中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在如履薄冰中前進(jìn)
發(fā)布時(shí)間：2011年03月16日分享到： 近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷深化，人民生活水平的逐步提高，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了大發(fā)展的新時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)作為能夠有效增加城市活力，提升城市形象，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活消費(fèi)需求的城市高端功能區(qū)，是提高我國(guó)城市化發(fā)展水平，實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，建設(shè)“宜居、宜業(yè)、宜樂”城市的重要領(lǐng)域。然而，在商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)一片興旺發(fā)展勢(shì)頭的背后，當(dāng)我們深刻審視新興的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中面臨的困境和問題時(shí)，卻不由不陷入深深的憂慮之中。
一、行業(yè)資源條塊分割
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛處于起步階段，還未形成完整的行業(yè)體系。突出地表現(xiàn)為開發(fā)與商業(yè)兩大領(lǐng)域仍呈現(xiàn)出條塊分割的局面，行業(yè)資源亟待整合。
隨著現(xiàn)代商業(yè)的蓬勃發(fā)展，商業(yè)的內(nèi)涵日益豐富，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出越來(lái)越高的標(biāo)準(zhǔn)要求。
傳統(tǒng)商業(yè)擁有著遠(yuǎn)較城市更為悠久的歷史，在漫長(zhǎng)的歷史演變中，逐步積淀形成了包含著豐厚的人文、社會(huì)底蘊(yùn)和地域、民族、品牌特色等眾多屬性內(nèi)涵的復(fù)雜體系。而以促進(jìn)消費(fèi)需求為特征的現(xiàn)代商業(yè)的興起，徹底改變了傳統(tǒng)商業(yè)停留于滿足生活需要為主的面貌，由此，商業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到了立足于充分發(fā)掘需求，通過品牌引領(lǐng)消費(fèi)潮流的嶄新階段，并進(jìn)一步賦予了現(xiàn)代商業(yè)突破消費(fèi)習(xí)性差異的強(qiáng)大擴(kuò)張能力。如今，當(dāng)代商業(yè)已經(jīng)滲透到社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，在精心裝扮著人們生活色彩的同時(shí)，形成了異常豐富的內(nèi)涵和龐大的體系。在業(yè)態(tài)形式上，商業(yè)地產(chǎn)包含了滿足人們?cè)谫?gòu)物、消費(fèi)、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)等方面需求的各類設(shè)施。根據(jù)在城市中的地位，商業(yè)地產(chǎn)可劃分為城市商業(yè)中心區(qū)、副中心區(qū)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)和社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在空間形態(tài)方面，主要有區(qū)、街、店、鋪等形式。在商業(yè)形態(tài)上，包含著Mall、購(gòu)物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風(fēng)景旅游園區(qū)、休閑度假區(qū)之類的主題商業(yè)等多種形式。而現(xiàn)代商業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念方面，著重圍繞樹立良好的形象和信譽(yù)、提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)擴(kuò)張能力，普遍采取品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、特色化的發(fā)展戰(zhàn)略。上述商業(yè)類別在商業(yè)定位、發(fā)展策略、開發(fā)建設(shè)方式和經(jīng)營(yíng)模式等環(huán)節(jié)，又都有著各自的特殊性和差異性。
在現(xiàn)階段，商業(yè)領(lǐng)域?qū)τ陂_發(fā)商而言，無(wú)疑是嶄新而陌生的。開發(fā)商面對(duì)如此內(nèi)涵豐富、領(lǐng)域繁雜、建設(shè)經(jīng)營(yíng)體系復(fù)雜、商業(yè)習(xí)性多樣等一系列問題，難免將“望商興嘆”。
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前處于行業(yè)初期發(fā)展階段，處境十分尷尬：善于開發(fā)的地產(chǎn)界短于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)于經(jīng)營(yíng)的商界卻止步于開發(fā)。同為傳統(tǒng)領(lǐng)域的兩大行業(yè)偏偏又有著各自巨大而頑固的行規(guī)慣性。因此，及早推進(jìn)兩大領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，培育完整的產(chǎn)業(yè)體系，對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將具有戰(zhàn)略性的作用和意義，也將是我國(guó)、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)步入良性發(fā)展軌道的先決性條件。
二、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)缺失
商業(yè)設(shè)施在城市中占有重要的地位，對(duì)促進(jìn)城市的發(fā)展發(fā)揮著重大作用。商業(yè)設(shè)施在城市中以網(wǎng)絡(luò)化的形式存在，占據(jù)著重要的節(jié)點(diǎn)性空間，是稀缺性的城市空間資源。大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，往往對(duì)城市的布局和重心產(chǎn)生重大的影響。商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃理應(yīng)成為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中的重要內(nèi)容，圍繞著城市商業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、地位性質(zhì)、規(guī)模總量、形態(tài)布局、模式類別、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等主要環(huán)節(jié)，建立完整的規(guī)范性體系。
