北京投資市場將爆發(fā)--京寫字樓新增散售供應(yīng)激增
發(fā)布時間：2011年03月16日分享到： 最近，隨著新一輪宏觀調(diào)控落地，商業(yè)地產(chǎn)投資市場看火，包括機構(gòu)、基金、房企、個人投資者均表現(xiàn)出濃厚的興致。有跡象表明，千億資金陸續(xù)進(jìn)入國內(nèi)一二線城市，拓展商業(yè)地產(chǎn)。包括萬科、保利、世茂等房企大鱷紛紛公布商業(yè)地產(chǎn)投資計劃。而市場層面上，近兩月，北京、上海等城市商業(yè)地產(chǎn)成交明顯上漲，價格同步趨升。譽翔安合伙人王珂表示，商業(yè)地產(chǎn)從去年開始已然升溫，去年寫字樓投資市場共吸納約120億元資金，預(yù)計今年商業(yè)地產(chǎn)投資市場將進(jìn)一步爆發(fā)。
商業(yè)地產(chǎn)大單投資總成交額約120億相比過去幾年不溫不火的狀態(tài)，2010年的商業(yè)地產(chǎn)市場用火爆來形容也并不為過。
綜合整體表現(xiàn)來看，2010年的確是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的一年，從入市項目、市場表現(xiàn)、成交額還是市場影響力等各方面來看，2010年都是名副其實的“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展元年”。
根據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)銷售機構(gòu)公司譽翔安的統(tǒng)計資料顯示，2010年北京寫字樓整售市場大單成交共計7單，總成交額約120億。成交項目區(qū)域分布極為廣泛，可以稱得上是遍地開花，這在以往的整售市場上是不多見的。
寫字樓成交盤點
除了中冠大廈的買家SOHO中國依然表現(xiàn)活躍以外，收購金澳國際(論壇新聞視頻)及琨莎中心二期的高和投資則是成立未久的人民幣基金公司，在寫字樓收購領(lǐng)域是名副其實的黑馬。上述被民企收購的三個項目，最終的歸宿都將是進(jìn)入散售市場：琨莎中心二期已售罄，金澳國際在售中，中冠大廈也將在未來幾個月內(nèi)啟動銷售。
散售市場供應(yīng)激增北京寫字樓散售項目中，2010年總計成交額超180億，銀河SOHO延續(xù)了SOHO中國的銷售神話，總銷售額超越三里屯SOHO (論壇新聞)再次創(chuàng)造紀(jì)錄，持續(xù)領(lǐng)跑；而有“2010年北京民間投資第一單”之稱的中莎廣場，則幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)崛起的一個風(fēng)向標(biāo)。此外，世茂工三(論壇新聞)、金貿(mào)中心(論壇新聞)、金澳國際以及方恒國際等標(biāo)志性項目在2010年同時發(fā)力，成就了商業(yè)地產(chǎn)散售市場里程碑式的一年。
從供應(yīng)趨勢來看，去年重點在售寫字樓項目達(dá)到10個：SOHO系列三個項目，中莎廣場，世茂工三(論壇新聞)，光耀東方，金貿(mào)中心，金澳國際，方恒國際等，粗略統(tǒng)計總共成交額超180億，逼近200億大關(guān)。分布于東二環(huán)、東三環(huán)、西二環(huán)、北三環(huán)以及望京等各個區(qū)域，無論是項目數(shù)量之多還是分布區(qū)域之廣，在往年的寫字樓散售市場中是根本不曾出現(xiàn)的。從以往SOHO中國的一家壟斷到現(xiàn)今的遍地開花，說明市場在逐漸成熟，越來越多的企業(yè)和客戶開始關(guān)注這一領(lǐng)域。
據(jù)分析，商業(yè)地產(chǎn)散售市場客戶主要包括兩方面。1，自用客戶：往往以項目周邊產(chǎn)業(yè)滋生的企業(yè)客戶和異地在京企業(yè)為主，如世茂工三的2號樓被異地企業(yè)整購，方恒國際中心(論壇新聞)以望京區(qū)域的公司自用為主等。
2，投資客戶：主要分為兩類，一類是本地客戶嘗試性投資，相對資金量不大，約在1000萬以內(nèi)，典型項目如光耀東方廣場(論壇新聞)，存在較多此類客戶；另一類就是異地客戶安全性投資，資金量較大，一般在2000萬以上，規(guī)模大的甚至能夠達(dá)到幾個億，此外中莎廣場、金澳國際兩個項目中異地客戶安全投資表現(xiàn)也較為明顯。
各路資本擴大圍獵勢頭在當(dāng)前住宅限購的大趨勢下，開發(fā)企業(yè)未來可能會出現(xiàn)資金短缺的情況，民營企業(yè)，未來存在整售項目套現(xiàn)的可能，譽翔安預(yù)計2011年下半年可能會出現(xiàn)相對集中的供應(yīng)。
