王健林：限購政策催火商業(yè)地產(chǎn)成一枝獨(dú)秀說不成立
發(fā)布時(shí)間：2011年03月29日分享到：
以“商業(yè)地產(chǎn)，讓城市更繁榮”為主題的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2011年會(huì)”，于2011年3月25日——26日在青島香格里拉大飯店拉開帷幕。萬達(dá)集團(tuán)王健林、華遠(yuǎn)集團(tuán)任志強(qiáng)、首創(chuàng)集團(tuán)劉曉光、凱德商用吳順永等行業(yè)大佬齊聚青島，開啟2011年商業(yè)地產(chǎn)首場頭腦風(fēng)暴！
本屆年會(huì)內(nèi)容由宏觀篇、資本篇和運(yùn)營篇、綜合篇四大板塊和年度頒獎(jiǎng)盛典構(gòu)成。活動(dòng)不僅有政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和知名財(cái)經(jīng)專家權(quán)威解讀“兩會(huì)”后中國經(jīng)濟(jì)新走向，探尋擴(kuò)大內(nèi)需和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)遇，剖析中國消費(fèi)政策導(dǎo)向與消費(fèi)市場新趨勢(shì)，還在大會(huì)現(xiàn)場深入剖析和反思現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，就商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多方面話題展開深入激烈探討。
針對(duì)目前流行的“商業(yè)地產(chǎn)春天說“，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在活動(dòng)現(xiàn)場表示，住宅限購政策的出臺(tái)不會(huì)讓商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)善其身。他認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)，限購政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)并沒有像住宅市場那樣受到很大影響，甚至說在短期時(shí)間內(nèi)成為了市場的受益者。但是從長期來看，一旦樓市調(diào)控政策的趨勢(shì)確定下來，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)收到影響。流動(dòng)性資金會(huì)盡快撤出樓市，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)與樓市一榮俱榮，一損俱損。
以下是現(xiàn)場發(fā)言實(shí)錄——
【全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長 王健林】：尊敬的各位導(dǎo)、各位嘉賓大家上午好，感謝大家參加這次年會(huì)。在我演講之前，我想闡明一個(gè)觀點(diǎn)，我發(fā)現(xiàn)最近好多媒體包括業(yè)內(nèi)人士都和我講一限購商業(yè)地產(chǎn)就好過了，現(xiàn)在國內(nèi)很多的大企業(yè)都要投資商業(yè)地產(chǎn)，剛才我接受電視媒體采訪也在提這個(gè)問題，是不是商業(yè)地產(chǎn)春天來了，剛才主持人也在談這個(gè)問題，我借這個(gè)機(jī)會(huì)我談一下我自己的看法。
我認(rèn)為住宅地產(chǎn)限購，住宅市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)或者是調(diào)整的驅(qū)使下，商業(yè)地產(chǎn)是不是迎來春天，我認(rèn)為這個(gè)看法是有問題，我認(rèn)為是不成立的，因?yàn)樗际堑禺a(chǎn)的大的行業(yè)，如果真的整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了下行的大趨勢(shì)，整個(gè)行業(yè)的預(yù)期發(fā)生變化，投資收縮或者是整個(gè)行業(yè)連續(xù)一兩年出現(xiàn)下行的問題，我很難覺得商業(yè)地產(chǎn)會(huì)一枝獨(dú)秀，我覺得這個(gè)是有問題的。
