看香港人投資商鋪攻略？
發(fā)布時(shí)間：2011年04月05日分享到：香港房地產(chǎn)業(yè)界流傳著這么一種說(shuō)法——投資民宅、別墅是銅；投資辦公樓、寫(xiě)字樓是銀；而投資商鋪則是金。
作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的兩大主要投資形式,投資商鋪和投資民宅在許多方面都有著很大的區(qū)別,筆者在此予以對(duì)比和總結(jié)。
1.投資類型:商鋪投資是以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)為依托來(lái)進(jìn)行的,投資者用商鋪來(lái)經(jīng)商或租給客戶去經(jīng)商,其投資回報(bào)和商鋪的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)和管理水平密切相關(guān)。而住宅投資主要滿足于投資者或租客的居住需要。
2.地點(diǎn)和環(huán)境：商鋪對(duì)地段和環(huán)境的要求比民宅更高。地段，地段還是地段，對(duì)于商鋪更是金科玉律。除了宏觀地段和環(huán)境外,具體位置,商鋪之間的布局和所在樓層都對(duì)商鋪有莫大的影響。民宅需要安靜優(yōu)雅,而商鋪需要人氣鼎盛。
3.租客和租期:客戶在租用商鋪之后往往需要自己出資對(duì)其裝修改造,并配備必要的設(shè)施和生財(cái)工具。由于商鋪?zhàn)饪屯度肓舜罅康馁Y金,也需要穩(wěn)定地長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)生意,就需要較長(zhǎng)的租約去達(dá)到其投資回收目標(biāo)。所以,商鋪的一次租約的租期往往會(huì)達(dá)到3－5年,甚至5+5年（5年選擇權(quán)）。并且,商鋪?zhàn)饪偷纳庠胶?其續(xù)租約的肯定性越大。而民宅租客從來(lái)不會(huì)也不被許可去裝修改造房東的房子,一般租期也短。
4.租金:商鋪的租金可以用單位面積平方英尺/年的租金來(lái)計(jì)算,也可以用月租金來(lái)計(jì)算。物業(yè)主可以要求租客交納總租金,也可讓租客只交納凈租金,然后讓租客自己去交納其它種種費(fèi)用（如管理費(fèi)以及水、電、氣、保險(xiǎn)等）。商鋪每年的租金漲幅會(huì)在租約中逐年規(guī)定,在續(xù)租約時(shí)租金漲幅則會(huì)隨行就市,不受政府限制,故漲幅可能相當(dāng)大。而民宅一般是以月租金來(lái)計(jì)算,租金中往往包括管理費(fèi)或水、電、氣等,每年的租金漲幅都要受到政府限制。所以商鋪的租金收益一般比民宅為高。
5.利益:商鋪生意和物業(yè)的價(jià)值往往是利益一致的。商鋪的生意越好,租客的投資回報(bào)越好,則物業(yè)主的投資回報(bào)會(huì)水漲船高,商鋪本身的升值也會(huì)越大。如果生意興旺,商鋪的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間越來(lái)越高。而民宅租客與物業(yè)的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物業(yè)或租客過(guò)多,容易被損耗,則該民宅的升值性會(huì)深受影響。另外,如果商鋪?zhàn)饪颓纷?有關(guān)法規(guī)允許物主可以封門(mén)和扣押租客的生財(cái)工具,不讓租客做生意。而民宅租客欠租時(shí),物主（房東）不得扣押租客的個(gè)人物品。如果在冬天孕婦或殘疾人欠租,房東是不容易處理的。
6.投資回報(bào):商鋪的投資收益率即投資回報(bào)率明顯高于住宅,在目前房地產(chǎn)市場(chǎng),住宅投資收益率約為3%-6%左右,商鋪的投資收益率一般約為7%～10%,其增值空間更大。記住:小金豆式的商鋪往往比大而無(wú)當(dāng)?shù)纳啼伝貓?bào)好。如太古廣場(chǎng)的商鋪,10年前買(mǎi)期房時(shí)的商鋪只需6萬(wàn)左右,現(xiàn)在普遍以20余萬(wàn)甚至30萬(wàn)成交。
7.投資風(fēng)險(xiǎn):無(wú)需諱言,投資商鋪一般比投資民宅更具風(fēng)險(xiǎn)。如新商鋪剛開(kāi)始可能“淡”,出租收益率可能不理想。如鋪位不好甚至難以找人承租。而民宅起碼可以自住。商鋪的貸款利率一般比民宅為高（如高一個(gè)百分點(diǎn)左右）等。但正因?yàn)檩^高風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)有較大的回報(bào)。世界上沒(méi)有十全十美的事。如買(mǎi)成熟的當(dāng)前回報(bào)好的商鋪風(fēng)險(xiǎn)雖小,但價(jià)位就高,進(jìn)一步的增值空間可能也小。當(dāng)然,風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)該和可以盡可能規(guī)避的,盈利和增值空間也是需要考慮的。這就需要尋找一個(gè)投資平衡點(diǎn)。(來(lái)自搜狐網(wǎng))
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