眾房企紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn) 民資險資欲分羹
發(fā)布時間：2011年03月18日分享到： 在重重房地產(chǎn)調(diào)控之下，住宅市場受到重挫，一線城市成交量大跌，市場觀望情緒嚴重，資本市場投資信心不足。但同時，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。繼萬科、保利、遠洋等房企宣布進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，萬通地產(chǎn)、五礦集團等房企也啟動了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。富力、龍湖等素有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)傳統(tǒng)的企業(yè)則加快了商業(yè)地產(chǎn)布局。隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的重要性正在日益凸顯，商業(yè)地產(chǎn)正在成為房企持續(xù)發(fā)展的必然選擇。房企紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)
去年年底，萬通地產(chǎn)成功以聯(lián)合體的形式摘得北京CBD核心區(qū)六幅商業(yè)金融用地中的Z3地塊。3月9日，萬通地產(chǎn)發(fā)布的年報稱，公司已經(jīng)在北京CBD地區(qū)和天津市取得了商用地產(chǎn)項目的開發(fā)權(quán)，其戰(zhàn)略是向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，逐步實現(xiàn)住宅業(yè)務和商用物業(yè)均衡發(fā)展。
2月28日，五礦集團發(fā)布公告稱，公司擬45億收購北京第五廣場，收購后該廣場將計劃用作辦公樓。該廣場位于北京東二環(huán)交通商務區(qū)的核心地帶，總建筑面積為12萬平方米，其中地上面積7.8萬平方米，地下部分建筑面積約4.6萬平方米，包括3棟國際標準的甲級寫字樓及一批臨街商業(yè)，是一棟由多座建筑物構(gòu)成的商務綜合體。如果收購成功，五礦集團將在北京核心區(qū)域擁有一個地段優(yōu)越的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認為，今年將有更多以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)進入這個領(lǐng)域。
高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平認為，房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是必然的選擇。李國平指出，房地產(chǎn)企業(yè)之所以開始向商業(yè)地產(chǎn)滲透，主要是由房地產(chǎn)發(fā)展趨勢決定的，單純的做住宅是有風險的，住宅市場早晚會出現(xiàn)邊際效應最小的時候，因此，商業(yè)地產(chǎn)成為企業(yè)想長期均衡可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。
調(diào)控助推企業(yè)轉(zhuǎn)型
對選擇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，遠洋地產(chǎn)行政總裁李明的話非常有代表性。其表示：“商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高境界，符合資產(chǎn)和物業(yè)的發(fā)展規(guī)律。目前，北京乃至全國可開發(fā)的土地有限。未來中國地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)尚處于初級階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國外優(yōu)秀的經(jīng)驗和模式可以借鑒，商業(yè)地產(chǎn)必將大有作為?！?/P>
顯然，經(jīng)過十余年的住宅發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到商業(yè)地產(chǎn)崛起的階段，但是，大勢的扭轉(zhuǎn)還需要一定的推力。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，近年日益明顯的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向之風，與政府的調(diào)控密不可分。
從去年4月開始，三輪房地產(chǎn)調(diào)控如連環(huán)重錘，不僅嚴重影響了市場成交量和房價走勢，而且改變了市場對房地產(chǎn)行業(yè)的認識。
重重重壓之下，北京樓市暗涌打折潮、成交量持續(xù)萎靡、住宅項目推遲入市、消費者持續(xù)觀望等困境頻現(xiàn)。當住宅市場遭遇嚴厲調(diào)控之時，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻綠燈大開。從政府的土地供應方面就可以看出些許苗頭。僅以北京數(shù)據(jù)為例，截至3月15日，北京2011年出讓的20宗經(jīng)營性用地中只有3宗為純住宅用地，16宗全部或部分為商業(yè)用地。
行業(yè)發(fā)展階段已經(jīng)出現(xiàn)新的變化，政策引導之意日趨明顯，大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)自然是順理成章的事情。
商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨
隨著房地產(chǎn)企業(yè)大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)、大量資金注入商業(yè)地產(chǎn)以及政策導向的影響等一系列因素綜合作用的逐漸釋放，商業(yè)地產(chǎn)崛起之勢日益明顯，甚至有業(yè)內(nèi)人士稱，商業(yè)地產(chǎn)的時代已經(jīng)開啟。
在李國平看來，商業(yè)地產(chǎn)將迎來一個新的時代。他指出，以前開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)大部分都被開發(fā)商一次性賣掉，這種短線的方式造成商業(yè)地產(chǎn)一直處于零散的、低端的、不可持續(xù)的階段。目前，隨著大批資金雄厚且具有操作能力的房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)有望成為房企長期持有的一種資產(chǎn)，開發(fā)商也可以通過經(jīng)營管理而得到持續(xù)的收益。