受歷史上原有體制的影響，我國(guó)目前尚無(wú)城市商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行〖城市規(guī)劃設(shè)計(jì)手冊(cè)〗僅依據(jù)〖城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范〗(GB50180--93)在社區(qū)商業(yè)部分做了部分規(guī)定，對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)作用幾近空白。
規(guī)范的缺失不僅僅令規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏技術(shù)依據(jù)，也反應(yīng)出規(guī)劃領(lǐng)域?qū)ΜF(xiàn)代商業(yè)的研究認(rèn)識(shí)、技術(shù)儲(chǔ)備和規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的不足。我國(guó)目前的城市商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃多采取案例分析、比較分析等間接方式，詳規(guī)的編制往往難以深化、細(xì)化，真正形成符合城市商業(yè)特征、兼顧市場(chǎng)開發(fā)要求、合理可行的方案。在實(shí)施過程中，被開發(fā)商視為累贅的商業(yè)設(shè)施更是“不招待見”，規(guī)劃條件時(shí)常再次縮水，出現(xiàn)了種種不合理現(xiàn)象。如商業(yè)和配套的公共、交通、物流倉(cāng)儲(chǔ)空間常常在住宅開發(fā)優(yōu)先的利益驅(qū)動(dòng)下，被大肆壓縮侵占，甚至調(diào)整變更商業(yè)規(guī)劃，以種種名義將商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積轉(zhuǎn)化為可銷售面積。
在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域中，同樣存在著不同程度不規(guī)范、不健全的問題。更為嚴(yán)重的是，現(xiàn)有的設(shè)計(jì)體制和流程未能充分吸收借鑒國(guó)際上成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，建立起以“定制設(shè)計(jì)”、“內(nèi)部設(shè)計(jì)”和“精細(xì)化設(shè)計(jì)”為主導(dǎo)的商業(yè)設(shè)計(jì)模式。經(jīng)常性地出現(xiàn)商業(yè)定位、商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)布局等基本功能要求尚未確定的情況下，設(shè)計(jì)先行，于是便屢屢發(fā)生了盲目的建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)對(duì)說不清楚的規(guī)劃審查的現(xiàn)象。同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)成熟的專業(yè)性商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)較為稀少，設(shè)計(jì)能力和水平有待提高，更增添了商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。
注重品質(zhì)、追求時(shí)尚的現(xiàn)代生活方式推動(dòng)著當(dāng)代商業(yè)步入異?；钴S的發(fā)展時(shí)期。商業(yè)領(lǐng)域日益擴(kuò)展，時(shí)尚商品更新?lián)Q代愈發(fā)密集，新的品牌和經(jīng)營(yíng)模式不斷涌現(xiàn)，品牌商業(yè)的加速擴(kuò)張，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程持續(xù)深化，由此形成的海量商業(yè)信息數(shù)據(jù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)都有著至關(guān)重要的作用，但因缺少權(quán)威性的部門機(jī)構(gòu)組織開展相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)以及長(zhǎng)期的維護(hù)更新工作，致使這項(xiàng)基礎(chǔ)性工程至今止步不前。
規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的缺失，必然嚴(yán)重影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平和發(fā)展進(jìn)程。
三、市場(chǎng)開發(fā)模式的缺失
“先建房、后招商”是目前在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中普遍存在的不合理現(xiàn)象。主要原因在于，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的特征和規(guī)律認(rèn)識(shí)不足，尚未建立起成熟完善的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式。
我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是以“被動(dòng)”的方式進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中的。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深化，城市建設(shè)已從房地產(chǎn)開發(fā)為主線，逐步轉(zhuǎn)向重在提高城市發(fā)展水平的綜合開發(fā)，商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)比重不斷加大，商住配套開發(fā)成為城市建設(shè)的主要模式。房地產(chǎn)企業(yè)在快速的擴(kuò)張之中，手中積累的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模也在逐漸增長(zhǎng)，加之受到開發(fā)時(shí)限的政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在既無(wú)充分準(zhǔn)備和基礎(chǔ)，又不具備相應(yīng)能力的情況下，被動(dòng)而倉(cāng)促地進(jìn)入到跨越巨大、完全陌生、文化底蘊(yùn)深厚的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。時(shí)至今日，“談商色變”的“恐商”心理在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在。
