潘石屹生意經(jīng)新解 SOHO中國(guó)京滬權(quán)衡
發(fā)布時(shí)間：2011年04月02日分享到： 潘石屹透露，目前公司也有北京、上海的項(xiàng)目在洽談，但是最快落實(shí)的應(yīng)該是上海。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 曹萍 “無(wú)論從規(guī)模還是經(jīng)濟(jì)上講，上海商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境都要比北京好，未來(lái)3-5年，我們北京、上海的比例要達(dá)到1：1，所以，今后SOHO著力布局的是上海”。
4月1日下午2點(diǎn)，在收購(gòu)上海曹家渡地塊后的媒體電話會(huì)議上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹再次表示出對(duì)上海發(fā)展的信心。
購(gòu)地
SOHO中國(guó)4月1日宣布，以總價(jià)約16.34億元從上海靜安地產(chǎn)有限公司收購(gòu)上海靜安區(qū)曹家渡萬(wàn)航渡路716弄-794弄地塊。
曹家渡地塊為商業(yè)、辦公及公寓的綜合用途，總面積約1.5萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約8.1萬(wàn)平方米，地上建筑面積約5萬(wàn)平方米，地下建筑面積約3萬(wàn)平米，包含6000平方米地下商業(yè)及配套停車(chē)場(chǎng)。
項(xiàng)目地塊處于靜安、長(zhǎng)寧、普陀三區(qū)交界處，是規(guī)劃中的十字路口，曹家渡商圈周邊被地鐵2號(hào)線、3號(hào)線、7號(hào)線及11號(hào)線環(huán)繞，有望成為上海西北角最大的綜合性商圈。因此，老潘十分看好該項(xiàng)目的前景。
此次收購(gòu)，按地上面積來(lái)算的話，樓面地價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，若加上地下面積，按可售面積來(lái)計(jì)算，土地成本為2.7萬(wàn)元/平方米。
據(jù)潘石屹介紹，這地塊目前已經(jīng)拆平，但尚未開(kāi)始施工。在項(xiàng)目規(guī)劃上，SOHO中國(guó)會(huì)依據(jù)政府要求的容積率、密度、綠化率等重新設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在2012年底預(yù)售，其中公寓的平均售價(jià)會(huì)達(dá)到6萬(wàn)。
但是這個(gè)處于成熟商圈的商業(yè)物業(yè)，老潘并不打算持有，而是全部出售。為此，他解釋了公司關(guān)于持有與出售的界定標(biāo)準(zhǔn)。
潘石屹稱，首先所處位置要獨(dú)一無(wú)二，現(xiàn)在準(zhǔn)備留下的四個(gè)項(xiàng)目前門(mén)項(xiàng)目、外灘項(xiàng)目、復(fù)興路和光華路項(xiàng)目，地段都是獨(dú)一無(wú)二的；另外，在取得方式上，稅收負(fù)擔(dān)不是特別高的話，會(huì)考慮銷售；稅負(fù)過(guò)重的話，會(huì)考慮持有。
京滬
這已經(jīng)是SOHO中國(guó)在上海的第5個(gè)項(xiàng)目。
自2009年8月收購(gòu)南京西路上的東海廣場(chǎng)后，SOHO中國(guó)于2010年接連拿下外灘SOHO、虹橋SOHO、復(fù)興路SOHO項(xiàng)目。
在這5個(gè)項(xiàng)目中，除了虹橋SOHO項(xiàng)目是以招拍掛的形式取得外，其他幾個(gè)項(xiàng)目均是通過(guò)收購(gòu)的途徑得來(lái)的。
尤其是復(fù)興路SOHO，SOHO中國(guó)通過(guò)兩次收購(gòu)從華麗家族[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]手中購(gòu)得80%的股權(quán)，目前還在商量下一步收購(gòu)事宜。
潘石屹一再宣稱，公司收購(gòu)項(xiàng)目的條件：第一，必須為商業(yè)地產(chǎn)；第二，須在上海或北京；三是必須是在繁華地段，對(duì)繁華地塊的理解就是一定要在交通樞紐上，也就是一定要有地鐵。
據(jù)了解，目前上海靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃浦區(qū)及浦東陸家嘴等中心城區(qū)，很少有招拍掛的土地，即使有，價(jià)格也普遍較高，所以，SOHO要進(jìn)入上海要么選擇有潛力的板塊來(lái)開(kāi)發(fā)，譬如虹橋SOHO，要么通過(guò)收購(gòu)的方式曲線進(jìn)入。