匯博行董事總經(jīng)理潘好龍也表示，商業(yè)地產(chǎn)的利好不斷，而嗅覺靈敏的開發(fā)商顯然看到了商業(yè)地產(chǎn)比較好的發(fā)展前景。一方面，政府的政策是鼓勵商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的，因為商業(yè)地產(chǎn)帶來了就業(yè)、帶來了稅收；另外一個方面，開發(fā)商也看到了商業(yè)地產(chǎn)是可持續(xù)發(fā)展的，對于企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略是有好處的，和住宅一次性的交易相比，商業(yè)地產(chǎn)能源源不斷地帶來現(xiàn)金流。從去年下半年開始，全國范圍內(nèi)的寫字樓、商鋪等商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品不斷升溫，而從發(fā)達國家的經(jīng)驗也可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。
深化商業(yè)之路
與萬通、五礦這樣新啟動商業(yè)地產(chǎn)之路的房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬科、保利、遠洋等房企已經(jīng)開始深化其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。
2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進軍商業(yè)地產(chǎn)，除80%開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。僅去年一年，萬科就在北京、深圳、上海、武漢、福州、佛山等城市拿下十余個涉及商業(yè)的項目，今年，其在北京的多個商業(yè)項目即將面世。
與萬科的溫和戰(zhàn)略不同，遠洋地產(chǎn)和保利地產(chǎn)則頗具鋒芒。2010年，遠洋地產(chǎn)提出向商業(yè)地產(chǎn)全面進軍，到2015年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_到百億元的經(jīng)營目標。為此，遠洋地產(chǎn)專門成立了商業(yè)事業(yè)部，其組織架構(gòu)等同于各大區(qū)域公司。從去年年底開始，遠洋地產(chǎn)與合作伙伴先后在北京CBD核心區(qū)、成都錦江區(qū)等區(qū)域取得商業(yè)地塊，今年1月23日，遠洋地產(chǎn)旗下首個商業(yè)項目遠洋·光華國際We-life未來廣場商業(yè)街啟幕。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘多年的保利地產(chǎn)更為激進。其高層透露，將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)，未來3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%，到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業(yè)地產(chǎn)。
2011年，在西南區(qū)域潛心發(fā)展商業(yè)多年的龍湖地產(chǎn)啟動了北京商業(yè)。其位于北京朝陽區(qū)常營的龍湖長楹天街，體量高達46萬平方米，其中商業(yè)面積超過20萬平方米。這被視為龍湖深入發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要標志。
據(jù)記者了解，富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地等諸多老牌房企都在加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，加大對商業(yè)項目的持有比例。
民間資金流入商業(yè)地產(chǎn)
嗅到商業(yè)地產(chǎn)商機的不僅僅是萬科這些全國品牌開發(fā)商，另外一些房產(chǎn)企業(yè)也頻頻活躍在對商業(yè)用地的爭奪戰(zhàn)中，甚至一些民營資本也躍躍欲試。
作為春節(jié)后北京首次招標出讓的土地，通州運河核心區(qū)Ⅳ-05、Ⅳ-08和Ⅳ-09地塊統(tǒng)統(tǒng)被華業(yè)地產(chǎn)收入囊中，加上去年華業(yè)在此拿到的兩宗地，此區(qū)域已有5宗地落入華業(yè)手中，且全部為商業(yè)金融用地，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，華業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略從偏向住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。
而在民營資本里面，以晉商聯(lián)合投資股份有限公司和晉商麗澤(天津)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)聯(lián)合體(以下簡稱“晉商聯(lián)合體”)斬獲麗澤金融商務區(qū)E-17商業(yè)地塊尤為典型。
2月22日，晉商聯(lián)合體以9.1億元的價格順利拿到E-17商業(yè)地塊，溢價率為61.34%。隨后，晉商聯(lián)合投資股份有限公司稱，該地塊將用于晉商聯(lián)合大廈的建設。值得注意的是，這家公司是由30家山西民間大財團聯(lián)合入股籌建，由統(tǒng)一協(xié)作的專業(yè)團隊管理運營，有多家銀行資金的實力扶持，旨在為中小企業(yè)、個體工商戶及個人經(jīng)營提供股權(quán)融資、債權(quán)融資、信用擔保、銀行貸款等金融服務產(chǎn)業(yè)鏈的投融資管理平臺企業(yè)。
險資助力商業(yè)地產(chǎn)
除了傳統(tǒng)的房企和民營資本以外，去年以來，險資和金融資本也活躍在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這種趨勢在去年北京CBD核心區(qū)12地塊的出讓中，得到集中體現(xiàn)。這場土地盛宴中，除了房地產(chǎn)企業(yè)以外，銀行、保險、民企等資本粉墨登場。其中Z4地塊被民生銀行斬獲，Z5地塊落入安邦財產(chǎn)保險、和諧健康保險及其聯(lián)合體囊中，Z6地塊花落遠洋、匯豐銀行及其聯(lián)合體。
對于險資進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，去年大約2000億元險資進入房地產(chǎn)行業(yè)，顯然這些險資是以投資為主的，但分析可知，它不會進入政府正在調(diào)控的住宅領(lǐng)域。同時，它不是風險資金，也不會進入三四線城市，大部分會在一、二線城市投資。同時，這些險資會選擇整體投資，不會涉足分割銷售的項目。
蔡宇翔認為，險資的介入將有力推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如CBD地區(qū)之前的“商住倒掛”現(xiàn)象逐步減少，商業(yè)地產(chǎn)的價值大幅攀升?？梢灶A見，險資在商業(yè)地產(chǎn)中的作用會在今年和明年上半年逐漸釋放出來。
事實上，除房企、民營資本、險資和金融資本青睞商業(yè)地產(chǎn)外，從投資住宅轉(zhuǎn)為投資商業(yè)的散戶亦不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認為，目前市場上出現(xiàn)的投資者從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，將為商業(yè)地產(chǎn)市場走強鋪平道路。（來自京華時報）
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