大佬密集布陣商業(yè)地產(chǎn) 樓市調(diào)控利空住宅
發(fā)布時(shí)間：2011年03月11日分享到： 調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)，越來越多的大型住宅開發(fā)商開始向商業(yè)地產(chǎn)加速布局，此前不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)正在被迫加速。一方面是住宅市場(chǎng)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，開發(fā)商紛紛尋找更加平衡的盈利模式，另一方面是開發(fā)商獲取大片地塊時(shí)，通常被要求配套商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)可謂內(nèi)外因結(jié)合。
萬科多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛行
3月5日，位于深圳羅湖北城中心的萬科紅商業(yè)廣場(chǎng)在售樓處舉行了商家簽約儀式，英國(guó)零售連鎖巨頭樂購(gòu)、麥當(dāng)勞等商家確認(rèn)進(jìn)駐。
萬科紅商業(yè)廣場(chǎng)將被打造成一個(gè)高品質(zhì)購(gòu)物中心，這是萬科在深圳的商業(yè)地產(chǎn)棋局之一?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從凱德中國(guó)確認(rèn)，在2010年，萬科開始逐漸改變其過去將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外包的做法，轉(zhuǎn)而進(jìn)行自己開發(fā)。
看似微小的變化卻暗藏深意，萬科對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)變已經(jīng)不言而喻。畢竟，在此前的2007年至2010年，根據(jù)萬科和凱德中國(guó)旗下的凱德商用簽署的戰(zhàn)略框架協(xié)議，萬科開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分是交由凱德商用開發(fā)運(yùn)營(yíng)。
萬科集團(tuán)總裁郁亮在3月8日媒體會(huì)上再次表態(tài)稱：“我們很清楚萬科仍然是住宅為主的發(fā)展商，如果我們不做商業(yè)，配套做不了，我們連住宅拿地的機(jī)會(huì)都沒有。所以我們是為了做好住宅而做商業(yè)地產(chǎn)的?！?/P>
但郁亮對(duì)萬科發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的表態(tài)，與事實(shí)似乎并不完全一致。事實(shí)證明，萬科已經(jīng)悄然在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“小打小鬧”程度，萬科正在以令人咋舌的速度進(jìn)入這一領(lǐng)域，并且盡力做到悄無聲息。
尤其是2010年，萬科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資密集度堪稱史無前例。這包括萬科在上海的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目即“上海萬科七寶53#地塊”項(xiàng)目啟動(dòng)前期工作、以11.5億元收購(gòu)了北京贏嘉中心、投資80億元打造西安曲江綜合開發(fā)項(xiàng)目等。
蘭德咨詢總裁宋延慶在接受本報(bào)采訪時(shí)稱，郁亮在萬科實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模后曾經(jīng)說過，如果過去最大的挑戰(zhàn)是人才的話，那么其后就是戰(zhàn)略。這說明郁亮在反思萬科的戰(zhàn)略，并構(gòu)思萬科新戰(zhàn)略。或許郁亮已經(jīng)意識(shí)到，不涉足商業(yè)地產(chǎn)是萬科的重大戰(zhàn)略失誤。
目前，萬科的商業(yè)地產(chǎn)還主要在深圳等地展開。2011年1月，萬科斥資30億元拿下鹽田區(qū)明斯克航母附近的一塊包含酒店、公寓和公共建筑在內(nèi)的綜合性物業(yè)地塊。
郁亮對(duì)此解釋說，深圳現(xiàn)在很少有大的純住宅用地，城市更新項(xiàng)目很多都是綜合性物業(yè)地塊，萬科總部在深圳，不可能因此不在深圳繼續(xù)發(fā)展下去。
為萬科東莞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供顧問服務(wù)的華夏柏欣深圳分公司副總經(jīng)理戴曙華向本報(bào)表示，住宅市場(chǎng)未來發(fā)展的不確定性正在增加，萬科加大對(duì)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)的投入，既是無奈之舉，也是戰(zhàn)略需要。
住宅開發(fā)商密集布陣
事實(shí)上，正在加速進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商不僅僅是萬科。目前，保利、華潤(rùn)、富力、龍湖地產(chǎn)、恒 大地產(chǎn)、金地集團(tuán)等大型房企也紛紛在全國(guó)范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。
有媒體報(bào)道稱，中海地產(chǎn)正在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的準(zhǔn)備，中海地產(chǎn)各分公司已經(jīng)成立了相應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)部門。目前，中海有意進(jìn)入綜合體項(xiàng)目開發(fā)，為統(tǒng)一定位旗下的綜合體項(xiàng)目，已暫擬一個(gè)品牌項(xiàng)目名，名為“寰宇城”。
根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高通智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，中海處于開發(fā)中和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積超過了200 萬平方米，預(yù)計(jì)大部分可于2012 年底前完成，其中約100 萬平方米會(huì)保留為長(zhǎng)線投資物業(yè)。
今年1月，正式?jīng)Q定介入商業(yè)地產(chǎn)的龍湖地產(chǎn)(00960.HK)初嘗甜頭，該企業(yè)當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額42.6億元，同比增長(zhǎng)228%；單月銷售面積31.3萬平方米，同比增長(zhǎng)249%。公司方面稱，1月銷售業(yè)績(jī)的同比大幅增長(zhǎng)，得益于公司調(diào)整過去多年的推盤節(jié)奏以及加大商業(yè)綜合體的推盤力度。
