北京限購令實施一周 買賣雙方態(tài)勢分析
發(fā)布時間：2011年02月25日分享到：受北京加碼“限購”的影響，購房資格成為不少買房人關(guān)注的頭等問題，于是很多買房人難以繼續(xù)淡定?！安〖眮y投醫(yī)”，不少“鉆漏”的方法也在流傳。
“像我這樣的情況還能買房嗎？”“你們能幫我們搞定納稅證明嗎？”在“京十五條”出臺后，不少售樓處和中介門店都遇到大量買房人提出類似前述的問題。
受北京加碼“限購”的影響，購房資格成為不少買房人關(guān)注的頭等問題，于是很多買房人難以繼續(xù)淡定?！安〖眮y投醫(yī)”，不少“鉆漏”的方法也在流傳。比如，有在網(wǎng)上“叫賣”北京戶口的，有支招“和北京人先結(jié)婚再離婚”主意的，甚至連北京華遠集團總裁任志強也在微博上給買房人出主意：“不能辦個一人公司或者夫婦合伙人企業(yè)嗎？政策好像沒說不許公司、企業(yè)購房吧？”
與此同時，不少開發(fā)商和中介機構(gòu)一邊梳理著買房人形形色色的具體問題、具體信息，一邊開始把買房人資格交由住建委審核。有的中介也準備就具體買房人的資格問題征求官方意見。而敏感的開發(fā)商也開始研究調(diào)控下的方向，包括篩選具有購房資格的客戶，以價格優(yōu)勢爭奪市場資源，以對接新政下買房人需求的最優(yōu)戶型爭市場，或者先靜觀其變觀望一陣，等等。
而高調(diào)做出反應(yīng)者也有之。多年來位列北京中介機構(gòu)前三名的鑫尊置地董事長劉軍在新政出臺四天后的2月20日決定，關(guān)閉20%的門店，涉及50余家店面。
在同一個市場下，有人覺得有些涼，也有人感到暖意。京郊樓盤開始新一波“進京”拉客，部分商住樓盤也開始準備加推房源。
調(diào)控的指揮棒下，各方都在奏出自己的聲響。
主角·開發(fā)商
萬科 加速運營 京冀醞釀密集開盤
“長陽半島準備在3月初開盤?！苯眨f科北京公司總經(jīng)理毛大慶(微博 博客)對記者表示，調(diào)控之下，萬科快速開發(fā)的節(jié)奏不會改變。長陽半島原計劃在2月底開盤，現(xiàn)在推到3月初只是因為政策技術(shù)層面的影響。
北京市住建委為落實限購政策，要求開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)等要先上報買房人信息，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門在5個工作日內(nèi)核驗購房家庭資格。通過核驗的購房家庭，方能辦理網(wǎng)上簽約。
據(jù)悉，長陽半島在政策落地后第一時間敦促意向買房人交齊必需材料，并向北京市住建委申報核驗。
長陽半島3月推出的房源不到200套。對于其開盤價格，毛大慶介紹：“和前期相比總體保持不動，不一樣的產(chǎn)品類型會略有調(diào)整?！?/P>
從去年7月到今年1月，半年多點的時間長陽半島已經(jīng)5次開盤。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，其今年1月開盤房源成交均價約為15500元/平米。
毛大慶還表示，除唐家?guī)X項目不在2011年銷售計劃之內(nèi)，旗下的萬科幸福匯（資料、論壇)、住總?cè)f科·金域華府以及位于河北香河等地的項目，2011年都會加速運營周期，各項目“全年密集開盤預(yù)計30次”。
