萬通地產(chǎn)利率下降 是商業(yè)地產(chǎn)之過？
發(fā)布時間：2011年03月24日分享到： 在很多房地產(chǎn)公司踴躍增加商業(yè)地產(chǎn)投入的時候，萬通地產(chǎn)的毛利率下降問題，卻為目前的商業(yè)地產(chǎn)熱澆了一盆冷水。3月10日，萬通地產(chǎn)發(fā)布2010年年報。該年報數(shù)據(jù)顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入35.68億元，同比增加45%；歸屬股東的凈利潤為4.14億元，同比增加51%；基本每股收益0.34元。
值得注意的是，萬通地產(chǎn)的毛利率為39.66%，同比下降4.25個百分點，這使得萬通地產(chǎn)成為在公布年報的眾多房地產(chǎn)公司當中，毛利率下降的少數(shù)幾家地產(chǎn)公司。
商業(yè)地產(chǎn)之過？
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，截至3月10日，滬深兩市已經(jīng)有21家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年年報。其中僅ST興業(yè)一家虧損，實現(xiàn)盈利的公司達20家。這21家房企2010年共實現(xiàn)營業(yè)收入1116.53億元，同比增長24.94%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%，同比增長1.50%。
總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)毛利率呈上漲趨勢。 但筆者從萬通地產(chǎn)的年報數(shù)據(jù)中得出，2010年萬通地產(chǎn)的毛利率為39.66%，同比下降4.25個百分點，明顯低于房地產(chǎn)企業(yè)毛利率的增幅總體水平。而要與同行業(yè)中的單個地產(chǎn)公司相比更顯差距。
萬通地產(chǎn)年報顯示，毛利率下降主要是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因。而所謂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，主要是萬通地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例和規(guī)模都在增加。
據(jù)了解，萬通地產(chǎn)的商業(yè)投資項目基本都聚集在一二線城市的CBD或者商業(yè)中心，一般都是綜合體項目，包括寫字樓、零售商業(yè)、服務式公寓、酒店及城市廣場等業(yè)態(tài)。
2010年，萬通地產(chǎn)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尤為明顯。
2010年11月份，萬通地產(chǎn)進軍成都，除了投資兩個住宅項目外，另一個項目就是成都城南的萬通中心。2010年年底，由萬通地產(chǎn)、中金公司等五家機構(gòu)組成的聯(lián)合體中標北京CBD中服Z3地塊，作價25.19億元。
公開資料顯示，中服Z3地塊用途性質(zhì)為商業(yè)金融混合用地，規(guī)劃建筑面積不超過12萬平方米。這是繼北京萬通中心D座之后再次進駐北京CBD地塊的開發(fā)。
短短兩個月中，萬通地產(chǎn)旗下就多了兩塊有重量價值的商業(yè)用地。至此，萬通地產(chǎn)在北京、天津、杭州、成都等四大城市都畫好了商業(yè)地產(chǎn)藍圖。
馮侖認為，當人均GDP超過8000美元后，商用物業(yè)會成為市場的主角。公司持續(xù)看好國內(nèi)主要城市商業(yè)地產(chǎn)的運營。而且今年來，萬通地產(chǎn)也由住宅用地的投資逐漸轉(zhuǎn)型為商業(yè)用地投資唱主角。馮侖曾指出，公司未來的商業(yè)用地利潤將會占到總營業(yè)收入的一半。
但業(yè)內(nèi)人士分析，2010年萬通地產(chǎn)搶奪商業(yè)用地的大動作目前只是做為儲備項目。短時間內(nèi)不可能高額盈利。一般商業(yè)用地的建設運營和管理要5年時間才能成熟，這也就表示，萬通地產(chǎn)的商業(yè)用地投資是一種“放長線，釣大魚”式的策略。
商業(yè)用地成本投資的加大，加之短期內(nèi)商用物業(yè)的開發(fā)和出租業(yè)務利潤較低，從而拉動了公司整體毛利率的下滑。
10億元的利息
2010年4月以來，各種對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策紛紛出臺，萬通地產(chǎn)開發(fā)的高端住宅的成交量大幅下降，住宅銷售利潤隨之出現(xiàn)增速下降。
根據(jù)萬通地產(chǎn)年報顯示，萬通地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)營業(yè)收入34.25億元，較去年同期分別增長42%。這個數(shù)字看起來增長速度很快。但是，其中有通過處置杭州萬通時尚置業(yè)獲得1.62億元投資收益。
這一增長率雖總體上高于21家房企共實現(xiàn)營業(yè)收入的同比增長百分比，但相比于保利來說差距很大，保利去年度實現(xiàn)營收357.1億元，較上年增長55.35%。
據(jù)年報顯示，如果從公司2010年上半年的住宅銷售狀況來看，竣工項目較少，收入均來自北京新城國際、新新小鎮(zhèn)4號地、萬通華府等老項目，利潤表的主營業(yè)務收入下降很快。
雖然2010年下半年，天津新城國際三期、天津上游國際二期、天竺新新家園二期項目均已竣工，并確認收入，使2010年整體營業(yè)收入增長，但結(jié)算毛利率為39.66%，同比下降4.25個百分點。天相證券分析師石磊表示，毛利率下降的主要原因在于結(jié)算項目結(jié)構(gòu)變化。
有媒體報道，從萬通地產(chǎn)2010年8月發(fā)布的中報來看，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為274萬元，相比上年同期的7357萬元大幅度減少了96.27%。
如此驚人的跌幅，當時萬通地產(chǎn)解釋為“公司本年內(nèi)增加債券利息支出，同時公司所屬子公司本年毛利率有所下降”。
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