險(xiǎn)資外資零售商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn) 大宗交易頻現(xiàn)
發(fā)布時(shí)間：2011年02月12日分享到：2010年，住宅市場(chǎng)頻頻調(diào)控，投資資本紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，各大房企競(jìng)相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)依然成為2010年房地產(chǎn)最給力的投資領(lǐng)域。2010年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大單交易頻現(xiàn)，據(jù)新浪商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控室不完全統(tǒng)計(jì)，2010年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整購(gòu)案例超25個(gè)，一線城市商用物業(yè)依舊是投資熱點(diǎn)，共發(fā)生18筆大宗交易，隨著各大機(jī)構(gòu)及零售商對(duì)二三線城市的拓展及前景看好，二三線城市大宗交易也有超過(guò)7筆。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，大中型城市的核心地段、運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟的商用物業(yè)是投資者青睞的焦點(diǎn)。在一線城市的18筆整購(gòu)案例中，交易項(xiàng)目主要集中在北京、上海，而交易物業(yè)多處于城市的商業(yè)核心地段，購(gòu)買(mǎi)方多為內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)和部分亞洲投資基金。新加坡楓樹(shù)投資以29億整購(gòu)佳程廣場(chǎng)2棟寫(xiě)字樓，資料顯示佳程廣場(chǎng)位于北京朝陽(yáng)的東三環(huán)，所屬商務(wù)氛圍濃厚的燕莎商圈；而TopmanGroup購(gòu)買(mǎi)的東方銀座廣場(chǎng)也是在北京的東直門(mén)商圈。同時(shí)，險(xiǎn)資放開(kāi)了投資商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻，投資逐漸活躍，10月中國(guó)人保以37.4億元人民幣整購(gòu)了北京首都時(shí)代廣場(chǎng)，成為這25筆整購(gòu)案例中的最高成交金額案例（注：以上統(tǒng)計(jì)均不計(jì)合生創(chuàng)展66.05億于關(guān)聯(lián)公司收購(gòu)北京通州38棟辦公樓交易）。
投資機(jī)構(gòu)熱衷一線城市核心地段商業(yè)項(xiàng)目
一線城市的大宗交易仍是以投資機(jī)構(gòu)為主，模式仍以評(píng)估-投資-運(yùn)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓為主。例如，騰飛集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)高騰大廈全部股份；東方銀座集團(tuán)出售在北京和香港的部分物業(yè)（東方銀座廣場(chǎng)及京港城市廣場(chǎng)等）。零售商也提升了對(duì)整體市場(chǎng)的信心，開(kāi)始加大整購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目力度，例如，新世界收購(gòu)香港愉景新城商場(chǎng)；卓展集團(tuán)接手北京華熙樂(lè)茂。一線城市的18筆交易中，買(mǎi)方或賣(mài)方為投資機(jī)構(gòu)的交易約8筆，企業(yè)總部辦公樓選址交易2筆，零售商整購(gòu)運(yùn)營(yíng)交易2筆，運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓交易4筆。
二三線城市成為零售商投資主戰(zhàn)場(chǎng)
在二三線城市的大宗交易中，零售商占據(jù)了投資主體地位，這可能與零售商對(duì)二三線城市的業(yè)務(wù)拓展相關(guān)聯(lián)。在2010年，茂業(yè)國(guó)際頻頻出手，先后購(gòu)置4項(xiàng)物業(yè)用于百貨運(yùn)營(yíng)，主要布局山東淄博、臨沂，河北保定，近日更是對(duì)外公布將投資10億元開(kāi)發(fā)成都鹽市口南區(qū)綜合體項(xiàng)目，正式介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。新世界百貨也于第四季度用5.19億收購(gòu)沈陽(yáng)南寧南街東的一項(xiàng)物業(yè)。甚至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)薄弱的西北地區(qū)，新疆阿克蘇亦在2010年12月現(xiàn)友好集團(tuán)整購(gòu)商業(yè)房產(chǎn)用于辦公。
險(xiǎn)資入市 整購(gòu)遍地開(kāi)花
2010年9月《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》出臺(tái)，保監(jiān)會(huì)正式對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)閘。在投資新規(guī)發(fā)布后的短短4個(gè)月內(nèi)，各大保險(xiǎn)公司到保監(jiān)會(huì)報(bào)批的重大不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)110單，而在這110單項(xiàng)目的背后是近5000億元的可投資保險(xiǎn)資金。在不完全統(tǒng)計(jì)中，平安財(cái)險(xiǎn)7.18億整購(gòu)成都建筑面積達(dá)39500平方米的中匯廣場(chǎng)二期；中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)37.4億元整購(gòu)122031平方米的長(zhǎng)安街綜合體首都時(shí)代廣場(chǎng)。另外，部分險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中國(guó)太平保險(xiǎn)2.16億元購(gòu)深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)，曲線購(gòu)買(mǎi)福田的一地塊（占公司估值價(jià)格的95%）；由安邦財(cái)險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體以25.2億元奪得CBD核心4地塊中Z5地塊。
縱觀全年商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)加大全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)布局，險(xiǎn)資入市大手筆拿地；國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、基金頻頻出手整購(gòu)，零售商參與商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)。一言以蔽之，2010年商業(yè)地產(chǎn)逆市上位。預(yù)計(jì)2011年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將面臨群雄逐鹿的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于核心地段、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資也將趨于火熱。(來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào))
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