其實(shí)地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)分支，整個(gè)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性還是有的，所謂目前一兩個(gè)月、兩三個(gè)月我們也確實(shí)感覺到住宅限購以后，像 我們的銷售物業(yè)當(dāng)中已經(jīng)有接近三分之二是非住宅類的商品了，確實(shí)對(duì)我們的影響比較小，但是我相信如果半年左右整個(gè)房地產(chǎn)的 調(diào)整趨勢(shì)確立以后，可能都會(huì)逐漸影響，因?yàn)檎麄€(gè)資金的流動(dòng)性會(huì)從行業(yè)撤出去，預(yù)期大家也會(huì)產(chǎn)生變化，就是買住宅不保險(xiǎn)，買商鋪寫字樓就保險(xiǎn)了，我看不一定，所以我認(rèn)為對(duì)這個(gè)問題要認(rèn)真的思考，我認(rèn)為應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損。
我就講一個(gè)問題，我講一下運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，可能大家也覺得萬達(dá)廣場從2008年開始進(jìn)入提速，我們投資 建設(shè)很快，今年我們開業(yè)十七個(gè)廣場、十二個(gè)酒店，整個(gè)的萬達(dá)廣場開出來以后，出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，不像一般的商業(yè)物業(yè)都有兩年以 上甚至2-3年的市場培育期才可以活起來，一般萬達(dá)廣場一開起來就比較活，大家覺得這是什么原因？很多人都在探討萬達(dá)廣場為什 么沒有市場培育期？一開業(yè)就火，我覺得這個(gè)行業(yè)一開始做到現(xiàn)在，我自己有體會(huì)，我覺得這里面核心的一個(gè)方面是我們的運(yùn)營管 理比較好，就是我們的商業(yè)管理公司，這實(shí)際上已經(jīng)成了萬達(dá)核心競爭的一部分。
因?yàn)椴还苁钦€是百姓，投資一個(gè)商業(yè)物業(yè)當(dāng)然歡迎，但是投資以后好幾年都慘淡經(jīng)營，形不成稅收，也形不成商氣，可 能大家就另眼相看，評(píng)價(jià)就不一樣。為什么我們這么火？可能有這么幾個(gè)原因，第一個(gè)就是合理的規(guī)劃招商的業(yè)態(tài)，說穿了賺錢是 賺快錢還是慢錢，萬達(dá)廣場有一個(gè)特點(diǎn)，就是次主力店和主力店的比重比較大，一般都占50%以上，百貨、電影城、超市、卡拉OK、 電子游戲等等，餐飲類的比重也比較大?，F(xiàn)在還逐漸增加了很多500平米-2000平米的次主力店也越來越多，而且我們?cè)谶@些主力店 當(dāng)中，萬達(dá)廣場的招商方面也特別注重一個(gè)問題，就是非零售比重，我們?nèi)魏我粋€(gè)廣場都強(qiáng)調(diào)非零售比重要50%以上，這就是業(yè)態(tài)的 合理搭配，電影、唱歌、餐廳，尤其是餐飲業(yè)給付的租金比較低，文化、體育、健身，像游泳等這些都是租金比較低的，要不要放 呢？所以有些購物中心的招商部門、商業(yè)運(yùn)營部門就不懂這個(gè)道理，大量的業(yè)態(tài)同質(zhì)化都是服裝類、珠寶類，這些同質(zhì)化很高，但 是他們到你們的商場去不能體會(huì)一站式服務(wù)特點(diǎn)，雖然一開始給的租金高，但是可能2-3年才能火，即使招商進(jìn)來以后，成長性比較 低。我們也是在多年的調(diào)整當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了這個(gè)秘密，所以我們現(xiàn)在一般的一開始規(guī)劃招商的時(shí)候，總是放的比較多的非零售比重，特 別是現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)文化、娛樂、餐飲，我看有一些分析師在報(bào)紙上寫文章，萬達(dá)廣場雖然干的比較火，但是每平米的租金比較低，這里 面其實(shí)有一個(gè)錯(cuò)誤，我們統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，一般的停車場也就是4-5萬平米，如果把停車場面積減掉，我覺得我們的租金和其他廣場的租 金是一樣的，為什么我們招低租金的進(jìn)來？因?yàn)榭梢蕴峁┴S富的業(yè)態(tài)選擇，可以在開業(yè)的初期積聚人氣，這些業(yè)態(tài)只要一旦穩(wěn)定以 后，租金提升的空間、租金成長性的空間還是比較大。
