商業(yè)地產(chǎn)被催熱 供應(yīng)過度暗藏風(fēng)險
發(fā)布時間：2011年03月23日分享到： “現(xiàn)在住宅調(diào)控得厲害，買點商鋪同樣可以防通脹?！奔易∩虾Ｊ兄行暮缈趨^(qū)的李小姐，近日喜氣洋洋地到遠(yuǎn)在上海外環(huán)外的臨港新城為她投資的商鋪收房。她買的商鋪是該區(qū)域某新建商品住宅的底層商鋪，因為地段較偏，20多平方米的小商鋪總價只有70萬元?！拔覀兿牒昧?，能租就租出去，一個月也有3000多塊錢的租金收益。但投資商業(yè)只靠租金，收益率是很低的，我們看好的主要是長期的升值潛力?！崩钚〗阏f。像李小姐這樣的游資炒家在上海、北京等地不計其數(shù)。在剛剛結(jié)束的上海春季房展會上，投資客對商業(yè)地產(chǎn)的興趣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了住宅，這已經(jīng)成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來的一大新趨勢。
除了規(guī)模較小的游資外，資金大鱷們也同樣看好商業(yè)地產(chǎn)。統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海共有22個整棟商業(yè)物業(yè)完成交易，總成交金額達(dá)360億元，是2009年的五倍。從全國來看，去年前11個月，全國住宅銷售面積增長7.4%，但同期商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積增速35.2%。
由于看好了商業(yè)地產(chǎn)的巨大投資價值，2010年，萬科、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)多家一線住宅開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，很多企業(yè)稱未來寫字樓的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%－30%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)將成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的一大發(fā)展方向。究其原因，復(fù)星國際聯(lián)席總裁范偉指出，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險過大，許多住宅開發(fā)商將轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險、尋求更廣闊的發(fā)展空間。
然而，巨大的商業(yè)地產(chǎn)投資沖動下，眾多業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始不斷提醒投資風(fēng)險，尤其是對商業(yè)地產(chǎn)鮮有經(jīng)驗的中小投資者與開發(fā)商。
“商業(yè)地產(chǎn)目前最大的風(fēng)險是供給過度。從投資價值來看，可以概括為一句話，市中心的商鋪有價值但你買不到，你能買到的遠(yuǎn)郊商鋪可能都將空置?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會某人士向記者坦言。
專家介紹，按照國際慣例，判斷一個城市的商業(yè)地產(chǎn)容量基本以人口和商業(yè)地產(chǎn)面積的比例計算，其1：1至1：1.5為正常比例，那么對于上海來說，2300萬人口的城市最高可以容納的商業(yè)地產(chǎn)量不過3600萬平方米，而目前上海擁有的商業(yè)地產(chǎn)量已經(jīng)在5200萬平方米左右?！翱梢哉f，市中心的商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)都有價值，泡沫就存在于城市周邊的天量供給?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
以松江新城為例，記者走訪9號線松江新城2個地鐵站時發(fā)現(xiàn)，很多地鐵上蓋商鋪仍在空置狀態(tài)，而熟悉該區(qū)域規(guī)劃的人士介紹，這個只有80萬人口的新城，規(guī)劃商業(yè)面積就達(dá)到300萬平方米。“在我看來，松江新城目前至少有150萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)是空著的?！鄙鲜鋈耸拷榻B。
深圳市富智商業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理吳德云也表示，按2010年三季度各大房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，很多城市的商鋪空置率接近或超過10%，呈上升趨勢。“商鋪的空置率更多表現(xiàn)在整棟商業(yè)物業(yè)的完全空置或半死不活?！眳堑略品Q，而各地商鋪租金卻有整體下降的趨勢。
“城市規(guī)劃者應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)的需求規(guī)模有個合理的估算。如果盲目建設(shè)，幾年之后就會出現(xiàn)過剩的局面。而商業(yè)物業(yè)的滯銷也會使開發(fā)商無法償還銀行貸款，釀成金融風(fēng)險?！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。( 中國證券網(wǎng)—上海證券報)
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