)最核心的是要持有、經(jīng)營，所以，房企如果想在商業(yè)地產(chǎn)方面立足壯大，需要改變以往開發(fā)住宅的經(jīng)營思路。
沈銳培表示，商業(yè)地產(chǎn)相對住宅容量很小，客群也很小，而且受實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響很大，所以很容易出現(xiàn)飽和，當(dāng)投資速度遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就很高。因此，商業(yè)地產(chǎn)有很大的空間，但相信只屬于少數(shù)有實(shí)力、更專業(yè)的公司。
商業(yè)地產(chǎn)三大模式盤點(diǎn)
隨著住宅市場調(diào)控進(jìn)一步深入，房企在戰(zhàn)略上也做出了明顯調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間讓不少地產(chǎn)商加大了投入的比重，有的甚至悄然轉(zhuǎn)型。
不過業(yè)內(nèi)人士指出，持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)理念和傳統(tǒng)的住宅操作模式有著截
然不同的經(jīng)營思路，盲目的市場投入只會讓房企陷入瓶頸。
商業(yè)地產(chǎn)三大模式盤點(diǎn)
萬達(dá)模式
打包招商后建設(shè)的“訂單模式”
解讀：目前廣州不少商業(yè)項(xiàng)目都是先建好再進(jìn)行招商，或者是一邊建設(shè)一邊招商，這是商業(yè)發(fā)展的一種傳統(tǒng)模式。其中，沿街商鋪可是說是最傳統(tǒng)的先建后招商的商業(yè)，這種商業(yè)模式具有恒久的生命力，長久以來一直受到人們的青睞。隨著商業(yè)項(xiàng)目的逐步發(fā)展，近代才逐步形成和發(fā)展了百貨商店、專業(yè)市場、綜合超市等。招商一直是制約商業(yè)發(fā)展的主要因素，所以開發(fā)商在開建后就要馬上開始招商，以確保能如期開業(yè)。
案例：華人首富李嘉誠旗下的廣州大型旗艦商場“西城都薈”位于逸翠灣項(xiàng)目中，住宅目前僅剩下幾套貨量，該商場也于去年基本完成了內(nèi)部裝修，但至今商場仍處在招商中，遲遲沒有開業(yè)。有專家表示，水土不服可能是該商業(yè)迄今仍未開業(yè)的原因。
此外，將于明年4月開業(yè)的南豐匯環(huán)球展貿(mào)中心也是該模式的典型代表。2006年南豐集團(tuán)進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場，先后通過拍賣取得琶洲兩地塊，并分別發(fā)展成南豐匯環(huán)球展貿(mào)中心及南豐國際會展中心兩個(gè)廣州商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目。目前，該項(xiàng)目正在一邊建設(shè)一邊對外招商。
點(diǎn)評：資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，傳統(tǒng)的“先建后招”開發(fā)模式，是國內(nèi)大部分房企在商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足和缺乏商家資源、品牌影響力等情況下，為避免開發(fā)失敗或投資風(fēng)險(xiǎn)的保守做法。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是前期燒錢，后期也需要大量資金、人力、物力的投入，不僅招商、銷售及出租周期長，資金回收也比較緩慢，一旦陷入“先建后招商不順”的困境，風(fēng)險(xiǎn)將非常高。
傳統(tǒng)模式
邊建設(shè)邊招商或先建后招商
解讀：借雞生蛋模式是利用市場上現(xiàn)有的物業(yè)，在斥資收購后，運(yùn)用自身的資源對物業(yè)重新進(jìn)行產(chǎn)權(quán)拆分、定位、包裝，再推出市場進(jìn)行銷售或出租。此類物業(yè)的前身，多為商用物業(yè)或住宅物業(yè)的裙樓，以及屬于“三舊改造”的物業(yè)，或由于經(jīng)營不善導(dǎo)致難以維持，或開發(fā)商不想投入太多等原因，物業(yè)方將之整體出售給某一商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，讓其進(jìn)行盤活、運(yùn)營。
目前，采取此類模式的一般都是帶產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售的中小型商鋪，運(yùn)營商負(fù)責(zé)前期的定位、招商工作，所銷售的商鋪都帶有一定期限的租約。由于物業(yè)面積小、總價(jià)較低、租金回報(bào)及時(shí)等優(yōu)勢，這類物業(yè)吸引了大批中小投資者的追捧。
例子：最近兩年，廣州出現(xiàn)了一批“星”字系列物業(yè)，包括星璽、星域、星辰天街等。該批物業(yè)所在區(qū)域均為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，面積均為10平方米左右，售價(jià)30多萬元/套，更由運(yùn)營商進(jìn)行統(tǒng)一招商、經(jīng)營，吸引了市場的高度關(guān)注，也獲得了投資者的青睞。而后，其開發(fā)商還連續(xù)收購了海珠區(qū)翠城花園、東風(fēng)路港澳中心等物業(yè)的裙樓商鋪，進(jìn)行重新包裝銷售，并在近期推出市場。
點(diǎn)評：對于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來說，以此模式進(jìn)行物業(yè)運(yùn)作，無疑可達(dá)到“短平快”的目的。這類物業(yè)一般來說總體規(guī)模不大，僅1萬平方米左右，運(yùn)營商在收購時(shí)所耗費(fèi)成本相對較小。而拆分進(jìn)行銷售的單個(gè)商鋪面積也都較小，容易吸引中小型投資客的追捧，資金回籠也比較快。但如果以此模式進(jìn)行商用物業(yè)的運(yùn)作，運(yùn)營方一定要在行業(yè)里聚攏到一定的資源和管理、運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，才能對物業(yè)更好地進(jìn)行重新定位、招商，否則很難打動消費(fèi)者。
而消費(fèi)者在選擇這類物業(yè)時(shí)也需要謹(jǐn)慎，首先要看清楚物業(yè)是否擁有產(chǎn)權(quán)，其次，雖然運(yùn)營商負(fù)責(zé)前幾年的招商，可以馬上給投資客帶來收益，但后期的運(yùn)營能否繼續(xù)下去，消費(fèi)者在入市時(shí)也要擦亮眼睛。
