樓市調(diào)控發(fā)力 地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時間：2011年02月22日分享到：央地聯(lián)手新一波樓市調(diào)控之下，市場需求方的購買力遭遇空前嚴格的政策壓制。
而在此之前，政策對于地產(chǎn)商的資金遏制，在2010年也早已進行布局，目前則已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)了效果。
2月18日，江蘇某國有銀行做風險管理的一位人士告訴記者，一年來，人民銀行與銀監(jiān)會多次發(fā)文，不允許銀行信貸資金注入地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過一年多的影響，至少在江蘇等地，現(xiàn)在地產(chǎn)商很難從銀行獲得新的貸款。
“房地產(chǎn)行業(yè)目前僅有的貸款存量，是之前的中長期項目貸款，但已經(jīng)不多，可以說銀行早封住了通往房地產(chǎn)行業(yè)的資金?！痹撊耸勘硎?。
“現(xiàn)在地產(chǎn)商想從銀行貸到錢的可能性是微乎其微了。”總部位于北京的一家港股上市地產(chǎn)公司一位部門負責人告訴記者。
不僅是銀行系統(tǒng)，證監(jiān)會、信托行業(yè)也在一年內(nèi)陸續(xù)對地產(chǎn)行業(yè)的融資需求亮起了紅燈。地產(chǎn)商的資金繃緊之時，春節(jié)前開啟的又一波樓市調(diào)控，以及各地限購、房產(chǎn)稅等調(diào)控措施，相當程度上抑制住了住房需求，一場勝似2008年的地產(chǎn)危機看似正在蔓延。
在這樣的行情之下，不同結(jié)構(gòu)、不同資金實力的地產(chǎn)商也正顯現(xiàn)出不同的市場應(yīng)對方式。而在房地產(chǎn)市場龍頭城市上海，隨著房產(chǎn)稅以及調(diào)控細則的深入，地產(chǎn)商各自的調(diào)整已經(jīng)開啟。（來自21世紀經(jīng)濟報道）
地產(chǎn)商變相降價
3月將是考驗今年樓市淡旺的關(guān)鍵。
以上海為例，隨著國八條與上海落實細則，以及上海房產(chǎn)稅剛剛出爐的影響，在剛過去的一周，上海的一手商品房住宅市場再現(xiàn)“零開盤”，這已是春節(jié)假期后，上海樓市度過的第二個“零開盤”周末。
“一方面2月是傳統(tǒng)的淡季，另一方面現(xiàn)在市場正在大肆看空，此時開盤就等于撞在了槍口上了。”易居中國分析師薛建雄表示。
2月18日，上海出臺《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問題的通知》，對于房產(chǎn)稅的征收問題，上海規(guī)定了未來所有購房者都要簽署一份認定通知書，也就是以書面通知的形式告知未來可能成為房產(chǎn)稅繳納對象的潛在納稅人，不得以“不知道”為理由拒絕按年度繳納房產(chǎn)稅。
此外，上海此份通知要求開發(fā)商、中介簽合同時應(yīng)當履行限購告知義務(wù)，并核對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料；非上海戶口買房時交易中心需查驗納稅證明、戶口本、結(jié)婚證明等。
在諸多政策的合力“圍剿”下，調(diào)控對于市場的作用力越發(fā)顯現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計，上周，君邑地中海取消了原定2月12日開盤的計劃，另外6個獲得預(yù)售證的住宅項目也均未如期開盤。隨著又一周即將過去，這些項目仍然沒有發(fā)出開盤的信息。
而在此間已經(jīng)開盤的新盤，不得已立即采用了一定的促銷方式。
截至2月12日的統(tǒng)計顯示，春節(jié)后，上海120個樓盤出現(xiàn)了打折優(yōu)惠，這一批樓盤主要分布在外環(huán)外地區(qū)，并以寶山盤居多，有的公寓優(yōu)惠額達到了25萬左右。
而萬科、綠地、世茂等一線地產(chǎn)開發(fā)商也加入打折促銷的行列，綠地海語墅在2月1日-28日期間，購買公寓可享贈送物業(yè)費、裝修基金、禮盒、抽獎等；即使在春節(jié)期間，萬科琥珀臻園和萬科琥珀郡園售樓處春節(jié)假期正常對外開放。
數(shù)據(jù)同時顯示，年后上海13個項目的實時報價低于1月份新政前，約占3.9%。從上海的區(qū)域來看，降價樓盤最多的為寶山區(qū)，寶山區(qū)26個住宅項目中有9個出現(xiàn)降價，比例高達35%。
而隨著“金三”的到來，3月上海商品住宅供應(yīng)有望呈現(xiàn)新的局面。截至2月20日的統(tǒng)計顯示，預(yù)計3月開盤量達53個。
“3月將是考驗今年樓市淡旺的關(guān)鍵，以目前的形勢看，開發(fā)商若不進行相應(yīng)的變相營銷，恐怕將會比較麻煩?！毖ㄐ郾硎尽?/P>
轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
在住宅地產(chǎn)被政策打壓之時，商業(yè)地產(chǎn)的價值再次突顯。
18日，上海市統(tǒng)計局發(fā)布了《2010年本市房地產(chǎn)市場運行情況分析》。數(shù)據(jù)指出，由于商品房銷售面積繼續(xù)下降，降幅有所擴大。2010年商品住宅銷售面積1685.35萬平方米，同比去年下降了42.4%。
從全年看，上海市新建商品住宅全市平均銷售價格為14213元/平方米。
另外，據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，2010年上海存量房成交面積降幅也有所擴大。去年，上海市存量房交易面積1966.86萬平方米，比上年下降30%；存量住宅交易面積1522.21萬平方米，下降38.9%。
“去年的樓市交易量下降，但是總體價格沒有受到太大影響，今年持續(xù)的調(diào)控后，估計年內(nèi)價格下降10%并不是不可能，如果保持這樣的趨勢，預(yù)計明年的房價可能會跌20%。”薛建雄表示。
在住宅地產(chǎn)被政策打壓之時，商業(yè)地產(chǎn)的價值再次突顯，尤其在限購之后。
此前，著名地產(chǎn)大炮任志強表示，以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國的銷售為例，其在2010年前10月就完成了120億的銷售目標，其實是政府對于住宅地產(chǎn)的打壓幫了忙。
目前，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。仲量聯(lián)行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價值增長7%至12%。
以上海著名地產(chǎn)巨頭綠地集團為例，據(jù)綠地集團公布數(shù)據(jù)，其房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，35%是商業(yè)地產(chǎn)，今年這一數(shù)字將達到40%。綠地方面對此解讀是，這是綠地根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、各省市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)展方向而形成的。
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