回報(bào)率雖可觀 投資商業(yè)地產(chǎn)是否是最后空間？
發(fā)布時(shí)間：2011年02月22日分享到：盡管外界一再揣測(cè)在調(diào)控頻頻加碼、樓市前途未明情況下，投資者可能將目光放在黃金、股票等其他領(lǐng)域，然而情人節(jié)前北京中原相關(guān)調(diào)查結(jié)果卻顯示，商業(yè)地產(chǎn)成最受青睞的投資對(duì)象，擠出效應(yīng)多半將被樓市“內(nèi)部”消化。結(jié)合中原近200家門店及購房者網(wǎng)頁調(diào)查，總樣本1500份問卷，最終調(diào)查結(jié)果顯示：在所有投資者中，后調(diào)控期的首選投資是商業(yè)地產(chǎn)，占比達(dá)到38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%，選擇股市的最少，只有8.5%。
本周，北京迎來了比國八條更嚴(yán)厲的15條調(diào)控細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士紛紛發(fā)出“住宅成交量下降三成到五成”不等的預(yù)測(cè)，隨后的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也印證了調(diào)控的力量，北京節(jié)后第一周（2月7日-13日）住宅的成交量出現(xiàn)了大幅度下滑，創(chuàng)出近期新低。節(jié)后第一周北京市商品期房成交740套，商品現(xiàn)房161套，二手房3110套，對(duì)比“新國八條”執(zhí)行前的一周，成交量分別下跌了65.6%、54.5%、59.5%。而另一個(gè)逆市 而來的消息更是讓人們錯(cuò)愕不已——某網(wǎng)站數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年1月北京商用項(xiàng)目（寫字樓、商鋪）共成交140049.6平方米，環(huán)比增加76.37%；成交總價(jià)達(dá)到40.93億元，約為2010年12月成交總價(jià)的2倍。這一升一降意味著什么？記者走訪了京城幾家不同業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，相比住宅領(lǐng)域內(nèi)非京籍要五年納稅記錄才能購房且不能購二套，京籍人口不能購第三套房的種種限制，如果還有人打算繼續(xù)投資房地產(chǎn)，那么商業(yè)項(xiàng)目是僅有的機(jī)會(huì)和最后的選擇了，當(dāng)然，前提是你已經(jīng)有了足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和思想準(zhǔn)備。
調(diào)查
商業(yè)地產(chǎn)受到青睞
盡管外界一再揣測(cè)在調(diào)控頻頻加碼、樓市前途未明情況下，投資者可能將目光放在黃金、股票等其他領(lǐng)域，然而情人節(jié)前北京中原相關(guān)調(diào)查結(jié)果卻顯示，商業(yè)地產(chǎn)成最受青睞的投資對(duì)象，擠出效應(yīng)多半將被樓市“內(nèi)部”消化。結(jié)合中原近200家門店及購房者網(wǎng)頁調(diào)查，總樣本1500份問卷，最終調(diào)查結(jié)果顯示：在所有投資者中，后調(diào)控期的首選投資是商業(yè)地產(chǎn)，占比達(dá)到38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%，選擇股市的最少，只有8.5%。
2011年新年伊始，國八條的出臺(tái)將“限購”推向了頂峰，而房產(chǎn)稅在上海重慶的落地，讓更多的住宅投資者望而卻步。同時(shí)，銀行住房貸款的收緊，利率優(yōu)惠空間的緊縮，使得住宅市場(chǎng)的投資空間在進(jìn)一步緊縮，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值再次提升，投資者或?qū)?huì)紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，由于目前政策對(duì)住宅市場(chǎng)采取限購限貸措施，購買審批和操作流程變得復(fù)雜而嚴(yán)格，這些確實(shí)會(huì)讓一部分投資人開始關(guān)注政策環(huán)境相對(duì)寬松的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，除調(diào)控政策未對(duì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制外，政府對(duì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有意無意的鼓勵(lì)，是商業(yè)地產(chǎn)受到投資者青睞的主要因素。