甚至有房企隨之調(diào)整了開發(fā)順序。珠江地產(chǎn)投資于上海的首個(gè)大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，9萬平方米的持有型shopping mall被先于住宅予以開發(fā)?！耙环矫媸艿秸哂绊懀梢缘却龓啄曛笳哒{(diào)控稍緩再行開發(fā)住宅；另一方面，商業(yè)部分的先期完成，也有利于提升整體環(huán)境。”上海偉立投資有限公司工作人員介紹道。
花樣年(01777.HK) 總裁潘軍表示，目前國(guó)內(nèi)已有十多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)住宅限購(gòu)令政策，寫字樓、商鋪等非住宅物業(yè)逐漸成為市場(chǎng)聚焦 點(diǎn)，今年以來花樣年在成都、天津等城市在售的多個(gè)商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目保持了穩(wěn)定而良好的銷售。
根據(jù)花樣年的公告，承接1月商業(yè)城市綜合體的旺銷勢(shì)頭，花樣年旗下的成都美年廣場(chǎng)、成都香年廣場(chǎng)及天津喜年廣場(chǎng)在今年2月份繼續(xù)呈現(xiàn)熱銷，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)銷售金額占該公司2月份銷售額近六成。
在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方面，花樣年向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域切入力度堪稱史無前例。潘軍說，未來花樣年將住宅與商業(yè)地產(chǎn)的比例由原來的7∶3改為現(xiàn)在5∶5，其中商業(yè)地產(chǎn)將60%作為持有型物業(yè)，剩余的40%對(duì)外銷售。
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商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)警示：
● 中體產(chǎn)業(yè)副總裁陳順：
商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的機(jī)遇，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)并非沒有壓力。其中，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱，將造成寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等土地價(jià)格上漲，項(xiàng)目?jī)r(jià)格虛高，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于上漲階段，預(yù)計(jì)今年的漲幅將達(dá)到10%~15%，而投資門檻加大，將削弱未來的利潤(rùn)空間。其次，大量的投資資金，包括基金、險(xiǎn)資、房企、投資機(jī)構(gòu)等爭(zhēng)相進(jìn)入，勢(shì)必造成商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)短期激增，競(jìng)爭(zhēng)加劇。此外，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值主要通過經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦后期出現(xiàn)問題，投資將化為泡影。
● 高力國(guó)際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳：
城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)前程似錦，但在機(jī)遇之中也充滿了挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)，比如，政策風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流不足導(dǎo)致不可持續(xù)性開發(fā)、物業(yè)組合缺乏協(xié)同效應(yīng)帶來目標(biāo)客群沖突、市場(chǎng)需求預(yù)估不足帶來物業(yè)招商招租壓力、后期運(yùn)營(yíng)管理不善導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值折舊及貶值等等，因此綜合體項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)非常復(fù)雜，更需要全方位的服務(wù)支持。
● 世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉：一般來說商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作能力比較強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)著重拿商業(yè)用地，但是，開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作能力往往并不是很強(qiáng)，又都想介入這一領(lǐng)域，并且想兩三年后就成規(guī)模，這種想法還是有點(diǎn)兒操之過急，用住宅的模式套商業(yè)地產(chǎn)的模式是有風(fēng)險(xiǎn)的。
● 分析人士A：
商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期不如住宅地產(chǎn)來得快，可能需要10～20年的時(shí)間，并且商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)階段需要占?jí)捍罅楷F(xiàn)金。并且，商業(yè)地產(chǎn)往往與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)掛鉤，可能增加企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)資金鏈緊繃，且房地產(chǎn)折舊會(huì)讓物業(yè)貶值進(jìn)而吞噬利潤(rùn)，使企業(yè)陷入資金困局。
● 分析人士B：
鏈條較長(zhǎng)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)專業(yè)化水平的要求非常高，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題都會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。此外，開發(fā)商從傳統(tǒng)住宅模式開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，也存在較大的觀念風(fēng)險(xiǎn)。(來自 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))
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