“京十五條”出臺后，毛大慶曾表示預(yù)計有30%的購房人會受到資格限制。此前有業(yè)內(nèi)人士建議開發(fā)商搶先推出各類舉措吸引持有稀缺“房票”的買房人，對此，毛大慶表示，不存在搶的問題，萬科北京公司會按照既定的開發(fā)運營節(jié)奏往前走，“如果說是買方市場的話，買房者也不著急了?！?/P>
據(jù)了解，目前長陽半島積累客戶800余組。對于項目和整個市場需求受新政的實際影響程度，毛大慶認為還要等到3月份，市場上連續(xù)有幾個項目開盤后總結(jié)出一個概率。
華業(yè) 正在了解買房人資格
位于通州區(qū)的百萬平米大盤華業(yè)·東方玫瑰原計劃今年3月到5月間開盤。昨日，北京華業(yè)地產(chǎn)策劃總監(jiān)鄧小虎對記者表示，項目開盤時間不變。至于價格，要看一下市場反應(yīng)，根據(jù)市場變化來定。
據(jù)介紹“京十五條”出臺后，華業(yè)·東方玫瑰的代理機構(gòu)就開始了解前期積累的購房人資格問題。鄧小虎表示，包括改善型和首次置業(yè)客戶在內(nèi)，華業(yè)·東方玫瑰的客戶群主要都是剛性需求者，不少都是通州本地客戶，預(yù)計受政策影響不會很大。
鄧小虎同時表示，作為百萬平米的大項目，公司已預(yù)計到整個銷售期會經(jīng)歷多次調(diào)控，因此整體推盤節(jié)奏、價格策略也都已經(jīng)考慮到政策的階段性影響。但決定性的因素還是項目品質(zhì)，“對市場、對區(qū)域一直有一個樂觀的態(tài)度，對需求的穩(wěn)定性也有一個樂觀的態(tài)度。”
2月18日，華業(yè)一舉攬下通州運河核心區(qū)三幅商業(yè)地塊。加上去年9月在同區(qū)域拿下的兩地塊，華業(yè)在運河核心區(qū)項目總體量超過50萬平方米，與此同時，總的土地出讓金也超過45億元。
對于是否會在土地出讓金壓力下調(diào)整華業(yè)·東方玫瑰推盤和價格策略以求快速回款的問題，鄧小虎表示，對于任何一家公司而言，幾十億的土地出讓金都會帶來一定的資金壓力，但在公司層面會有統(tǒng)籌安排，不會形成太大壓力，不會直接影響到華業(yè)·東方玫瑰的推盤。
7克拉（資料、論壇) 提前推新房源 優(yōu)惠略減
“本周六，項目會加推一棟樓?！比涨?，位于豐臺區(qū)馬家堡區(qū)域的7克拉項目一位銷售負責人這樣告訴記者，項目原計劃3月初會推出一棟樓，現(xiàn)在將推出時間提前了一周。對于提前推出新房源，這位負責人表示有多種原因，一方面是因為沒有預(yù)料到前期房源會賣這么快，所剩戶型已經(jīng)不全；另一方面也不排除趁著最近市場關(guān)注的熱乎勁抓住機會的想法。
7克拉地處南三、四環(huán)之間，50年辦公產(chǎn)權(quán)立項。相對于北京細則落地后住宅市場的迅速降溫，7克拉的感受略有不同。記者從該項目了解到，“京十五條”開始執(zhí)行首日，項目簽約23套，比此前幾天日均4套的簽約速度明顯上漲；一連四天，項目簽約都在15套之上。
但上述負責人也表示，“任何項目也脫離不了政策大環(huán)境，最近兩天又有些回落?！彼治?，政策剛出臺時，非住宅立項的產(chǎn)品迎來了不少購房者，然而隨著輿論對調(diào)控的關(guān)注，部分購房者的熱情也出現(xiàn)波動。
據(jù)介紹，由于7克拉戶型較小、總價相對也低，一直受到不少置業(yè)投資者的關(guān)注。日前，記者來到該樓盤售樓處，也發(fā)現(xiàn)看房者中外地人占多數(shù)。記者從售樓處了解到，7克拉周六推出的房源接近400套，這比之前一棟樓不到200套的房源增加不少，同時戶型也更為多樣。