最近兩年以來，次主力店都是5-8年，小一點(diǎn)的店鋪是3年的租金，經(jīng)過開業(yè)這一段時(shí)間，從去年開始、前年開始尤其是今后 1-2年，租賃到期進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)，因?yàn)閺V場多種業(yè)態(tài)并存，調(diào)整租金的時(shí)候，一次性調(diào)整租金都在25%以上，我們上 海的店甚至達(dá)到了3年租金到期，調(diào)整業(yè)態(tài)一下調(diào)整45%，調(diào)整的成功不成功，就是這一輪調(diào)整，商家一個(gè)沒出去，全都留下來了， 當(dāng)然這個(gè)也有合理性的問題，說明調(diào)整沒有到位，如果調(diào)整出去一半商家，重新?lián)Q商家，說明這個(gè)租金就有點(diǎn)過頭了，調(diào)整一次， 出去少量的3-5家，也是比較正常的。所以招商的時(shí)候，要科學(xué)的判斷，一開始好像表面上給你簽的租金是每平米達(dá)到100塊錢，你 招一些零售給的租金是70塊錢，可能你損失的三成，但是三年之后你租金上去了，效果還是一樣的。還有就是購物中心，這個(gè)培育 期比較長，欠租率也比較高，所以我覺得我們?cè)谏虡I(yè)運(yùn)營的時(shí)候，特別強(qiáng)調(diào)合理的規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，一般情況下，我們都要求零售比 重要小于50%，其他的比重當(dāng)中，我們比較多的注重餐飲，看萬達(dá)廣場特別火，我曾經(jīng)在7-8年以前發(fā)表一次演講，專門講商業(yè)中心 的餐飲比重和規(guī)劃業(yè)態(tài)，我當(dāng)時(shí)用了一個(gè)題目就是《購物中心是吃出來的》，為什么呢？中國人特別愛吃，而且中國的飲食文化每 個(gè)省、南方北方、東方西方差距非常大，而餐飲類很難有一種產(chǎn)品打遍全國都受歡迎的，我們?cè)谡猩踢^程當(dāng)中，我們也是哪個(gè)商家 干的不錯(cuò)，連鎖也愿意跟著我們走，我們就說跟著走吧，后來一了解，他在一些地區(qū)經(jīng)營也就是一般情況，所以我們后來在餐飲招 商的時(shí)候，我們就強(qiáng)調(diào)每一個(gè)廣場要做餐飲專門的試調(diào)分析報(bào)告，要列出當(dāng)?shù)夭惋嫷那?0名，然后我們要求最少招50%進(jìn)來，如果有 空余的位置，再安排一些跟著我們連鎖的，當(dāng)然西式快餐除外，那個(gè)也不講究味道和營養(yǎng)，它這個(gè)可以是一個(gè)裝點(diǎn)。所以商業(yè)運(yùn)營 當(dāng)中是非常注重合理搭配業(yè)態(tài)的，我還忘了說一個(gè)數(shù)據(jù)，我們的招商當(dāng)中，其實(shí)我們?nèi)ツ曜隽藢ｉT的分析報(bào)告，我們大概已開業(yè)的 廣場，每一年的環(huán)比遞增都在7%-8%，每三年調(diào)整一次就可以調(diào)整15%，每個(gè)商家在3-5年的租賃期還在3%-5%的增長，所以每點(diǎn)的增 長也是很可觀的，所以這就是長期、短期效益怎么看的問題。
第二個(gè)方面，我們商業(yè)運(yùn)營當(dāng)中非常強(qiáng)調(diào)讓商家賺錢，我們?cè)?jīng)在四年前還是五年前，我給商業(yè)管理公司開了一次會(huì)議，我 們當(dāng)時(shí)提出一個(gè)口號(hào)，取消利潤考核指標(biāo)，只考核三項(xiàng)，我提了三句話，商業(yè)管理公司就是安全、服務(wù)、品質(zhì)。