借雞生蛋模式
收購物業(yè)后拆分成小商鋪出售
解讀：萬達(dá)在全國首創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)“訂單模式”，具體操作手法是：幾十個(gè)國際知名品牌主力店與萬達(dá)聯(lián)合發(fā)展，在萬達(dá)全國項(xiàng)目連鎖經(jīng)營，形成了獨(dú)一無二的商業(yè)資源。萬達(dá)項(xiàng)目在開工之前，主力店的招商就已基本解決，整個(gè)項(xiàng)目70%～80%的租賃面積已經(jīng)有主，這些與萬達(dá)結(jié)成“戰(zhàn)略聯(lián)盟”的主力店與中小商鋪共同支撐了萬達(dá)項(xiàng)目的組合價(jià)值。
每年，萬達(dá)項(xiàng)目中的店鋪?zhàn)赓U者都會經(jīng)歷一次“末位淘汰”，那些經(jīng)營不好、不能與優(yōu)勢物業(yè)類型之間形成良性循環(huán)的租賃者，都會被“請”出萬達(dá)，此舉保證了每個(gè)萬達(dá)項(xiàng)目的店鋪都是“精品”。
例子：據(jù)大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王建林介紹，萬達(dá)集團(tuán)和主要的零售企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，大家一起在中國共同發(fā)展購物中心，一是共同選址，二是制定初步的方案，之后才進(jìn)行技術(shù)對接。在萬達(dá)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，由于有了主力店的前期進(jìn)入，因此整個(gè)項(xiàng)目都是先租后建，專門成立集團(tuán)內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計(jì)院為項(xiàng)目進(jìn)行“量身定做”，避免后期浪費(fèi)，也保證了每個(gè)萬達(dá)廣場在建設(shè)過程中就已“滿鋪”。
點(diǎn)評：資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，萬達(dá)國內(nèi)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”模式，成為創(chuàng)新中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式最好的榜樣。尤其是這種“訂單地產(chǎn)”是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合，在商業(yè)地產(chǎn)市場中具有不可復(fù)制的核心競爭力。首先，不僅減少了商業(yè)地產(chǎn)因資金投入過于集中而導(dǎo)致資金回收困難的壓力，還增加了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整體利潤，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)營效益。其次，有利于提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的成功和開發(fā)商的品牌影響力以及后期的管理，并在一定程度上起到推動商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響力。
地產(chǎn)大鱷競爭發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)將百花齊放
由于住宅市場受到政策重壓，開發(fā)商紛紛加快進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。有的開發(fā)商對外宣稱，商業(yè)比例將調(diào)整到公司業(yè)務(wù)的50%；有些則直言商業(yè)地產(chǎn)將是公司未來發(fā)展的重點(diǎn)。
在本輪調(diào)控中，越來越多開發(fā)商公開表示，住宅用地成本越來越高，開發(fā)商將更加注重均衡發(fā)展，少買住宅性質(zhì)用地，多購買商用性質(zhì)土地。而大型綜合地塊則成為開發(fā)商最為青睞的商業(yè)性質(zhì)地塊，這些地塊將來可發(fā)展多個(gè)業(yè)態(tài)，既可以建設(shè)寫字樓、公寓等產(chǎn)品出售，快速回籠資金，又可以建商場、酒店等物業(yè)享受長期回報(bào)，擁有固定的回報(bào)資金。
開發(fā)商加強(qiáng)在商業(yè)地產(chǎn)上的布局，對市民而言是百利而無一害的。以后市場將會出現(xiàn)更多的商業(yè)中心、更多的品牌百貨店等，而隨著數(shù)量增多、規(guī)模提高，商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭也會越來越大。為了提高競爭能力，開發(fā)商就必須加強(qiáng)自身的素質(zhì)、品牌、服務(wù)等，最后得益的還是消費(fèi)者。
縱觀廣州的商業(yè)市場，除了商業(yè)龍頭萬達(dá)外，難以看到全國知名房企開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。廣州的專業(yè)市場主要都是一些中小型開發(fā)商開發(fā)，或是一些非房地產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)，甚至有一些小開發(fā)商因?yàn)槌跎嫔虡I(yè)地產(chǎn)成功后，成為知名的品牌發(fā)展商，其中海印集團(tuán)就是如此。而購物中心方面，一直以來，廣州的購物中心都以正佳廣場、天河城唱主角，而百貨則是以廣百為龍頭。相對其他一線城市，廣州的購物廣場、百貨中心發(fā)展很單一，甚至沒有一家港資、外資的商業(yè)能在廣州茁壯成長。雖然早前已有兩三家港資商業(yè)進(jìn)入廣州，但均因?yàn)樗敛环t遲未開業(yè)。
由此看來，如果開發(fā)商大鱷紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，將來可以打造更出色的商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)展優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)品牌，那么商業(yè)地產(chǎn)的明天肯定是百花齊放，消費(fèi)者在購物、飲食、娛樂等領(lǐng)域也可以找到更多的選擇。(來自信息時(shí)報(bào))
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