隨著開發(fā)商資金需求的日漸強烈以及政策持續(xù)利好商業(yè)地產(chǎn)的雙重作用下，越來越多的開發(fā)商會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而去年出臺的“禁商令”又明確限制了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成住宅銷售，所以預(yù)期2011年的商業(yè)地產(chǎn)供給會有較大幅度的提升。
從需求來看，國有資本、國外資本以及民間資本都瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)這一調(diào)控的真空地帶。因此，2011年預(yù)計是一個需求爆發(fā)的市場，各類資本均看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，住宅限購導(dǎo)致的各路資金蜂擁僅憑一級土地供應(yīng)是無法完全滿足的，必然也會在大宗收購上大顯身手。
無論從整售還是散售市場來看，商業(yè)地產(chǎn)的需求將會在2011年實現(xiàn)較大幅度的爆發(fā)。
綜合供給和需求來看，2011年的商業(yè)地產(chǎn)散售市場，無論成交量、成交價格還是市場影響力，都將會出現(xiàn)較大幅度的提高。2011年，將是商業(yè)地產(chǎn)銷售市場快速發(fā)展的一年。
今年即將入市的部分投資型寫字樓項目目前，散售寫字樓租金出現(xiàn)上揚趨勢也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資火爆。隨著部分物業(yè)后期實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，散售物業(yè)的租價也持續(xù)攀升。西客站區(qū)域的光耀東方廣場，盡管寫字樓采用的是散售的方式，但綜合體中有10萬平米的集中商業(yè)仍屬發(fā)展商自持，能夠保障品質(zhì)和人氣，其市場租賃價格相較周邊要高出近30%，新華社手機電視臺租賃整層，租金6元/平米*天。
今年北京商業(yè)地產(chǎn)價格上漲成必然新政后商業(yè)地產(chǎn)市場春意昂然，成交量大幅增長，價格趨升，譽翔安合伙人王珂表示，通過去年的土地市場成交狀況分析，未來商業(yè)地產(chǎn)價格上漲幾成必然。
據(jù)統(tǒng)計，2010年1月至2011年2月北京土地市場總計成交162宗，其中商業(yè)金融用地40宗，占比約25%；居住用地63宗，占比39%；多功能、混合用地等共計59宗。
這162總土地總計規(guī)劃建筑面積2400萬平米，其中商業(yè)金融用地規(guī)劃建筑面積超500萬平米，與2009年相比超20%。總計成交金額為1677億，其中商業(yè)金融用地成交總額為424億，占比超25%。
而2009年北京成交土地中，商業(yè)金融用地35宗，占比約27%；多功能、混合用地等共計36宗?？傆嫵山唤痤~為887億，其中商業(yè)金融用地成交總額為130億，占比不足15%。
王珂表示，從政府土地財政收入來看，2010年的1677億相較2009年的887億增加了近1倍。從商業(yè)金融用地所占的比例來看，土地成交宗數(shù)、土地面積、規(guī)劃建筑面積三項指標(biāo)兩年間并無明顯不同；但在總成交金額中所占的比例，從2009年的不足15%猛增到2010年的超過25%，增長速度相當(dāng)驚人，同時也說明了一個問題，那就是商業(yè)金融用地的出讓價格出現(xiàn)了大幅度的提高。
價格上漲的因素存在兩方面的作用。其一，在地價不斷上漲的帶動下，傳導(dǎo)到二級市場必然表現(xiàn)為銷售價格上漲；其二，二級市場銷售價格的預(yù)期拉高，反過來促進(jìn)土地成交價格上漲。在當(dāng)前住宅限購資金大量轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的前提下，第二種作用機制已然形成。2010年北京市出讓的商業(yè)金融用地平均樓面價較2009年上漲幅度達(dá)到100%，未來商業(yè)地產(chǎn)價格上漲幾成必然。
同時表明，政府在出讓土地的收入方面對商業(yè)金融用地依賴度提高，在住宅用地出讓價格受限的趨勢下，商業(yè)金融用地?zé)o疑是第二輪土地財政的最佳選擇。
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