商用物業(yè)倒手加速 央企成主要購(gòu)買(mǎi)者
發(fā)布時(shí)間：2011年03月22日分享到：謀求“轉(zhuǎn)型”的住宅“大鱷”們普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)“與國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向一致”，“沒(méi)有政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)”。行業(yè)人士認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)將成為住宅限購(gòu)之后，樓市資金轉(zhuǎn)移的大通道”。
商業(yè)地產(chǎn)“中興”隱憂
住宅限購(gòu)后，沉淀在樓市中的大量資金向何處“搬家”？商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是下一個(gè)財(cái)富轉(zhuǎn)移通道嗎？
住宅“限購(gòu)”調(diào)控席卷全國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)的號(hào)角隨之吹響。
自2010年以來(lái)，包括萬(wàn)科、保利和中海在內(nèi)的國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)商紛紛表態(tài)，將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)力度。
謀求“轉(zhuǎn)型”的住宅“大鱷”們普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)“與國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向一致”，“沒(méi)有政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)”。行業(yè)人士認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)將成為住宅限購(gòu)之后，樓市資金轉(zhuǎn)移的大通道”。
商業(yè)物業(yè)倒手加速
“商改住”的再度盛行，成為商業(yè)地產(chǎn)勃興的佐證。
3月初，“首城雙景”、“中建玲瓏山”和“7克拉”等諸多案名炫酷的商住樓盤(pán)集中入市。有的僅3天時(shí)間就銷(xiāo)售70余套，有的剛一開(kāi)盤(pán)就“排號(hào)過(guò)萬(wàn)”。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解到，“商改住”樓盤(pán)其實(shí)早在2010年就已在北京市場(chǎng)被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住樓項(xiàng)目。市場(chǎng)上在售的商住樓盤(pán)，也大都屬于歷史遺留項(xiàng)目。
北京譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司合伙人王珂認(rèn)為，“商改住”樓盤(pán)本應(yīng)該在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐漸消亡。但恰是政府出臺(tái)的住宅“限購(gòu)”政策“救了它一命”，使其“承接了從住宅市場(chǎng)倉(cāng)皇逃出的一部分投資和需求”。
據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)“亞豪”統(tǒng)計(jì)，北京3月初已有35個(gè)在售樓盤(pán)出現(xiàn)不同程度的打折促銷(xiāo)。這些打折樓盤(pán)中，以商住樓盤(pán)力度最大，有的項(xiàng)目單套房最高折扣已超過(guò)20萬(wàn)元。
目前，政府部門(mén)已對(duì)商住樓的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出了預(yù)警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限購(gòu)”炒作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于商住樓盤(pán)未來(lái)可能受到的政策管制，熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)“長(zhǎng)久不了”。
同為商業(yè)地產(chǎn)，北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也因政策無(wú)憂為投資者所熱捧。
北京市北三環(huán)馬甸橋西北角，一個(gè)名為“金澳國(guó)際”的寫(xiě)字樓項(xiàng)目3月份迎來(lái)熱銷(xiāo)。在此之前，該項(xiàng)目至少已更換了3次投資方。最初的案名為“冠城中心”，土地開(kāi)發(fā)立項(xiàng)年代久遠(yuǎn)；隨后，央企中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司接盤(pán)，于2006年動(dòng)工開(kāi)發(fā)酒店式公寓項(xiàng)目；2010年，成立未久的民間基金公司“高和投資”以18億元收購(gòu)“金澳國(guó)際”6萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓物業(yè)，成為第三任業(yè)主。
類(lèi)似的“倒手”項(xiàng)目不止一例。據(jù)北京譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司統(tǒng)計(jì)，2010年，北京寫(xiě)字樓“整售”市場(chǎng)大單成交共計(jì)7單，總成交額約120億元。公司合伙人王珂告訴記者，這些成交的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，前身大都經(jīng)歷過(guò)幾次轉(zhuǎn)手。有些已爛尾多年，正是借助住宅市場(chǎng)調(diào)控，才得以“咸魚(yú)翻身”，重獲投資青睞。
