中原地產(chǎn)：二月寫字樓市場(chǎng)低迷
發(fā)布時(shí)間：2011年03月28日分享到：鑒于2011年1月底中央出臺(tái)住宅“限購”調(diào)控政策，各地商辦樓市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)較好，有望迎來一定的投資機(jī)遇。
受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，2011年2月國(guó)內(nèi)四大重點(diǎn)城市寫字樓銷售市場(chǎng)跌至2009年以來最低位；租賃市場(chǎng)相對(duì)保持平穩(wěn)。期間五大重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓租金全面回升，其中深圳成租金上漲“領(lǐng)頭羊”。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，鑒于2011年1月底中央出臺(tái)住宅“限購”調(diào)控政策，各地商辦樓市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)較好，有望迎來一定的投資機(jī)遇。
銷售面積大幅萎縮 租賃價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)
寫字樓供應(yīng)方面：據(jù)中原2月寫字樓市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，因受上海寫字樓市場(chǎng)當(dāng)月供應(yīng)量激增影響，四大城市寫字樓供應(yīng)面積總體有所回升，達(dá)到43.56萬平方米，逼近2009年末高位水平。寫字樓供應(yīng)總量環(huán)比和同比分別增加202%和120%。其中上海寫字樓供應(yīng)量在四大城市中占比高達(dá)98%，而北京、深圳市場(chǎng)則無新增供應(yīng)。
寫字樓銷售方面：恰逢春節(jié)傳統(tǒng)淡季，又遭受第三輪樓市調(diào)控影響，寫字樓銷售跌入低谷。數(shù)據(jù)表明，當(dāng)月四大城市寫字樓交易量跌至2009年以來最低位，約15.94萬平方米。銷售面積環(huán)比跌幅達(dá)5至9成之間，環(huán)比上月大幅減少71%，下跌幅度高于去年同期。上海寫字樓受供應(yīng)量激增影響，銷售面積環(huán)比下降幅度要好于其它3城市，但成交量依然萎縮一半。
寫字樓租賃方面：據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)2月甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)顯示，總體持續(xù)1月較為平穩(wěn)表現(xiàn)態(tài)勢(shì)。五大城市甲級(jí)寫字樓租金全面回升，深圳租金領(lǐng)漲，環(huán)比上升2.19%，其他4城市環(huán)比漲幅均在 1%以內(nèi)；另外，北京、深圳準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)環(huán)比分別上漲1.97%和5.95%，回升勢(shì)頭強(qiáng)于當(dāng)?shù)丶准?jí)寫字樓。
寫字樓空置率方面：五大城市甲級(jí)寫字樓空置率正在出現(xiàn)分化，京、滬、穗、蓉4個(gè)城市空置率變化幅度不大；深圳空置率環(huán)比上升22%，保持在4%-5%低位水平，但整體入住情況較為穩(wěn)定。
劉淵認(rèn)為，從2010年前兩輪房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)住宅、寫字樓、商鋪市場(chǎng)的影響情況可以發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的成交表現(xiàn)與住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策的程度有關(guān)聯(lián)性，投資資金存在一定的擠出效應(yīng)。住宅市場(chǎng)受政策影響越大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)越好
經(jīng)歷市場(chǎng)“三輪調(diào)控”后，2011年2月雖然4城市住宅、寫字樓、商鋪等三類物業(yè)受政策影響程度較為接近，但由于住宅“限購”政策威力正在逐步擴(kuò)散，可能有利于未來商辦樓市場(chǎng)趨于活躍。
調(diào)控下兩類市場(chǎng)下滑 商辦樓市場(chǎng)比重上升
據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)四大一線城市寫字樓、商鋪和住宅市場(chǎng)近一年來調(diào)控前后成交情況進(jìn)行比較分析，得出二大特點(diǎn)：
一是調(diào)控形勢(shì)下商辦樓和住宅市場(chǎng)成交量同步下降
2010年4月14日，隨著國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”政策，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入新一輪調(diào)控周期。住宅、寫字樓和商鋪市場(chǎng)均受到嚴(yán)重影響，四大重點(diǎn)城市各類樓盤成交均急劇降溫。
據(jù)中原2010年5月四大城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：一、二手住宅總成交量環(huán)比下降達(dá)到62% ，寫字樓和商鋪一、二手市場(chǎng)總成交量環(huán)比分別下滑43%和22%。接下來一段時(shí)間，住宅價(jià)格出現(xiàn)短期下降狀況，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交則快速回升。