與此同時，7克拉保持平穩(wěn)的價格策略。新推房源一次性付款9.5折、按揭9.8折。略有調(diào)整的是，“原來還能在折扣之后再享受9折，現(xiàn)在只有9.2折了。”
主角·購房者
情侶 無戶口+不滿5年，“踏實”蝸居
小慧和阿孟是一對校園情侶，來京3年多，均有著一份白領(lǐng)收入的工作。看著房價一路飆漲，兩人無奈在2009年的10月傾其所有并舉債湊足首付，貸款在北京北（資料、論壇)三、四環(huán)的地鐵旁購置了一套40平米的安身之所。在家里老人的催促下，兩人在老家擺了酒席，“結(jié)了婚”。
雖然交通方便，但是如此小的房子，不要說家里來人，兩人平時在家加個班，也會互相影響，換個稍微大點的兩居室一直是他們的夢想。
此前，小慧恐怕成家會受到限購的影響，兩人一直沒有敢領(lǐng)結(jié)婚證，生活目標很簡單：努力工作，攢錢買房。不過，上周“京十五條”細則的出臺，讓他們的這個夢想破碎了。
“這回踏實了”，阿孟說，他和媳婦從四川來京實踐夢想，兩人既沒有北京戶口，也未取得5年的納稅社保證明?！拔覀兊男》孔淤I的時候90萬，現(xiàn)在能賣到140萬-150萬。以前還想留著這套小房出租，還貸款，賺錢再買套稍微大點的。但是現(xiàn)在連賣掉它再買房的資格也沒有了”，阿孟有些哀怨，“我們也在北京工作快四年了，在繳稅方面也做了自己的貢獻，現(xiàn)在連結(jié)婚買房的基本需求都被限制了”。
而小慧則更是堵心：“我是四川人，去年想的是，如果北京的房子買不起就在老家買一套，算是為以后做打算，也可以給爸媽改善生活。成都是我們上學(xué)的地方，一直覺得那里不錯，也適合年輕人發(fā)展。不過現(xiàn)在連成都都出臺了限購政策。我老家是德陽市，在成都也沒戶口，更沒工作過，沒納稅證明。北京過不好，家也回不去”。
如今，小慧和阿孟的生活更加簡單，雖然偶爾出門上班也看看樓下的中介自己的房價。阿孟的老板給他漲了薪水，他依舊為未來房子做著努力和準備。而結(jié)婚證，依舊沒領(lǐng)。
準媽媽 再折騰也要換房子
“有購買資格又怎么樣，沒有錢一樣買不了房。我現(xiàn)在就盼著下半年房價能降點?！崩钆扛嬖V記者，她有北京戶口，老公也滿足5年納稅社保證明，今年小家庭準備要個寶寶，至少得換個兩居室的房子，但李女士發(fā)現(xiàn)目前的房價高得讓她換不起房，她有些后悔：“早知道當初就買個大點的，現(xiàn)在又要折騰一遍”。
李女士來自石家莊，2007年大學(xué)畢業(yè)后在北京工作，戀愛結(jié)婚買房買車，這一路走得都很順利。2008年10月，李女士夫婦以11000元/平米的價格購入南三環(huán)成熟大盤萬年花城（資料、論壇)一套71平米的一居室新房，首付兩成，貸款30年，7折利率，每月公積金最低還貸額3000多元，可謂成功“抄底”。
2009年、2010年房價一路飆升，一直有換房打算的李女士也急在心里。她打算把一居賣了，在小區(qū)里再買個兩居的二手房。“沒想到房價那么高。”看了一圈小區(qū)二手房后，李女士發(fā)現(xiàn)最小的小兩居是88平米，房主開價250萬左右，還不讓講價?！拔业姆孔訏?95萬，中間有五六十萬元的差距。這兩年家庭收入都用在還房貸和買車上，真換不起房”。
由于小區(qū)的房齡普遍不足5年，李女士還面臨著新政要求的二手房交易全額征收營業(yè)稅的問題?！拔覀冞€是希望房價下降。我賣得低點沒事，買得低就行?！崩钆肯Ｍ麡鞘惺苷哂绊懗掷m(xù)觀望后，在今年上半年房價能跌點。
張“北漂” 有首付款卻不夠5年，杯具了