從二級(jí)市場(chǎng)的“散售”情況來(lái)看，2010年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)可以用“火爆”來(lái)形容：2010年，項(xiàng)目“散售”總計(jì)成交額超過(guò)180億元。其中，單個(gè)項(xiàng)目屢創(chuàng)銷(xiāo)售奇跡，位于北京三里屯的銀河SOHO項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售金額就超過(guò)43億元。
誰(shuí)是購(gòu)買(mǎi)者
在協(xié)助甲方進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)和資產(chǎn)管理的過(guò)程中，譽(yù)翔安公司另一位合伙人趙敬川漸漸注意到，寫(xiě)字樓類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)群體正在發(fā)生微妙的變化。
以往，寫(xiě)字樓的“大買(mǎi)家”集中在能源行業(yè)、國(guó)有資本，如山西的煤炭轉(zhuǎn)移資金、國(guó)企央企辦公自用。2010年以來(lái)，保險(xiǎn)資金獲得政策許可，可以將總資產(chǎn)10%的資金用于購(gòu)買(mǎi)非住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)。由此，險(xiǎn)資成為商業(yè)地產(chǎn)的大客戶(hù)。在項(xiàng)目收購(gòu)戰(zhàn)中，趙敬川發(fā)現(xiàn)，“入場(chǎng)早、動(dòng)手快”的大都是險(xiǎn)資，“甚至比開(kāi)發(fā)商下手還早”。
從2006年到2009年年底，保險(xiǎn)公司以“自用”的名義悄悄購(gòu)置的寫(xiě)字樓面積，已超過(guò)120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億元；而在獲取政策“通行證”以后，險(xiǎn)資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張更加肆無(wú)忌憚。2010年年底，泰康人壽、生命人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)和安邦財(cái)險(xiǎn)等8家險(xiǎn)企扎堆競(jìng)購(gòu)北京國(guó)貿(mào)CBD核心商務(wù)區(qū)6宗地塊。
同樣是在2010年，民間資本大量介入商業(yè)地產(chǎn)投資。以前述高和投資為例。該公司掌門(mén)人蘇鑫，此前曾為上市房地產(chǎn)公司SOHO中國(guó)分管銷(xiāo)售的副總裁。2010年5月初，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)不久，蘇鑫就攜大量山西能源資本，收購(gòu)了北京琨莎中心二期項(xiàng)目，成為北京實(shí)行住宅限購(gòu)政策以來(lái)“民間投資商業(yè)地產(chǎn)第一單”。
最近，趙敬川發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)再度出現(xiàn)分化：一些高科技企業(yè)、教育類(lèi)公司出現(xiàn)在項(xiàng)目銷(xiāo)售的大客戶(hù)名單中。在王珂看來(lái)，寫(xiě)字樓投資人群的變化，恰能說(shuō)明“行業(yè)的財(cái)富再分配過(guò)程”。
記者還了解到，相比住宅產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的“類(lèi)金融化”特征更加明顯。資本市場(chǎng)多年形成的慣例是，但凡擬上市的公司，大都要先裝入持有型商業(yè)物業(yè)，以“穩(wěn)定現(xiàn)金流”的形象美化財(cái)務(wù)報(bào)表。由此，擬上市公司一直是商業(yè)地產(chǎn)的重要買(mǎi)家。
近期，受住宅“限購(gòu)”調(diào)控影響，商業(yè)地產(chǎn)的融資功能又出現(xiàn)新的變化。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些主營(yíng)住宅產(chǎn)品的地產(chǎn)公司由于資金鏈吃緊，開(kāi)始陸續(xù)“割售”旗下商業(yè)項(xiàng)目融資。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2011年，此趨勢(shì)將更加明顯。
利好與風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)內(nèi)人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，目前從供應(yīng)趨勢(shì)上來(lái)看，北京重點(diǎn)在售的項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。
同時(shí)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)也改變昔日單一品牌(如SOHO系列)壟斷的格局，且扭轉(zhuǎn)了商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)格“倒掛”的尷尬。“這都說(shuō)明市場(chǎng)在逐漸成熟，越來(lái)越多的投資者開(kāi)始關(guān)注這一領(lǐng)域”。
王珂認(rèn)為，依香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住宅投資升值斜率通常較大，甚至?xí)?jīng)歷V字形波動(dòng)曲線；但商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)則是緩慢升值，斜率相對(duì)平緩，價(jià)格也沒(méi)有太大的波動(dòng)或彈性。因而，投資商業(yè)地產(chǎn)會(huì)使投資周期變長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)降速，使投資趨于穩(wěn)健，遠(yuǎn)離短期炒作和套利。這完全順應(yīng)中國(guó)當(dāng)前正進(jìn)行的“住宅類(lèi)房地產(chǎn)去金融化”的調(diào)控方向。
