五年后,金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)將達(dá)600億
發(fā)布時(shí)間：2011年03月23日分享到： 3月18日，金地集團(tuán)召開2010年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，金地高管黃俊燦、李剛、徐家俊等出席并與媒體交流。2010年金地的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，但規(guī)模增長(zhǎng)仍受困擾。正如金地高管層指出的，對(duì)金地而言，追求規(guī)模增長(zhǎng)一直是一個(gè)努力方向。為了解決這個(gè)問(wèn)題，金地最近會(huì)在此方面下功夫，致力于提升提供的系統(tǒng)效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)的加速，從而達(dá)到提升規(guī)模的目的。
2010年在品牌開發(fā)商紛紛高調(diào)強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的重要性的時(shí)候，金地也展開布局。計(jì)劃在2011年投資1-2個(gè)綜合體項(xiàng)目，力爭(zhēng)在五年內(nèi)使商業(yè)地產(chǎn)的投資占整個(gè)集團(tuán)的20%，在5年后，金地的商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)將達(dá)到600億元。
事實(shí)上，現(xiàn)在的開發(fā)商也逐漸完成轉(zhuǎn)型，逐漸從一個(gè)單純的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)化為一個(gè)綜合型的城市運(yùn)營(yíng)商，而這正是城市化發(fā)展的必然要求。
除了盈利，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在也開始注重社會(huì)角色，金地稱，公司會(huì)積極參與保障房建設(shè)，今年這一塊盈利不會(huì)作為一個(gè)考量點(diǎn)。
面對(duì)2011年嚴(yán)峻的形勢(shì)，金地高管黃俊燦還稱，目前的調(diào)控只是打掉了許多需求，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下滑或崩盤的一個(gè)可能性非常小的，今年更多的是會(huì)有一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。
以下為金地業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：
媒體提問(wèn)：在一線的開發(fā)商里，金地的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)比較快，但規(guī)模這一塊比較受困擾，未來(lái)的規(guī)模發(fā)展怎樣？對(duì)這個(gè)規(guī)模和效益職能的情況又是什么樣的？公司在募集美元資金，目前相對(duì)銀行融資和股權(quán)融資而言，公司在海外募集資金是不是成本更低？這一塊給股東的回報(bào)是多少？
金地：規(guī)模問(wèn)題確實(shí)大家都在關(guān)心。從目前評(píng)價(jià)規(guī)模指標(biāo)的來(lái)看，基本上都是看銷售額。我覺得銷售的數(shù)字跟收入、利潤(rùn)等等的比較有一定的科學(xué)性，評(píng)價(jià)一個(gè)公司的成長(zhǎng)，我覺得復(fù)合增長(zhǎng)率可能也是一個(gè)方面。
對(duì)金地來(lái)講，追求規(guī)模增長(zhǎng)一直是我們的努力方向。可以看到，金地的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的排名比銷售規(guī)模排名還靠前，這就提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，就是說(shuō)我們應(yīng)該是去提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。
所以，我們最近會(huì)在這方面下功夫，也就是說(shuō)，在整個(gè)集團(tuán)的體系效率上去做一些提升，這樣可以使整個(gè)集團(tuán)的系統(tǒng)效率提高，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)的提高，這樣銷售規(guī)模會(huì)有一個(gè)比較大的提高。
關(guān)于海外融資成本這一塊，我們做的美元基金，實(shí)際上是一個(gè)股權(quán)型的基金，所以跟一般意義上的債務(wù)融資成本是有差別的，因?yàn)樗枪蓹?quán)融資、股權(quán)成本。股權(quán)就意味著他投到你這個(gè)項(xiàng)目上來(lái)，是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，沒有義務(wù)提供固定的回報(bào)，只是一起去參與到這樣一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中間來(lái)。
從這個(gè)意義上來(lái)講，這樣的一種項(xiàng)目合作行為可以使集團(tuán)的規(guī)模變得更大一點(diǎn)。比方說(shuō)，原來(lái)有500億資金，在外面如果能夠找到100億的股權(quán)基金，那就可以做600億的生意。我們也希望通過(guò)這樣一個(gè)股權(quán)合作，使規(guī)模效益進(jìn)一步體現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。
媒體提問(wèn)：與同行相比，金地目前單位的產(chǎn)出率大概有多少？?jī)衾遣皇潜韧懈懈?jìng)爭(zhēng)力？另外，黃總說(shuō)金地面臨一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)很多開發(fā)商來(lái)說(shuō)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)比較不容易突破的，那么在講到的一個(gè)新起點(diǎn)上，金地有什么樣的底氣再造一個(gè)金地？