張小姐最近很郁悶。春節(jié)后，帶著家里給的“首付卡”回到北京，新鮮興奮的看房經(jīng)歷還沒持續(xù)一周，“京十五條”就砸到她頭上：“北漂才3年，之前都在廣州漂著。被連續(xù)納稅五年的買房條件卡著了，杯具啊！”
“2008年時金都杭城（資料、論壇)的房子才賣8000多元/平米，那真是白菜價啊。”但那時糾結(jié)于戀情和工作的張小姐沒心思關(guān)心房子，現(xiàn)在那個小區(qū)已經(jīng)漲到了3萬元/平米左右。張小姐說：“不堪回首??！來北京三年后，我成為了‘無房無車無男友’的大齡‘三無’女青年?！?/P>
2010年初，張小姐家里在長沙二環(huán)外(類似北京五環(huán)外)為她買了一套80多平米兩室的新房，均價6000多元/平米。“房子和貸款辦在母親名下，為的就是‘怕認房又認貸’，在北京買房被抬高門檻。另一方面，家里也希望等這套房升值后賣掉就能幫我在北京付首付。”
但一年來，沒見長沙的房價怎么動彈，北京房價卻是見風漲?！暗鹊窖嘟级计迫f了，我們家就漲了一千塊吧。失策啊?！?/P>
今年春節(jié)回家，全家人悲痛地總結(jié)了經(jīng)驗教訓(xùn)，覺得再這么等就永遠也買不起北京的房了。“我爸說了，大不了就是以前買兩居的錢現(xiàn)在買個小一居，于是家里把用于民間借貸和樓市的資金都套現(xiàn)，讓我買房?！?/P>
“現(xiàn)在北京不讓買，難道回我戶口所在的廣州去工作、買房？那我這幾年折騰慘了。”張小姐感嘆道：“我也沒想好。唉，漂來漂去，在哪里都是外地人，大不了回長沙吧?！?/P>
配角·中介
經(jīng)紀人 忙著支招 兼做租房生意
限購令提高了購房資格門檻，這讓靠買賣房屋為生的中介行業(yè)整日為生意發(fā)愁。
小張是北苑一家中介公司的經(jīng)紀人，最近店里生意冷清。他說：“以前還有詢問的人，現(xiàn)在連詢問的人都沒有了?！?/P>
在和平里一家中介工作的小林也說，他們店鋪里有20多位工作人員，但自從新政后，來看房的人越來越少?！斑@樣的生意也讓大家的信心受挫，長時間大家都坐在辦公室里盯著電腦發(fā)呆?！睋?jù)他介紹，即使有顧客在櫥窗看房源，20多個工作人員誰也不想動身，最后挨不住了，才會有人去迎接。
但是，一有人來到店門口的櫥窗看房，小張還是熱情地遞上他自己印制的房源宣傳單。記者在宣傳單上看到，除了房源外，上面還有關(guān)于新政對限購的解釋。記者問：“外地人買不了房了，房價能降了吧？“社?；蛘邆€稅滿5年還是可以買的呀?！彼蛴浾摺捌占啊毕拶徶R，“買不了的也可以想辦法買的”。
“至少有三種方法?！彼蛴浾呓榻B：“如果社保年份差幾個月，可以和房主商量，先簽合同買房，讓房主等你幾個月，等到拿到購房資格了再和房主過戶。還可以用親戚朋友的名字買房，但最好到公證處做一個公證，證明這房子是你的，等你有購房資格的時候再在親戚朋友之間過一下戶就行了。還有一種方法就是辦假的社保證明。雖然我們有渠道可以幫你辦，但是社保是聯(lián)網(wǎng)的，嚴查的話很容易就暴露了，最后導(dǎo)致交易無法實現(xiàn)，這個方法風險還是很大的。
小張告訴記者，現(xiàn)在很多人受限買不了房，成交量大受影響，但是房價卻未見松動。
此外，記者發(fā)現(xiàn)，小張自己印的這張宣傳單與此前該公司統(tǒng)一的宣傳單不一樣，除了“精品房源”這一面外，另一面還印了“出租房源”。小張解釋：“年后是租房旺季，買房的人減少了，租房的人增加了，希望能兼做點租房的生意，這樣才能維持生活”。（來自新京報）
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