據(jù)此，有樂(lè)觀人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格上漲已成必然。除了因?yàn)樽≌{(diào)控引發(fā)的需求和投資分流效應(yīng)外，還與地方政府的土地財(cái)政轉(zhuǎn)型密切相關(guān)。
據(jù)國(guó)土部門(mén)官方數(shù)據(jù)顯示，2009年北京市土地成交總金額為887億元，其中商業(yè)金融用地成交總額為130億，占比不足15%；2010年，土地出讓總金額上升為1677億元，同期，商業(yè)金融用地成交總額為424億，占比超25%。
在前后兩年商業(yè)用地成交宗數(shù)和面積大致趨同的情況下，商業(yè)用地成交金額卻增長(zhǎng)了3倍多，“一方面說(shuō)明商業(yè)用地的價(jià)格大幅提高，另一方面也說(shuō)明，政府的土地財(cái)政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的依賴(lài)程度大幅提高”。
基于上述預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)的投資利好一年來(lái)反復(fù)被業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)化，甚至演變?yōu)槊黠@的“唱多”之舉。
但仍有分析人士冷靜指出，商業(yè)地產(chǎn)并非全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。
全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任兼秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者：業(yè)內(nèi)普遍的說(shuō)法是，目前正在進(jìn)行的物業(yè)稅試點(diǎn)改革，將首先從商業(yè)地產(chǎn)征收。這意味著，未來(lái)商用物業(yè)的持有成本有可能進(jìn)一步加大。這是最大的潛在政策風(fēng)險(xiǎn)。
過(guò)去多年商業(yè)地產(chǎn)之所以相對(duì)沉寂，且在價(jià)格上往往與住宅“倒掛”，主要是因?yàn)樯逃梦飿I(yè)的稅賦要比住宅高得多。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，僅在轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)，商用物業(yè)總增值額的一半都將用于交稅。
而從獲利周期來(lái)看，住宅投資是短平快，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)漫長(zhǎng)，且資金占用量極大，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)基本面波動(dòng)，往往更易陷入融資困境，成為“爛尾樓”。對(duì)于持有新城區(qū)商業(yè)物業(yè)的投資者而言，通常還要面對(duì)2-3年的“養(yǎng)商期”。
在朱凌波看來(lái)，當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程正逐步加快，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)更新也相應(yīng)加快，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的選址、定位和規(guī)劃都提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)?！耙坏╉?xiàng)目規(guī)劃失去與城市化進(jìn)程的互動(dòng)，滿足不了即時(shí)的市場(chǎng)需求，就將遭遇失敗風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>
當(dāng)前，一些城市商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化規(guī)劃嚴(yán)重，“金融商務(wù)區(qū)”遍地開(kāi)花。對(duì)此，北京市副市長(zhǎng)陳剛此前在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》專(zhuān)訪時(shí)曾指出，雖然商業(yè)地產(chǎn)是北京市政府今后鼓勵(lì)的重要發(fā)展方向，但商業(yè)地產(chǎn)必須實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級(jí)，在業(yè)態(tài)形式上應(yīng)著力避免單調(diào)和重復(fù)，比如“文化創(chuàng)意類(lèi)地產(chǎn)”應(yīng)成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)型方向之一。
全國(guó)政協(xié)委員、人民銀行廣州分行行長(zhǎng)馬經(jīng)則對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，他不認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的判斷?！叭绻虡I(yè)地產(chǎn)與銀行信貸產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，一旦形成價(jià)格泡沫，則無(wú)異于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。”(財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊)
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