住建委約談 北京商住樓集體變調(diào)
發(fā)布時(shí)間：2011年03月17日分享到： 北京落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控15條細(xì)則出臺(tái)后，造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一番繁榮景象。3月8日下午，北京望京某商住樓項(xiàng)目售樓處，坐滿了前來(lái)看房的人?！耙郧埃瑥闹芪宓臅r(shí)候，售樓處的人才會(huì)多起來(lái)，沒(méi)想到新政給項(xiàng)目帶來(lái)了意外的利好。”一位工作人員告訴本報(bào)記者。
從下午兩點(diǎn)到晚上八點(diǎn)，她一直在忙碌。有著名藝人也來(lái)到售樓處看房，但因?yàn)榻哟腿耍裏o(wú)暇去簽名。與之形成鮮明對(duì)比的是，望京地區(qū)一些住宅項(xiàng)目再限購(gòu)令頒布后，門可羅雀，有的項(xiàng)目甚至一單未成交。
同樣的故事發(fā)生在北京其他商住項(xiàng)目。但全國(guó)兩會(huì)即將結(jié)束時(shí)，這些商住項(xiàng)目便受到了主管部門的警告。記者與一位商住項(xiàng)目負(fù)責(zé)人多次套話才得知，北京市住建委因商住樓的銷售火爆、漲價(jià)，尤其是許多項(xiàng)目過(guò)分宣傳不受限購(gòu)影響，已于上周對(duì)首批20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了約談。
“瘋狂”的商住樓
一個(gè)星期以前，商住項(xiàng)目還十分高調(diào)。
根據(jù)新政，被限購(gòu)的是住宅，而商住項(xiàng)目由于土地性質(zhì)多為商業(yè)用地或者綜合用地，并不在限購(gòu)之列。不僅本地人有資格購(gòu)買多套，非京籍人士購(gòu)買也不受限制。限購(gòu)新政出臺(tái)的第一天，本報(bào)記者就已經(jīng)以普通購(gòu)房者身份接到了某商住項(xiàng)目的宣傳電話。售樓員向記者分析了商住項(xiàng)目的種種利好后表示，如不盡快購(gòu)買，她擔(dān)心項(xiàng)目下周會(huì)上調(diào)價(jià)格。
隨后，該項(xiàng)目果然將價(jià)格上調(diào)了2000元/平方米。只有50年產(chǎn)權(quán)的該項(xiàng)目，售價(jià)已與周邊70年產(chǎn)權(quán)的住宅基本持平。在房地產(chǎn)圈廣為流傳的銷售奇跡是，該項(xiàng)目有兩層樓被投資客整層購(gòu)買。不過(guò)，3月15日，被約訪后的該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人很謹(jǐn)慎地向記者解釋稱，“那只是意向購(gòu)買?！彼€透露，近期有不少買家購(gòu)買了多套。
記者近日走訪馬甸橋某商住公寓時(shí)，幾個(gè)銷售員圍坐一起閑聊。其中一位戲謔地表示，以前項(xiàng)目打了很多廣告都賣不出去一套，現(xiàn)在一個(gè)廣告沒(méi)打，一天賣了10套。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“京15條”頒布兩周以來(lái)(2月17日-3月2日)，北京市商住樓房源累計(jì)成交532套，占總成交量的32.76%，這在以前無(wú)法想象。一直游離在調(diào)控邊緣的商改住產(chǎn)品，走出了單邊上揚(yáng)的獨(dú)立行情。
不僅成交量放大，許多項(xiàng)目還借機(jī)漲價(jià)。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“京15條”頒布兩周以來(lái)，北京共有29個(gè)商住樓項(xiàng)目有成交記錄，整體成交均價(jià)為23806元/平方米，環(huán)比1月漲幅為4.91%。其中1/4的項(xiàng)目均價(jià)漲幅超過(guò)5%。據(jù)中原地產(chǎn)一項(xiàng)調(diào)查顯示，北京超10個(gè)商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，最高單價(jià)暴漲6500元。
北京京西某項(xiàng)目的漲價(jià)行為，引發(fā)了某業(yè)主的不滿。年前該項(xiàng)目即將推出的LOFT(一般層高在5米左右，可以分割成兩層的住宅)，接受排號(hào)時(shí)售樓員稱春節(jié)前一定開(kāi)盤，價(jià)格約2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米?！靶聡?guó)八條”出臺(tái)后，售樓處主動(dòng)聯(lián)系購(gòu)房人，開(kāi)盤延至節(jié)后第一周。春節(jié)后，該LOFT的開(kāi)盤時(shí)間未定，而價(jià)格卻一路上漲，目前預(yù)計(jì)為2.8萬(wàn)-3.1萬(wàn)元/平方米。每平米上漲6000元。
風(fēng)向已變
游離在“限購(gòu)”之外的商住樓，很快就受到了主管部門的“關(guān)照”。