首先是安全，一個(gè)大的廣場出了大的事故，這個(gè)就麻煩了，尤其是火和水這種大的事故，說一安全是第一位的，這個(gè)不能含 糊。第二就是考核服務(wù)，我們?cè)跁?huì)議以后，專門成立了一個(gè)獨(dú)立于商業(yè)管理公司的公布投訴電話，判斷投訴的內(nèi)容和處理的方法， 再來考評(píng)滿意率等等，這幾年下來投訴率越來越低。第三個(gè)就是品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)提升，品質(zhì)提升從2010年開始有明顯的效果，我們 去年的合肥、福州、廣州、武漢這幾個(gè)店，基本就達(dá)到我們理想的目的，今年萬達(dá)開了17個(gè)廣場，全部都是以去年最好的店合肥作 為基點(diǎn)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。我們?nèi)∠麧櫩己撕芏嗳撕芎ε拢孟駮?huì)怎么樣，我說不要緊，我說只要把服務(wù)搞上去，而且你做調(diào)查，廣場的 調(diào)整比率，一開始廣場的調(diào)整比率，一開始招進(jìn)來300家，一年之內(nèi)走掉50家，還是5家、還是一家沒走，這才判斷你是不是成功， 如果很少有調(diào)整，大家都可以活的很好，那就是你成功了。所以商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流和別的不一樣，前期買地花了很多錢、建設(shè)花了 很多錢，一切預(yù)算就是在后期租金收繳的基礎(chǔ)上。全世界商業(yè)中心租金收繳比率，歐美發(fā)達(dá)國家大概是85%-90%，所以欠不欠租的比 率高低，是判斷你能不能活下去的關(guān)鍵，所以如何讓商家賺錢作為我們最主要的方向。
之后我們首先建立一套電子的技術(shù)系統(tǒng)，在整個(gè)廣場的門口和重要店的門口建立信息系統(tǒng)，自動(dòng)記錄人的進(jìn)出，最近我們今 年還在申請(qǐng)，爭取升級(jí)到每個(gè)柜臺(tái)和品牌跟前都有這種技術(shù)，將來我們不看什么報(bào)表，我們大概就可以分析出來哪個(gè)商店或者是哪 個(gè)產(chǎn)品是受客戶歡迎的，這個(gè)也是我參加達(dá)沃斯學(xué)習(xí)回來的，他們門口都有一個(gè)牌牌，不光是算人數(shù)，而且里面計(jì)算你是大企業(yè)家 還是小企業(yè)家，你是專家還是學(xué)者，然后算出來哪幾個(gè)話題最受歡迎，哪幾個(gè)廳進(jìn)的人最多，來調(diào)整下一年的議題。同時(shí)我們從那 兒以后，我們給商業(yè)管理公司從我們的總部，每年給每個(gè)店給出相當(dāng)比例的促銷費(fèi)用，以前我們的促銷費(fèi)用很少，現(xiàn)在是給比較多 的促銷費(fèi)用，要求他每一周要不少于兩次促銷，等于我們花錢給他們做廣告、做促銷，每次不少于兩次，然后給他的費(fèi)用，然后再 給他還有其他一方面的支持。再一個(gè)，我們?yōu)榱烁玫氖箍蛻暨M(jìn)去找到自己的停車位，對(duì)停車場進(jìn)行了大量的資金改造，叫做停車 場的智能停車和標(biāo)識(shí)性，我們想盡辦法，我們有一個(gè)口號(hào)就是讓商家賺錢，我給大家提出來，你就研究讓商家賺到錢，不研究我自 己能收多少錢，結(jié)果你頻頻讓商家賺錢能換來什么？換來極高的租金收繳，我們連續(xù)6年租金收繳率在99.6%以上，有的年頭都是 99.8%，差了這一點(diǎn)點(diǎn)的錢，也并完全是欠租造成的，有的商家就是覺得不合適，然后就出去，然后調(diào)整比較好的進(jìn)來。
所以我們?cè)谶\(yùn)營當(dāng)中，反復(fù)強(qiáng)調(diào)心理換位思考，反復(fù)研究讓客戶賺錢，換來客戶的追隨，我們從去年開始就在進(jìn)行商家的品 牌梳理，我們分門別類，評(píng)判出繼續(xù)保留的商家名單，如果不能進(jìn)品牌部的，下一次就不能再招，這樣梳理出來的我們認(rèn)可的就超 過1000家，不管在什么地方開廣場，商家都如云一樣的追隨。我們?nèi)ツ暝囍闵莩奁返?，了奢侈品招商比較困難，但是奢侈品招商 不是萬達(dá)的追求，主要的問題就是不能復(fù)制，一個(gè)城市只能在核心區(qū)或者是特別大的城市才有市場，包括全球很多很牛的牌子和我 們很快就聚集在一起了，而且還有上升的態(tài)勢(shì)。
