辦公物業(yè)聚集郊區(qū)開(kāi)盤(pán) 售價(jià)漲幅37%
發(fā)布時(shí)間：2011年02月23日分享到：據(jù)新浪商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控室及北京房交網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示2010年第四季度至2011年2月21日，北京地區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)的辦公物業(yè)(標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓及商住辦公用房)項(xiàng)目中，有房源在售的共計(jì)16個(gè)，多為商住兩用項(xiàng)目，僅有兩個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓物業(yè)，占比12.5%；因未受到政策調(diào)控的影響，價(jià)格大多有不同程度的上漲，2010年第四季度至2011年2月21日期間，售價(jià)最高漲幅達(dá)37%。
87.5%為商住項(xiàng)目 小戶型居多
2010年第四季度至2011年2月21日，共有16個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，其中僅有兩個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，其余均為商住兩用項(xiàng)目，占比87.5%。這類項(xiàng)目面積偏小均在百米以下，以40平米—60平米居多。此外，與標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，單價(jià)低，總價(jià)少，讓商住項(xiàng)目較標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓相比投資門檻相對(duì)較低。與普通住宅相比，商住兩用項(xiàng)目不受限制貸款、限制購(gòu)買的政策影響，商業(yè)立項(xiàng)可注冊(cè)公司，入住經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)享受優(yōu)惠政策的特性，使其在使用功能上具備了更多的可能性。
五環(huán)外在售項(xiàng)目占比50%
2010年第四季度至2011年2月21日，開(kāi)盤(pán)在售的16個(gè)項(xiàng)目中，除豐臺(tái)、宣武區(qū)域內(nèi)開(kāi)盤(pán)，其余項(xiàng)目均地處四環(huán)外，占比81%。其中，五環(huán)與六環(huán)間，包括大興及朝陽(yáng)與通州接壤地區(qū)，共有8個(gè)項(xiàng)目在售，占據(jù)新增放量的50%。目前，成熟商圈內(nèi)的主流商業(yè)項(xiàng)目多為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，這類項(xiàng)目多位于商業(yè)配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，來(lái)自土地的增值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通物業(yè)，可以持續(xù)性產(chǎn)生租金收益，長(zhǎng)期產(chǎn)生資產(chǎn)增值。與這類項(xiàng)目不同，商住兩用銷售型項(xiàng)目多在4環(huán)以外的區(qū)域。
其中，朝陽(yáng)區(qū)域內(nèi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多位于CBD東擴(kuò)輻射區(qū)及通州新城區(qū)域中間，該區(qū)域?qū)儆谄鸩捷^早的新興區(qū)域，緊鄰中央商務(wù)區(qū)的絕佳位置，軌道交通和地下道路交通的逐步完善都使該區(qū)域具有其他區(qū)域不可比擬的升值潛力。大興區(qū)域內(nèi)，涵蓋亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)配有地鐵大興線、亦莊線貫通南北，軌道交通的完善，或?qū)⒊蔀閰^(qū)域發(fā)展的觸媒，加速大興區(qū)域內(nèi)，辦公物業(yè)的價(jià)值提升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)大興在售的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共計(jì)4個(gè)，涵蓋了商住兩用房、標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓兩種物業(yè)，其中兩個(gè)位于亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在稅收、建設(shè)貼息等方面享受優(yōu)惠政策。
圖為2010Q4至今開(kāi)盤(pán)在售辦公物業(yè)區(qū)域信息統(tǒng)計(jì)
圖為2010Q4-至今開(kāi)盤(pán)在售辦公物業(yè)區(qū)域統(tǒng)計(jì)
2011年售價(jià)普漲 最高漲幅達(dá)37%
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度至2011年2月21日期間開(kāi)盤(pán)在售項(xiàng)目中多數(shù)區(qū)域的項(xiàng)目銷售單價(jià)在開(kāi)盤(pán)后有所上漲，其中朝陽(yáng)與通州接壤區(qū)域平均漲幅為8個(gè)區(qū)域之首達(dá)14%；區(qū)域內(nèi)平均開(kāi)盤(pán)單價(jià)為21825元/平米，目前平均售價(jià)為24500元/平米。其中，有三個(gè)項(xiàng)目地處東五環(huán)至東六環(huán)之間及通州區(qū)域，開(kāi)盤(pán)價(jià)格區(qū)間在18000元/平米—28000元/平米；統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)，漲幅最高的為位于緊鄰CBD東擴(kuò)區(qū)的中建玲瓏山，截止目前售價(jià)較開(kāi)盤(pán)售價(jià)上浮22%，領(lǐng)漲區(qū)域內(nèi)其他入市項(xiàng)目。
新增放量同樣較多的大型區(qū)域也有上佳表現(xiàn)，區(qū)域平均漲幅達(dá)12%。區(qū)域平均開(kāi)盤(pán)單價(jià)為22027元/平米，截止目前平均售價(jià)為24060元/平米。其中，標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的開(kāi)盤(pán)單價(jià)突破兩萬(wàn)，截止目前售價(jià)較開(kāi)盤(pán)售價(jià)漲幅約為37%，達(dá)30000元/平米。
豐臺(tái)區(qū)2010年第四季度至2011年2月21日期間，共有三個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目入市，均位于南三環(huán)至南四環(huán)間，皆為商住兩用項(xiàng)目，區(qū)域平均開(kāi)盤(pán)單價(jià)為30666元/平米，截止目前平均售價(jià)為30233元/平米，區(qū)域平均售價(jià)降幅達(dá)1%。其中，方恒偶寓大廈開(kāi)盤(pán)價(jià)格區(qū)域內(nèi)最高為40000元/平米，截止目前售價(jià)38000元/平米，降幅達(dá)5%。
同樣出現(xiàn)售價(jià)下降的區(qū)域還有距離城區(qū)最近的宣武區(qū)廣安門商圈涉及項(xiàng)目，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)，位于所有項(xiàng)目之首，后期發(fā)力略顯不足，目前銷售價(jià)格較開(kāi)盤(pán)時(shí)下降2%。
圖為2010Q4-至今開(kāi)盤(pán)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)(來(lái)自新浪商業(yè)地產(chǎn))
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