外資挺進(jìn)境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 商業(yè)領(lǐng)域占九成
發(fā)布時(shí)間：2011年03月02日分享到： 在境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控日益深化之際，外資在境內(nèi)市場(chǎng)上卻呈現(xiàn)出越來越活躍的趨勢(shì)。大手筆收購境內(nèi)房企股權(quán)
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場(chǎng)情況顯示，上周外資開始大手筆收購國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。
其中，“上海國際集團(tuán)廣場(chǎng)有限公司100%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)了交易。該項(xiàng)目的持有方是上海一家國有獨(dú)資企業(yè)，收購方是新加坡的一家公司，最終受讓價(jià)格超過3.1億元?！伴L(zhǎng)沙廣悅置業(yè)有限公司39%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目則被香港一家置業(yè)有限公司收購，出讓方是一家中央企業(yè)，該項(xiàng)目的成交價(jià)格達(dá)到2.9億元。
雖然這只是今年以來上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所唯一的兩筆外資收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)項(xiàng)目，但仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)李凌告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，外資在境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的活躍行為并不是最近才出現(xiàn)的。“過去6個(gè)月，外資在境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越活躍?！崩盍璺Q，這主要得益于中國內(nèi)地的市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)依然被看好，而且通脹壓力使得大家更注重資產(chǎn)的保值增值。
新加坡最大房企嘉德置地近日稱，計(jì)劃未來三至五年投資20億新加坡元(約人民幣100億元)于中國內(nèi)地，除了將旗下商場(chǎng)數(shù)量翻倍至100家外，也將積極拓展廉價(jià)住宅，預(yù)期平均售價(jià)較市場(chǎng)低約20%，每年最少供應(yīng)1萬套。
而在新加坡淡馬錫旗下的全資子公司豐樹集團(tuán)方面，其中國首席執(zhí)行官盧仕此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也透露，豐樹集團(tuán)將在今年啟動(dòng)一個(gè)新的純粹投資中國的基金，規(guī)模在10億美元左右，將從國際市場(chǎng)上募集資金，新基金依然專注于寫字樓、商場(chǎng)和住宅物業(yè)的開發(fā)，“如果可以找到很好的投資機(jī)會(huì)，資金規(guī)?？赡苓€會(huì)更大?！?/P>
2004年和2007年，曾經(jīng)兩度出現(xiàn)外資大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)，大量外資撤出。不過從去年下半年開始，再次出現(xiàn)外資活躍的身影。
以上海市場(chǎng)為例，來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年全年上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)主要大宗交易的成交金額高達(dá)人民幣342億元，同比上升17.2%。其中境外投資者(包括香港)投資總額占全年總交易量的72%，而境內(nèi)買家則占28%。這與2009年的情況截然相反，2009年境內(nèi)投資者的投資額約占市場(chǎng)總成交量的88%。
世邦魏理仕提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)其掌握的2010年境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易數(shù)據(jù)，也可以看出隨著2010年下半年境內(nèi)銀根漸漸收緊，而人民幣升值預(yù)期再次高漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資流入有加速跡象。
數(shù)據(jù)顯示住宅物業(yè)比例較小
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2010年境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長(zhǎng)40%，是2007年后的另一個(gè)增長(zhǎng)高峰。其中外資(含港澳臺(tái))440億元，較2009年大幅上漲94%。
從境外機(jī)構(gòu)投資者交易資金的地域投向來看，一線城市占比達(dá)95%，二線城市僅為5%，世邦魏理仕研究部表示，這顯示出符合境外機(jī)構(gòu)投資者收購要求的物業(yè)目前仍主要集中于一線城市，而項(xiàng)目開發(fā)的投資方式可能仍是外資在二、三線城市的絕對(duì)主導(dǎo)方式。
從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是生息物業(yè)受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%，而住宅物業(yè)比重較2009年有較大幅度下降，僅為8%，這與住宅價(jià)格居高不下和調(diào)控政策頻出有一定的關(guān)系。
為了更好地參與境內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，李凌稱，很多外資都已經(jīng)把在境內(nèi)設(shè)立人民幣基金提上了日程操作?！澳壳耙呀?jīng)設(shè)立并運(yùn)作的人民幣基金還非常少，但可以看到的確有這樣一個(gè)趨勢(shì)。”
李凌稱，由于從設(shè)立到募集資金需要一個(gè)過程，所以大約兩三年后人民幣基金會(huì)呈現(xiàn)一定規(guī)模。
不過，對(duì)于外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管也越來越嚴(yán)格。此前商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》指出，為確保房地產(chǎn)調(diào)控政策取得實(shí)效，要求各地商務(wù)主管部門切實(shí)加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查；加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，抑制投機(jī)性投資；進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。
但是李凌認(rèn)為，目前外資進(jìn)入還是以商業(yè)領(lǐng)域?yàn)橹?，住宅領(lǐng)域非常有限?！岸夷壳熬硟?nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍還是境內(nèi)企業(yè)，外資比例非常小，并不會(huì)影響到整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行。”
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中利用外資796億元，較2009年上漲66%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的利用外資的年度增長(zhǎng)率在2010年呈前低后高趨勢(shì)，特別是在2010年四季度快速攀升。
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)人員告訴記者，目前并未出現(xiàn)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈緊張而掛牌交易的趨勢(shì)。(來自第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))
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