我們做過調(diào)查，在萬達(dá)廣場里面，每平米的績效基本上是外地店的2倍以上，我們自己運(yùn)營的三個(gè)品牌的收入，都是我們?cè)?外面租的店的2.9倍以上，所以商業(yè)中心一定要花力氣去研究怎么讓商家賺錢的絕招才可以換來自己的發(fā)展。
第三點(diǎn)，就是要不斷的提升和調(diào)整，再好的企業(yè)、再好的規(guī)劃、再好的招商業(yè)態(tài)，在中國十幾億的國度，區(qū)域文化差異這么 大的地方，是不可能做到百戰(zhàn)百勝的，要想持續(xù)反應(yīng)，就是要有吃苦耐勞的精神，要不斷對(duì)開業(yè)的店進(jìn)行調(diào)整。
我們有兩個(gè)店，比如說蘇州店、沈陽店也出現(xiàn)業(yè)態(tài)出現(xiàn)問題，一個(gè)月走幾家，但是總是在調(diào)商家，也出現(xiàn)過這樣的問題，萬 達(dá)廣場也不是神，也有的地方出現(xiàn)問題，怎么辦？我們馬上組織開會(huì)，不停的分析，像沈陽那個(gè)店，我們覺得很奇怪，太原南街那 個(gè)步行街，那么好的位置，城市中心為什么還行？就是原來一開始整個(gè)招商的定位發(fā)生了偏差，都是按著商業(yè)中心，覺得地點(diǎn)不錯(cuò) ，品牌各方面也不錯(cuò)，所以不斷的研究、調(diào)整，這個(gè)調(diào)整可能給出一些成本，有一些租賃到期，要?jiǎng)癯觯赡芫鸵獡p失一些租金等 等，總而言之，對(duì)這兩個(gè)店進(jìn)行了反復(fù)的調(diào)整，大概半年多以后，最終商鋪和周邊客戶群對(duì)路了，對(duì)路以后，這幾個(gè)店就走出來了 。
我們的太原街過去每一天慘的時(shí)候是1萬多，今年可以維持每天4萬多左右，現(xiàn)在十幾萬的購物中心，每天3萬人以上的人流 才可以保本，還有一些其他的我們還有很多的店，還有大的店進(jìn)來，很牛的一些連鎖企業(yè)，我都不點(diǎn)名字，全球500強(qiáng)企業(yè)跟著走， 到這個(gè)城市賺錢，租不起，生意就是不行，然后和我們商量解除合同、少賠錢。我們有的時(shí)候想想也是算了，損失一點(diǎn)，叫他們調(diào) 出去吧。
不管是什么連鎖企業(yè)、不管是什么牌子、500強(qiáng)，誰都不是百戰(zhàn)百勝的，這就是中國差異，為什么很多的跨國連鎖企業(yè)到中 國來，都是一敗涂地？但是有一些能活下來呢？中國的人口是歐洲的三、四倍，中國的土地是歐洲的兩倍，中國除了使用一種文字 以外，語言、飲食習(xí)慣、穿著習(xí)慣都差的很大，所以很多的跨國連鎖企業(yè)就是不懂中國的市場特點(diǎn)，非常僵化，把自己成功的一套 照搬照套，來了以后還反映中國的市場不好，有一個(gè)退出去的還說中國的顧客只講價(jià)錢不講品質(zhì)，他做的不好還埋怨中國的消費(fèi)者 ，包括萬達(dá)廣場，我們的廣場也不可能開幾十個(gè)都是很好的，也有一部分店開了以后有問題，那怎么辦？就要有這種耐心和吃苦的 精神，不斷進(jìn)行調(diào)整，即使調(diào)整到位，每一年人流數(shù)字往上走的時(shí)候，也不能掉以輕心，一定要不斷的調(diào)整，這個(gè)和搞住宅地產(chǎn)確 實(shí)不一樣，只要拿到地，價(jià)格合適走出去就可以了，這個(gè)不但要建，建成以后還要花很長的時(shí)間管，但是它的好處就是企業(yè)獲得兩 個(gè)方面，一個(gè)是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，第二，還可以獲得資產(chǎn)價(jià)值升值的好處。
因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我不能放開講，要做商業(yè)地產(chǎn)，一定要好好研究運(yùn)營管理，把運(yùn)營管理真正看成核心競爭力，這個(gè)企業(yè)才可以 在這個(gè)行業(yè)成功，很多公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，宣布做商業(yè)地產(chǎn)的目的是更好的賣住宅，這種心態(tài)和打算，我判斷十之八九也不能成功 ，謝謝大家！(來自搜狐焦點(diǎn)網(wǎng))
預(yù)約看房
點(diǎn)擊在線咨詢