商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)之間存在的巨大差異，預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)將罹受涅槃般的轉(zhuǎn)型之痛。拋開行業(yè)背景的差異性，在市場(chǎng)項(xiàng)目層面，商業(yè)地產(chǎn)以重在商業(yè)資源的擁有，取勝于長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)為主要特征，具體表現(xiàn)為體系復(fù)雜、環(huán)節(jié)多、投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，且經(jīng)營(yíng)性競(jìng)爭(zhēng)激烈，調(diào)整頻繁，資本市場(chǎng)融資標(biāo)準(zhǔn)高，需要憑借長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)樹立良好的形象信譽(yù)獲得物業(yè)租賃收益和資產(chǎn)增值收益。因此，商業(yè)地產(chǎn)被國(guó)際上譽(yù)為“不動(dòng)產(chǎn)中的貴族”，大多成為一些實(shí)力雄厚的百年品牌企業(yè)專屬領(lǐng)域，新興企業(yè)難以進(jìn)入的“禁區(qū)”。相比之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目重在土地和資本的儲(chǔ)備規(guī)模，視現(xiàn)金流為生命線、年報(bào)為生死薄，其短期投資、銷售回報(bào)的投機(jī)性收益經(jīng)營(yíng)方式，在理念和體制上與商業(yè)地產(chǎn)存在著難于協(xié)調(diào)的矛盾關(guān)系。開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，改革經(jīng)營(yíng)管理體制，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式。同時(shí)，需要制訂發(fā)展策略，選擇商業(yè)模式，培育商業(yè)資源，塑造商業(yè)品牌，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，建立商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)的有序協(xié)調(diào)機(jī)制，調(diào)整投資管理和資本運(yùn)作方式等。可以預(yù)見，這種轉(zhuǎn)型的廣泛性，將使地產(chǎn)排行榜位上的企業(yè)，無(wú)論高低，都要從頭起步；這場(chǎng)變革的深刻性，將隨著一批現(xiàn)行企業(yè)的轉(zhuǎn)型成功，徹底改變地產(chǎn)界的現(xiàn)有格局；這樣調(diào)整的挑戰(zhàn)性，將使一批企業(yè)或?qū)⒂肋h(yuǎn)地止步于商業(yè)的大門外！
市場(chǎng)領(lǐng)域存在的問題，已致使項(xiàng)目建設(shè)、企業(yè)轉(zhuǎn)型、行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而及早建立并推廣符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)在規(guī)律的“定制”開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式，已刻不容緩。
四、行政主管部門職能的缺失
在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)近十年來(lái)的發(fā)展過程中，一直缺少行政主管部門的有效管理。商業(yè)地產(chǎn)有著關(guān)乎提高改善國(guó)計(jì)民生的長(zhǎng)遠(yuǎn)而現(xiàn)實(shí)重要作用和意義，涉及建設(shè)、商業(yè)、科教文體衛(wèi)和旅游等眾多領(lǐng)域，在項(xiàng)目建設(shè)、企業(yè)進(jìn)步、市場(chǎng)開拓以及產(chǎn)業(yè)、行業(yè)發(fā)展等各個(gè)層面，普遍存在一系列問題的情況下，迫切地需要相關(guān)政府部門采取行動(dòng)，制訂措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，營(yíng)造有利的環(huán)境，徹底改變行業(yè)目前松散、無(wú)序的局面。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)急需行政主管部門以提高行業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展水平為標(biāo)準(zhǔn)，突破現(xiàn)有計(jì)劃性的縱向條塊分割的宏觀行政管理體制的局限，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)化橫向協(xié)作的微觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的發(fā)展需求，樹立牢固的服務(wù)意識(shí)，求真務(wù)實(shí)，講求實(shí)效，將職責(zé)落到實(shí)處，真正體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的本質(zhì)要求。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更需行政主管部門改進(jìn)、完善行業(yè)管理的方式方法，不再停留于政策管理、宏觀調(diào)節(jié)的層面，而是結(jié)合我國(guó)行業(yè)發(fā)展階段水平，統(tǒng)籌微觀市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)際需要和行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求，承擔(dān)起市場(chǎng)建設(shè)和行業(yè)管理的雙重職責(zé)，以創(chuàng)新的意識(shí)，積極探索符合國(guó)情特色的行業(yè)綜合管理模式，克服阻礙行業(yè)前進(jìn)的矛盾和問題，走出一條高效的跨越發(fā)展之路（來(lái)自新浪商業(yè)地產(chǎn)）
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