在此背景下，收購(gòu)成為潘石屹進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)的主要渠道，這也是SOHO中國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求的必然選擇。
與此同時(shí)，去年?yáng)|海廣場(chǎng)的暢銷讓潘石屹明顯感覺(jué)到公司客戶群的變化，用他自己的話來(lái)說(shuō)，就是“去了上海之后，北方的客戶居然只有一個(gè)，剩下的客戶全部是長(zhǎng)江三角洲的客戶”。這給了老潘在上海發(fā)展極大的信心。
雖然老潘一再?gòu)?qiáng)調(diào)公司考察的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是北京就是上海，但是面對(duì)北京熱門(mén)的被拆分后的剩余中服地塊，老潘去年“有1%的可能也要試一試”的雄心已經(jīng)不再。
他解釋說(shuō)，北京現(xiàn)在央企的量比較大，它們?cè)诮?jīng)營(yíng)、商業(yè)模式上跟SOHO都不一樣。去年中服地塊大部分是以聯(lián)合體的形式競(jìng)得的，SOHO堅(jiān)持的原則是盡量自己去開(kāi)發(fā)，盡量不與別人合作，因?yàn)閺漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)方式上SOHO中國(guó)都比較獨(dú)特，跟一個(gè)風(fēng)格完全不一樣的企業(yè)合作是非常難受的。
此外，從規(guī)模還是經(jīng)濟(jì)上講，上海商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境都要比北京好，再加上公司打算在未來(lái)三到五年使公司的業(yè)務(wù)在北京和上海持平，所以，未來(lái)SOHO著力布局的是上海。
在4月1日的電話會(huì)議上，潘石屹就透露，目前公司也有北京、上海的項(xiàng)目在洽談，但是最快落實(shí)的應(yīng)該是上海。
商業(yè)
除了關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)本身外，老潘也非常關(guān)心那些打算轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的住宅開(kāi)發(fā)商。
住宅市場(chǎng)不斷加力的調(diào)控，使得眾多住宅開(kāi)發(fā)商都紛紛宣稱要轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。
對(duì)此，潘石屹深有感觸，他說(shuō)，今年以來(lái)，市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目比去年多了不少，現(xiàn)在住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商被擠壓了一半。
商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率的確比住宅高很多，但潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)商要特別謹(jǐn)慎小心。
第一，從時(shí)間來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模型轉(zhuǎn)換至少需要三年時(shí)間。先是取得土地，然后規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工，三年后才能真正轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)。
第二，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)含量比住宅要高，尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)與土地的取得上，作為住宅，地段稍微差點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，幾步就是個(gè)非常大的差異，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的選擇很高。
而在商業(yè)地產(chǎn)中，老潘認(rèn)為，北京和上海最好。這兩個(gè)地方，無(wú)論是寫(xiě)字樓還是商鋪在區(qū)域成熟后，其租金回報(bào)率一般要比住宅高出一倍。
從北京、上海橫向來(lái)比的話，上海的市場(chǎng)要比北京好，如果北京的回報(bào)率是4%，上海的就能達(dá)到5%，大概能高出一個(gè)百分點(diǎn)左右。所以，潘石屹認(rèn)為，未來(lái)公司的布局重點(diǎn)在上海。(觀點(diǎn)地產(chǎn)王)
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