印象：商用房不一定價(jià)高
說到投資商業(yè)，很多人的第一印象往往是那些繁華地點(diǎn)的門臉房，也因此留下了價(jià)格高不可攀，離普通投資者很遠(yuǎn)的印象。而實(shí)際上，我們所說的商業(yè)項(xiàng)目既包括寫字樓，也涵蓋臨街鋪面、社區(qū)底商以及目前市面上在售的一部分商業(yè)立項(xiàng)的住宅，因?yàn)樯逃梅考扔惺畮兹f一平方米的天價(jià)旺鋪，也包括兩三萬、甚至一兩萬元的低端項(xiàng)目，所以商用房不一定價(jià)格高。記者本周在網(wǎng)上查到并實(shí)地探訪了北京市幾個(gè)在售的商業(yè)項(xiàng)目，親眼所見的事實(shí)也印證了上述觀點(diǎn)。
東四環(huán)外大郊亭橋東的美利山（沿海賽洛城）正在銷售該社區(qū)的商業(yè)“有條斜街”，下沉式廣場(chǎng)和步行商業(yè)街臨街的商鋪報(bào)價(jià)從兩萬七八到三萬六七不等，而同樣在這個(gè)社區(qū)，普通的二手房?jī)r(jià)格也達(dá)到了兩萬五到兩萬八之間，由于面積也不是很大，所以無論是從總價(jià)還是單價(jià)來說，這里的商鋪價(jià)格和住宅相當(dāng)。同樣在東四環(huán)外青年路附近的華紡易城底商起名華紡易街，該項(xiàng)目已經(jīng)銷售了大半，一層臨街的鋪面單價(jià)從三萬出頭到五萬七不等，而青年路這一帶的幾大居住社區(qū)華紡易城、珠江羅馬家園、潤(rùn)楓水尚、國美第一城等二手房的報(bào)價(jià)普遍都在兩萬八以上，一些朝向、格局、裝修好的戶型價(jià)格達(dá)到了三萬五以上，更不用說周邊星河灣和天鵝灣這樣動(dòng)輒單價(jià)四五萬元的豪宅了。
東三環(huán)雙井橋東的首城國際中心，是該地區(qū)目前最大的在售項(xiàng)目，盡管只剩下兩棟樓沒有銷售，但是還沒有入住的新樓在二手市場(chǎng)的報(bào)價(jià)就達(dá)到了三萬以上，而且還是毛坯房。而同一個(gè)開發(fā)商首開開發(fā)的商業(yè)立項(xiàng)的首城雙景，精裝修的報(bào)價(jià)也只有三萬三到三萬八，而且該項(xiàng)目是挑高五米以上的LOFT設(shè)計(jì)，每一套房都是由兩層的復(fù)式組成，得房率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了只有一街之隔的毛坯房普通住宅。記者走訪后得出的結(jié)論是，單從價(jià)格比較，商用房確實(shí)不比普通住宅價(jià)高。
算賬：回報(bào)率比住宅可觀
既然很多商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格不高，那租金的回報(bào)率又怎么樣呢？記者走訪了一些中介，了解了周邊住宅和商鋪的租金情況，給上面提到的幾個(gè)項(xiàng)目分別算算賬。首城雙景的銷售小陳拿該項(xiàng)目一套59.68平方米的復(fù)式給記者舉例，該戶型的單價(jià)是每平方米33973元，總價(jià)是2027527元，而實(shí)際由于是LOFT形式,算上贈(zèng)送的面積，該戶型實(shí)際的面積會(huì)達(dá)到100平方米左右，首付50%之后，需要的貸款只有101萬。記者從中介了解到雙井附近蘋果社區(qū)的LOFT同樣面積房子租金在6000到8000，一年下來租金收入在7萬到10萬之間，租金的回報(bào)率應(yīng)該在3%到5%之間，雖然不是特別高，但是相比較周邊100平方米，價(jià)值300萬以上的房子的租金回報(bào)，還是比住宅高出不少。
另外兩個(gè)純商鋪的例子更加典型，沿海賽洛城的一套一居室租金在3000元左右，而該社區(qū)步行街底商60平方米的商鋪就算按照每天每平方米3塊錢計(jì)算，每個(gè)月的租金也在五六千塊錢，這樣比較的前提是那套一居室的總價(jià)和60平方米的商鋪基本相當(dāng)，回報(bào)率只有1.5%左右，而商鋪的租金回報(bào)達(dá)到了4%以上。華紡易城的例子也是如此，雖然六號(hào)線地鐵正在建設(shè)過程中，周邊的幾個(gè)大社區(qū)也形成了規(guī)模，但是100平方米的兩居室租金也就四五千塊錢，而相同總價(jià)為300多萬的商鋪面積在60多平方米，按照該地區(qū)每天每平方米五六塊錢的標(biāo)準(zhǔn)，這樣的商鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到八九千甚至上萬，基本上是相同總價(jià)住宅的兩倍。不算不知道，一算嚇一跳。