金地：產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是非常重要的，比如說(shuō)市場(chǎng)好的時(shí)候，不管是好產(chǎn)品還是壞產(chǎn)品都能賣得好，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候才知道誰(shuí)的產(chǎn)品好，最終這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就應(yīng)該落到一個(gè)產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)。雖然房?jī)r(jià)上升了，但是也可以看到我們的產(chǎn)品應(yīng)該比以前的產(chǎn)品在品質(zhì)方面、配套方面也都有了一些很大的提高。
至于單位產(chǎn)出率，不能從每套房子去比較，更多是從公司的毛利率比較，我們現(xiàn)在的毛利率水平應(yīng)該還算是比較高的。
另外，現(xiàn)在已經(jīng)有了一個(gè)好的基礎(chǔ)去做商業(yè)地產(chǎn)。一方面，城市化進(jìn)程到一定程度之后，很多城市都提供了去做商業(yè)綜合體項(xiàng)目的機(jī)會(huì)；另一方面，居民收入增長(zhǎng)之后，未來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這一塊的支持都有很大的提高。
所以，如果我們?cè)谝婚_始就能夠去解決好商業(yè)地產(chǎn)的定位，解決好未來(lái)在資本市場(chǎng)的定位問(wèn)題，我們完全可以達(dá)到規(guī)劃的想法。
媒體提問(wèn)：在商業(yè)地產(chǎn)上，2011年金地要投資一到兩個(gè)綜合體項(xiàng)目？這些綜合體主要是考慮主要布局在哪些區(qū)域？未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)集團(tuán)的比重大概是多少？此外，這些商業(yè)項(xiàng)目獲得的方式是什么樣？新開工是怎樣的情況？今年有沒有更多的拿地計(jì)劃？
金地：是要獲取一到兩個(gè)綜合體項(xiàng)目。我們寫字樓投資的方向會(huì)以二線城市為主，也會(huì)兼顧三線城市的機(jī)會(huì)，但目標(biāo)還是會(huì)在二線城市，相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一些城市。
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)在集團(tuán)中的比例，我們計(jì)劃在未來(lái)的五年中占到集團(tuán)投資的20%。大的目標(biāo)是，希望五年以后商業(yè)地產(chǎn)總的資產(chǎn)能夠達(dá)到600億。
至于新開工和拿地，我想新開工可以看到，是不是覺得今年新開工的面積跟去年新開工的面積略有降低？略有降低是因?yàn)槲覀冊(cè)?009年拿的土地比在2010年拿的土地多，所以我們2009年拿的地在2010年開工，2010年拿的地在2011年開工，所以略有降低。
但是，我們整個(gè)2011年全年可供銷售的貨源比2009年要高的，所以不用擔(dān)心貨源不足的問(wèn)題。
我想公司在有一定的土地儲(chǔ)備量的情況下，新開工和拿地可以更加靈活一些。如果土地儲(chǔ)備不夠，新開工更多是看供貨的結(jié)構(gòu)，拿地則是看機(jī)會(huì)和實(shí)力。
拿地永遠(yuǎn)是一個(gè)要去面對(duì)的問(wèn)題，但不會(huì)跟新開工面積有什么關(guān)連，更多的是看到的土地的機(jī)會(huì)和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，還有在不同的區(qū)域所體現(xiàn)出來(lái)的這些機(jī)會(huì)。
目前金地土地儲(chǔ)備在2010年底是1600多萬(wàn)平方米，這個(gè)土地儲(chǔ)備還是足夠的。
媒體提問(wèn)：2011年金地計(jì)劃安排一個(gè)189億的投資額，具體安排在哪些領(lǐng)域，是拿地還是商業(yè)地產(chǎn)，或者說(shuō)本身投資這個(gè)基金領(lǐng)域？穩(wěn)盛投資基金在未來(lái)的規(guī)劃中會(huì)不會(huì)和現(xiàn)在金地的地產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行拆分？另外，剛才提到穩(wěn)盛投資未來(lái)會(huì)進(jìn)入保障房領(lǐng)域，現(xiàn)在有沒有投資保障房項(xiàng)目？
金地：穩(wěn)盛是一個(gè)基金管理公司，所以我們不需要在上面有多大的投資，更多的是為我們的投資貢獻(xiàn)資源。
第二就是在3月份會(huì)有一到兩個(gè)綜合體的項(xiàng)目，就是會(huì)根據(jù)綜合體所在城市地價(jià)的需求把握機(jī)會(huì)；第三個(gè)，189億還是投在住宅和商業(yè)。
第二個(gè)問(wèn)題我理解為是不是穩(wěn)盛將來(lái)去分拆上市，我覺得主要還是看穩(wěn)盛經(jīng)營(yíng)發(fā)展的情況，還要看管理資產(chǎn)規(guī)模怎么樣，還有盈利能力，以及資本市場(chǎng)對(duì)這樣的方式是不是都比較認(rèn)同，有機(jī)會(huì)我們也不排除，也會(huì)去做。
此外，目前我們?cè)诒Ｕ戏炕疬€沒有任何的投資，也沒有看到有哪些基金去投資保障房。
媒體提問(wèn)：調(diào)控后品牌開發(fā)商都非常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，是不是意味著一個(gè)新的階段的到來(lái)？或者說(shuō)從房地產(chǎn)的開發(fā)轉(zhuǎn)化為在開發(fā)的同時(shí)進(jìn)行綜合運(yùn)營(yíng)這樣一個(gè)決策的轉(zhuǎn)化，在為這樣一個(gè)轉(zhuǎn)化做準(zhǔn)備？
金地：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程，將來(lái)開發(fā)商應(yīng)該會(huì)去做商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)橐恍┑胤匠鞘谢M(jìn)行到一定程度后再去做住宅，發(fā)展?jié)摿]有去做商業(yè)地產(chǎn)那么大。
在很多發(fā)達(dá)的城市，城市化程度比較高的地方，很多開發(fā)商肯定不是只做住宅，是住宅和持有型的商業(yè)一起做。未來(lái)我們中國(guó)也會(huì)往這方面走，開發(fā)商也必須去建立這樣的一個(gè)能力。(來(lái)自觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))
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