2010年9月下旬，以“新國(guó)五條”和“限購令”為核心的第二輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。中原10月四大城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，住宅、寫字樓、商鋪市場(chǎng)成交量再次回落，但各自的跌幅環(huán)比均小于5月環(huán)比跌幅。而住宅跌幅最小，約為14%；寫字樓和商鋪跌幅分別為37%和15%，可見住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響程度明顯小于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。接下來，住宅市場(chǎng)成交和價(jià)格又快速回升，商辦樓市場(chǎng)成交回升速度雖然與住宅基本同步，但并未明顯跑贏住宅市場(chǎng)。
二是商辦樓市場(chǎng)走勢(shì)總體優(yōu)于同期住宅市場(chǎng)。
調(diào)查數(shù)據(jù)表明，2010年四大城市一手住宅銷售面積相比2009年下降約4成，一手寫字樓銷售面積同2009年持平，一手商鋪銷售面積較2009年增長(zhǎng)約1成。
總體上，2010年四大城市商辦樓在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交結(jié)構(gòu)中的比重有明顯提升。2009年一手住宅、寫字樓、商鋪銷售面積占比分別為85%、8%和7%；2010年一手住宅銷售面積在總成交量中的占比下降至76%，一手寫字樓、商鋪銷售面積占比均上升至12%。
2011年1月底，中央開始第三輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，包括房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步收緊、滬渝試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅、住宅“限購”政策在各地全面鋪開等政策的推出，迫使四大城市住宅成交量一落千丈。
據(jù)中原地產(chǎn)四大城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2011年 2月，住宅成交環(huán)比下滑近7成，與同期寫字樓和商鋪市場(chǎng)成交下滑程度相當(dāng)。
劉淵認(rèn)為，鑒于調(diào)控政策對(duì)商辦樓和住宅兩類不同物業(yè)市場(chǎng)的影響具有一定關(guān)聯(lián)性，可以預(yù)測(cè)：如果政府對(duì)住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期采取“限購”政策的話，則與之對(duì)應(yīng)的、沉寂多年的商辦樓市場(chǎng)將趨于活躍，期間可望迎來新的投資機(jī)遇，從四大城市2011年初到2月底的市場(chǎng)表現(xiàn)態(tài)勢(shì)就能說明這個(gè)問題。
上海商辦樓供應(yīng)大增 近期市場(chǎng)出現(xiàn)“異動(dòng)”
值得關(guān)注的是，近期上海寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)“異動(dòng)”：
一是商辦樓市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，總量超過40萬平方米，逼近2010年末高位水平；二是在供應(yīng)量增長(zhǎng)形勢(shì)下，寫字樓租金上漲乏力。
2011年2月，日本開發(fā)商森大廈把坐落于浦東陸家嘴區(qū)域的中國(guó)內(nèi)地“第一高樓”上海環(huán)球金融中心將高區(qū)物業(yè)進(jìn)行拆零銷售?？傆?jì)上市74套，合22.65萬平方米，占該盤總供應(yīng)量50%。
早在1月底，湯臣集團(tuán)就以2.67億元收購該盤72層整層樓面，建筑面積約3222平方米，成交單價(jià)8.3萬元左右。
3月初，又有買家購入該盤68-70層辦公樓，建筑面積9830平方米，成交均價(jià)與湯臣的大單交易相當(dāng)。截至3月中旬，該盤可售數(shù)為58套，可售面積為20.35萬平方米。
自2005年開始，上海寫字樓市場(chǎng)開始進(jìn)入投資建設(shè)高峰期，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)越來越多。數(shù)據(jù)表明：上海寫字樓投資額和新開工面積兩項(xiàng)指標(biāo)5年復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到17%和4%，高于同期住宅市場(chǎng)的發(fā)展；2007年至2008年期間，兩項(xiàng)指標(biāo)年度增速度分別達(dá)到22%和30%。
根據(jù)寫字樓建設(shè)周期規(guī)律，上兩年新建辦公物業(yè)近期將轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效供應(yīng)，供大于求局面可能出現(xiàn)。其結(jié)果將造成寫字樓租金產(chǎn)生較大的下行壓力，樓盤空置率將逐步上升。
事實(shí)上，自2008年下半年金融危機(jī)后，上海寫字樓市場(chǎng)租金一路下滑。
就環(huán)球金融中心大廈所在的陸家嘴區(qū)域市場(chǎng)看，已經(jīng)建成的新鴻基國(guó)金中心大樓、在建的上海中心大廈兩座甲級(jí)寫字樓正在對(duì)環(huán)球金融中心大廈租金狀況產(chǎn)生影響，這就必然放緩該區(qū)域市場(chǎng)寫字樓的租金漲幅。此次該盤之所以推行“散賣”的策略，這同未來一段時(shí)間該區(qū)域供應(yīng)大幅增加有直接關(guān)系。
總體來看，近期上海寫字樓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)有所反彈，但尚未恢復(fù)到2008年金融危機(jī)前水平，也遜于北京寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)。(來自觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))
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