忠告：有風(fēng)險(xiǎn) 專家潑冷水
像上面這樣算賬，很容易給投資者一個(gè)錯(cuò)覺，難道投資商業(yè)地產(chǎn)就穩(wěn)定賺錢了，事實(shí)當(dāng)然沒有那么簡(jiǎn)單。投資者江先生的教訓(xùn)就足夠慘痛，江先生是內(nèi)蒙古的一個(gè)小礦主，2006年他在東花市的某社區(qū)購買了兩套商品房，同時(shí)也被銷售人員忽悠著同時(shí)購買了一套200多平方米的社區(qū)底商，當(dāng)時(shí)的單價(jià)在兩萬多一點(diǎn)，現(xiàn)在看起來倒是不貴，但是他忽略了兩個(gè)問題，當(dāng)然，這是他的商鋪三年多沒有租出去之后才總結(jié)出來的，“一方面是我的這個(gè)鋪面是一層和地下一層兩層均價(jià)兩萬多，算起來，臨街的鋪面價(jià)格其實(shí)已經(jīng)超過了三萬元，這方面的成本我當(dāng)時(shí)沒有考慮。另外一方面更加致命，就是我的鋪面所臨的街道是一條單行線，而且對(duì)面是另一個(gè)小區(qū)的大墻，總結(jié)下來就是車流比人流多，還沒有停車的地方，而類似的鋪面在這一帶并不少見，其他的鋪面人流量更大?！?/P>
最終的結(jié)果就是，江先生的鋪面空置了整整三年多，想租的人本來就少，偶爾詢問的客戶要么出價(jià)太低，要么不需要那么大的面積，直到去年，一家美容院接下了他的商鋪，現(xiàn)在，江先生最擔(dān)心的就是這家美容院生意冷清，經(jīng)常拖欠房租，他真擔(dān)心有一天人家生意撐不下去了，好不容易找到的租戶又沒了。
對(duì)于像江先生這樣的狀況，中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)董利在接受記者采訪時(shí)這樣解釋，商業(yè)地產(chǎn)在中國有十幾年的發(fā)展歷史了，現(xiàn)在機(jī)會(huì)比以前要好，投資者也覺得是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)了。因?yàn)橥顿Y渠道變窄，投資住宅非常困難了，股市不景氣，投資商鋪是他們的最佳選擇，但是如果投資群體都很活躍，炒高了商鋪也不是一個(gè)好事。炒高了商鋪，這個(gè)商鋪的價(jià)格本來是1.5萬錢是合理的，如果買的人特別多，可能賣到3萬塊錢，但賣到3萬塊錢可能這個(gè)商鋪就沒有錢可掙。他建議投資者要保證理性，要保持清醒的頭腦。
盡管投資商業(yè)地產(chǎn)日漸熱了起來，但元策投資顧問有限公司總經(jīng)理何鶇波提醒投資客，商鋪換手率極低，轉(zhuǎn)讓交易過程中稅費(fèi)很高，因此絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。何鶇波還給普通的投資者潑了冷水，“我不建議普通的投資客投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其是從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)有更高的專業(yè)性，要考慮它的定位，周邊人氣，對(duì)專業(yè)知識(shí)的要求也比住宅市場(chǎng)高很多?！北緢?bào)記者 侯振威 X093
冷提醒
投資商業(yè)的四條軍規(guī)
1、切勿輕信投資回報(bào) 投資商用物業(yè)，最關(guān)鍵的是能否有與投資相符合的投資回報(bào)率收益。對(duì)于開發(fā)商或賣家有投資回報(bào)承諾的，應(yīng)該要求以書面形式進(jìn)行承諾。
2、地段太冷易被套牢 選對(duì)地段尤為重要，交通規(guī)劃、城市消費(fèi)水平和周邊商業(yè)氛圍，這些都是在短期內(nèi)不可改變的因素。因此在挑選物業(yè)時(shí)，首先應(yīng)該看該地段是否有發(fā)展前景。
3、管理混亂危害大 商業(yè)地產(chǎn)的后期管理非常重要，商鋪不僅需要業(yè)主自己精心打理挑選租客，也需要整個(gè)大廈的管理方能進(jìn)行整體營銷推廣。
4、投資要有長(zhǎng)線準(zhǔn)備 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)也是有一定周期的，沒有充分的思想準(zhǔn)備和大量資金投入是難見收效的。(來自北京晚報(bào))
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