“要我們低調(diào)，不準(zhǔn)再宣傳自己銷售多么火爆等等。”一位被約談的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一頗為擔(dān)心地說(shuō)。這些商住項(xiàng)目還被要求：對(duì)外不能宣傳不受限購(gòu)影響，不能與現(xiàn)行政策沖突；現(xiàn)場(chǎng)要將水電配套等情況予以公示，要明確告知購(gòu)房者說(shuō)戶口不能遷入。
建委約訪之后，他們擔(dān)心，如果不遵守建委的非書面規(guī)定，政府會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施，所以，他們現(xiàn)在對(duì)外一律表示，自己銷售一般。有些項(xiàng)目從宣傳時(shí)就避開(kāi)“商住”字眼，以可以注冊(cè)的小型SOHO辦公室為賣點(diǎn)。
這一局面似乎早已經(jīng)被預(yù)料到。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹早前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，商住樓本身就屬于打政策擦邊球，破壞城市規(guī)劃的項(xiàng)目。針對(duì)這些打擦邊球的項(xiàng)目，政府應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施治理。
從供給源頭，政府已出臺(tái)相關(guān)措施?！艾F(xiàn)在已經(jīng)不批準(zhǔn)建4.5米以上層高的項(xiàng)目了。”某國(guó)企高層告訴本報(bào)記者。此外，從去年開(kāi)始，北京市已陸續(xù)出臺(tái)政策，以酒店立項(xiàng)的項(xiàng)目禁止散售，建成非住宅禁止擅自分割，政策意味著對(duì)“商改住”項(xiàng)目從嚴(yán)管理。對(duì)商業(yè)項(xiàng)目，政府的態(tài)度是更鼓勵(lì)自持。目前北京幾大商業(yè)項(xiàng)目，如中服地塊、大望京地塊等，在出讓環(huán)節(jié)就要求開(kāi)發(fā)商自持。
商住樓存價(jià)值缺陷？
不少機(jī)構(gòu)近日還指出了商住樓的價(jià)值陷阱。例如，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾稱，商住樓一般是40-50年產(chǎn)權(quán)，水電氣均為工業(yè)價(jià)格，后期使用成本較高。無(wú)論是自住還是出租，這類公寓的后期使用成本加到總房?jī)r(jià)后，幾乎與住宅總成本相近。也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商口頭承諾引入民用水電，但拒絕寫入合同里。
林蕾提醒，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性要素，應(yīng)該有全面、清晰的分析，存在任何一個(gè)方面的硬傷都值得警惕。九九房搜索統(tǒng)計(jì)了2009-2010年在售的北京50個(gè)商住項(xiàng)目，總體來(lái)看，投資商住項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。
北京五環(huán)以外區(qū)域商住、住宅同步升值，但有價(jià)無(wú)市，轉(zhuǎn)手困難。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年-2010年兩年，五環(huán)以外共有24個(gè)商住項(xiàng)目開(kāi)盤，累計(jì)供應(yīng)11415套商住房，其中90%是戶型面積在五六十平米的小戶型，有11個(gè)項(xiàng)目推出了LOFT產(chǎn)品，它們與同期銷售的住宅價(jià)格差距不大。但五環(huán)以外商住項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題是轉(zhuǎn)讓難，遠(yuǎn)郊區(qū)域二手房的購(gòu)房主體是以都市年輕白領(lǐng)為主的中等收入群體，他們對(duì)價(jià)格的敏感度較高，二手商住房盡管掛牌價(jià)格與住宅接近，但需要繳納的稅費(fèi)卻高出不少。遠(yuǎn)郊二手商住房處于有價(jià)無(wú)市的尷尬境地。
五環(huán)以內(nèi)的商住樓也面臨著不同的挑戰(zhàn)。部分商住項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商把原來(lái)住宅項(xiàng)目的后期配套的商業(yè)公建部分改建為住宅出售，這些項(xiàng)目的升值受到了極大制約，價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于同期住宅項(xiàng)目。(來(lái)自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)
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