寫字樓市場(chǎng)火爆 催生“宅轉(zhuǎn)商”投資
發(fā)布時(shí)間：2011年04月02日分享到： 在投資者對(duì)住宅市場(chǎng)只能“望洋興嘆”的時(shí)候，另一批人則把目光瞄向了商業(yè)地產(chǎn)。今年以來，北京租售寫字樓、商鋪網(wǎng)簽量大幅反彈，2月份寫字樓指數(shù)上漲幅度擴(kuò)大，環(huán)比漲2.76%，同比漲10.71%，商業(yè)地產(chǎn)成交面積漲逾2.5倍。商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)大幅上漲，使得寫字樓租金水漲船高。截至2010年12月，北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)24788元/平方米，比去年同期上漲16.8%，平均租金為5.8元/平方米/天(建筑面積報(bào)價(jià))，同期上漲29%。
需求旺盛是主因
“現(xiàn)在寫字樓空置率最多只有10天，和以前要等3~5個(gè)月才能租出去不同的是，現(xiàn)在很多尋租的人都是提前1個(gè)多月就開始找房子。即便如此，目前萬達(dá)廣場(chǎng)，溫特萊中心、東方梅地亞、建外SOHO等區(qū)塊可以出租的寫字樓也寥寥無幾，而且租期最早到期的也要到5月份?！毙帕x房屋置業(yè)顧問畢金娥介紹說。
記者從房地產(chǎn)中介公司了解到，朝陽(yáng)區(qū)寫字樓出租率高達(dá)95%左右，租售市場(chǎng)基本處于飽和狀態(tài)，放租和出售的業(yè)主并不多。而入住率的攀升，使得寫字樓的租金大幅上漲。萬達(dá)廣場(chǎng)租賃部劉艷介紹說，原來8.5元/平方米/天的租金現(xiàn)在普遍上漲了1元，而且從目前的趨勢(shì)來看，價(jià)格可能還要上漲。信義房屋置業(yè)顧問畢金娥也表示，萬達(dá)廣場(chǎng)南排的純寫字樓價(jià)格已經(jīng)從原來的8元～8.8元/平方米/天漲到現(xiàn)在的10元/平方米/天。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)主任張軍在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)說，以萬達(dá)廣場(chǎng)為中心，東西延伸各大廈的寫字樓租金已經(jīng)由均價(jià)6.5元～7元/平方米/天漲到7.2元~8.5元/平方米/天，漲幅達(dá)14%~19%之多，并且目前還有供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，每天都有幾個(gè)人過來咨詢，有60%看房人當(dāng)場(chǎng)簽了約。畢金娥介紹說，受到市場(chǎng)限購(gòu)、限貸等政策影響，一些業(yè)主惜售心理比較明顯，盤源也比較緊張，但市場(chǎng)需求卻依然保持旺盛的態(tài)勢(shì)。
采訪中，從事電子商務(wù)行業(yè)的李陽(yáng)林正準(zhǔn)備在商務(wù)區(qū)租一間寫字樓，面對(duì)日漸上漲的租金，他向記者算了一筆賬。“我們主要做B2C花果茶產(chǎn)品，租金成本大約占我們公司營(yíng)運(yùn)成本的20%。如果租金上漲10%，意味著成本也要上漲5%左右。而花果茶的利潤(rùn)一年基本上在200萬元左右，如此一來，企業(yè)盈利空間就大大降低了?！钡菫榱似髽I(yè)更好的發(fā)展，李陽(yáng)林表示如果遇到合適的房源不排除馬上約租。
數(shù)據(jù)顯示，2月，北京在租寫字樓中共有18個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)上漲，最高漲幅達(dá)到25%。除3個(gè)位于大興區(qū)的項(xiàng)目外，絕大多數(shù)漲價(jià)項(xiàng)目位于城區(qū)，其中朝陽(yáng)區(qū)在租寫字樓的漲價(jià)勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，共有9個(gè)項(xiàng)目租金上漲，成為本月寫字樓市場(chǎng)漲勢(shì)最猛的區(qū)域。
而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年2月28日，北京無純寫字樓項(xiàng)目獲得預(yù)售證入市，寫字樓貨源補(bǔ)充不多，市場(chǎng)上僅存的在售寫字樓資源顯得尤為稀缺。
“公寓立項(xiàng)寫字樓”受青睞
寫字樓租賃行情的火爆，讓開發(fā)商如魚得水。特別是一些硬件設(shè)施齊全，交通便利的樓盤，最高價(jià)格達(dá)到了13元/平方米/天，比去年同期漲了10%左右。而持續(xù)走高的租金市場(chǎng)，也讓手上擁有寫字樓項(xiàng)目的投資業(yè)主開始吃香。
胡女士在朝陽(yáng)區(qū)萬達(dá)廣場(chǎng)西區(qū)擁有一套143平方米的寫字樓公寓，產(chǎn)權(quán)為公寓立項(xiàng)40年使用權(quán)，水、電、煤氣、暖氣以及物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用都是按照民用標(biāo)準(zhǔn)繳納。從去年底開始，寫字樓價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，胡女士便托管房產(chǎn)中介以商用寫字樓的條件租賃，報(bào)價(jià)是年付1.4萬元/月，季付或者半年付價(jià)格為1.5萬～1.7萬元/月。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前寫字樓租賃主要有三種情況，一是純寫字樓，二是純住宅，三是商住兩用。目前市場(chǎng)上純寫字樓所占市場(chǎng)份額不到30%，在限購(gòu)限貸等政策影響下純住宅樓盤因小區(qū)環(huán)境、交通因素等大面積轉(zhuǎn)化為寫字樓的條件也不成熟，在此情況下，商住兩用公寓立項(xiàng)的寫字樓備受青睞。
信義房屋置業(yè)顧問畢金娥說，這些寫字樓項(xiàng)目都屬于公寓立項(xiàng)，后改為住宅出售的項(xiàng)目，允許注冊(cè)辦公，由于這部分樓盤未受到“限購(gòu)”影響，成為大量投資者和異地購(gòu)房者的置業(yè)新熱點(diǎn)。
“從限購(gòu)令到"國(guó)八條"，住宅投資幾乎已經(jīng)不可能再獲得新的市場(chǎng)了?！?月31日，做了四五輪住宅投資的張政告訴記者說，在新政“雙限”之下，他轉(zhuǎn)而關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，“如果有價(jià)格和投資前景都比較適合的寫字樓和商鋪，我一定會(huì)考慮投資，現(xiàn)在寫字樓租金也很高，而且收益比較穩(wěn)定?！?/P>
北京維新方略咨詢公司高級(jí)合伙人張善新說，房產(chǎn)新政出來以后，超過八成的房地產(chǎn)投資者被不同程度地限購(gòu)或限貸，“國(guó)八條”對(duì)住宅的投資性購(gòu)買需求起到了顯著的抑制作用。
“相比二線城市高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資方式，投資一線城市寫字樓更加穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)更低，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)控制要求高的投資機(jī)構(gòu)尤其有誘惑力。”張善新說。
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