商業(yè)地產(chǎn)崛起發(fā)展路徑可鑒美韓
發(fā)布時間：2011年04月08日分享到：
在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。莫尼塔發(fā)布研報認為，在擠壓的過程中，新的突破和轉(zhuǎn)型勢在必行。而商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個重要方向。
莫尼塔研報數(shù)據(jù)顯示，目前全國人均商業(yè)面積僅為0.81平米，與國際發(fā)達水平有著明顯差距。相對未來住宅受到的調(diào)控和保障房等因素的抑制，商業(yè)地產(chǎn)將更多地享受國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定增長和居民收入快速上升所帶來的紅利。有關(guān)研究人士認為美國和韓國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑及模式值得中國借鑒。
潛力巨大：人均商業(yè)面積目前僅0.81平米
我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積在2009年達到30平米，而2010年城鎮(zhèn)人均商業(yè)面積僅為0.81平米(包括餐飲、零售、辦公等)，人均商業(yè)面積(僅包括餐飲、零售)為0.60平米，與國際上其他城市相比，日本東京、大阪和京都在2007年的人均商業(yè)(餐飲、零售)面積分別為1.48、1.59和1.74平米。這說明我國人均商業(yè)面積與發(fā)達水平還有很大差距，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
莫尼塔分析師王沛、施琪認為可從三大角度觀察我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。首先，從房地產(chǎn)自身內(nèi)部的結(jié)構(gòu)角度來看，數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積平均占全部商品房銷售的9.2%左右，銷售金額約占15.4%。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資占全部商品房開發(fā)投資的16.7%，而新開工則為13.5%左右。結(jié)構(gòu)占比的變化趨勢上顯示，過去五年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展幅度低于住宅開發(fā)，未來結(jié)構(gòu)增長可期。從2005年左右開始，商業(yè)地產(chǎn)在商品房開發(fā)的比重呈下降趨勢。特別是過去五年，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的占比低于過去十年的平均水平。從側(cè)面來講，商業(yè)地產(chǎn)在過去五年的發(fā)展幅度要低于住宅開發(fā)。
再者，從增速角度初看商業(yè)地產(chǎn)，銷售增速已開始大幅超過住宅，投資增速重新進入上升周期。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售金額增速在00-09年一直低于或持平于住宅增速。但2010年，住宅銷售受調(diào)控政策和宏觀緊縮影響，增速僅為8%，而反觀商業(yè)地產(chǎn)，由于幾乎不受調(diào)控政策影響，銷售面積增長30%。而在未來調(diào)控很可能“常態(tài)化”的背景下，住宅銷售增速將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)有可能因此而持續(xù)受益。
此外，在綜合過去十年130個城市推出土地的結(jié)構(gòu)來看，莫尼塔發(fā)現(xiàn)，在過去十年，商業(yè)推出用地與住宅推出用地的比例呈逐漸上漲趨勢，而推出的土地結(jié)構(gòu)上在過去十年發(fā)生著明顯的變化。商業(yè)用地相對住宅用地的上漲趨勢說明商業(yè)用地在土地市場的角色越來越重。
商業(yè)建設(shè)用地在經(jīng)歷01-04年的占比持續(xù)增長趨勢后，逐漸在過去的6年基本穩(wěn)定在10%-15%的水平范圍。2010年，主要城市的商業(yè)建設(shè)用地占比為10.7%。從成交土地角度來看，商業(yè)用地和住宅用地占比的變化趨勢與推出土地占比變化基本接近。
商業(yè)地產(chǎn)未來升值潛力將高于住宅
莫尼塔分析師王沛表示，“過去十年商業(yè)地產(chǎn)地價格增速基本與住宅價格增長速度持平。而這還是在商業(yè)地產(chǎn)土地價格增速落后于住宅土地價格增速的情況下。未來由于住宅受到調(diào)控政策影響及土地市場更加嚴厲的監(jiān)管，住宅土地增速將出現(xiàn)放緩。由于“土地財政”的存在，地方政府將會把財政收入來源的重心放在商業(yè)土地上面，這將助推商業(yè)土地價格的上漲速度。
另外，有業(yè)內(nèi)人士認為人均可支配收入的提升及城市人口增長速度對商業(yè)土地價格增速都起到正面支撐。而中國目前的人均收入和城市化均有很大的發(fā)展空間。因此，未來商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力將高于住宅，對商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價值起到支撐。
“商業(yè)地產(chǎn)的另外一個內(nèi)在價值是租金回報，而且商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率更加能夠反映商業(yè)地產(chǎn)的真實內(nèi)在需求情況?！蹦崴硎?。
目前我國一線城市商業(yè)寫字樓的租金回報率約7%。從租金水平上來看，上海和北京的甲級寫字樓平均租金達到了260-280元/月·平米。而廣州和深圳甲級寫字樓的租金則相差很多，分別為137和176元/月·平米。美國曼哈頓的平均租金大致在290元/月·平米。從租賃市場需求來看，一線城市甲級寫字樓的空置率呈下行趨勢，整體需求提升明顯。這對保持租金水平起到正面支撐作用。
中國商業(yè)地產(chǎn)可借鑒美韓
莫尼塔研究公司王沛及施琪認為，中國在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗可以從美國和韓國的模式中借鑒。歷史上，美國房地產(chǎn)市場在上個世紀六十年代逐漸進入飽和，獨棟新房銷售比例下滑，二手房市場開始走俏。在這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)的價格快速走高，增幅遠高于住宅地產(chǎn)。其中，零售商業(yè)地產(chǎn)增速顯著慢于其它類型的商業(yè)地產(chǎn)。
從房地產(chǎn)投資信托(R EITs)角度來看，商業(yè)公寓更具流動性，交易市場更活躍成熟。另外，較短的公寓租約使其能應(yīng)變周期性風險和非預(yù)期通脹，具有更強的抗經(jīng)濟危機風險能力。莫尼塔提供數(shù)據(jù)認為美國商業(yè)地產(chǎn)的平均回報率約10%。
而分析韓國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的數(shù)據(jù)，更能發(fā)現(xiàn)今年中國的現(xiàn)狀與1992年的韓國具有極高的可比性。中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、城市化速度及地產(chǎn)發(fā)展趨勢基本滯后韓國19年，當前可能正類似于韓國1992年前后所處的關(guān)口。隨著韓國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值在G D P中所占比值降低，謂之“去地產(chǎn)化”。一般認為韓國自1992年經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期開始啟動“去地產(chǎn)化”。在此期間，韓國商業(yè)地產(chǎn)受“去地產(chǎn)化”沖擊相對較小，1991年轉(zhuǎn)型周期之始，住宅建設(shè)占GDP比重達到歷史高點后持續(xù)回落。但非住宅建設(shè)并未受損，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度基本符合整體經(jīng)濟，而地產(chǎn)相關(guān)的下游制造業(yè)占整體經(jīng)濟的比重變化趨勢和建筑業(yè)差不多，因此可能受到“去地產(chǎn)化”的消極影響。（來自南方網(wǎng)）
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