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   寫字樓的開發(fā)、經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的一部分。寫字樓需求者無疑是新型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍階層。

   開發(fā)寫字樓并做好寫字樓經(jīng)營與住宅開發(fā)有許許多多的不同。無論寫字樓的設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營都是住宅開發(fā)經(jīng)營的升級(jí)版。就像有人說的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營及寫字樓經(jīng)營是“大學(xué)”課程，而經(jīng)營住宅是“小學(xué)”課程，掌握寫字樓經(jīng)營更需要獨(dú)特的經(jīng)營手段、經(jīng)營方式。

   商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的重要分支。商業(yè)地產(chǎn)依托城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，支撐著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)是城市化精彩一章，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)寫字樓需求會(huì)迅速增加，經(jīng)營寫字樓對(duì)提升人們工作環(huán)境的品質(zhì)及城市人群生活質(zhì)量有重要意義。

    寫字樓的開發(fā)與經(jīng)營對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營有重要參考價(jià)值。寫字樓經(jīng)營模式大概分持有經(jīng)營、出售經(jīng)營、出租經(jīng)營、混合經(jīng)營。各種經(jīng)營模式之間都有自己的獨(dú)特性，與住宅類經(jīng)營模式也有很大區(qū)別。

    寫字樓開發(fā)與住宅開發(fā)的模式正好相反。對(duì)開發(fā)商來說，寫字樓適合以市場(chǎng)的方式整體出售、分層出售，小單元小戶型的出售更適合強(qiáng)有力的計(jì)劃銷售模式；住宅更適合分戶銷售、分戶租賃、分戶出租；銷售住宅是市場(chǎng)的事情，持有住宅是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行為；

    對(duì)需求者來說，持有寫字樓比租賃寫字樓更具優(yōu)勢(shì)，一般來講，持有寫字樓是需求者的方向。很多時(shí)候租賃寫字樓不利于需求單位固定經(jīng)營地址、不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

    寫字樓或持有或銷售是不同經(jīng)營者不同的經(jīng)營模式。經(jīng)營模式不同經(jīng)營著重點(diǎn)不同，對(duì)寫字樓或持有或銷售的看法也不同。

    不可否認(rèn)對(duì)開發(fā)上來講更適合銷售模式，更適合根據(jù)市場(chǎng)需求滿足寫字樓需求者的多種持有需求，而具有集團(tuán)性質(zhì)的開發(fā)商更適合銷售與持有合并經(jīng)營，而整棟持有模式會(huì)形成持有、租賃、管理的業(yè)務(wù)盈利鏈條，以開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)寫字樓租賃市場(chǎng)制高點(diǎn)。

    寫字樓最大的經(jīng)營特點(diǎn)之一，就是不管持有物業(yè)還是銷售，都不會(huì)停止寫字樓的經(jīng)營與運(yùn)營。

    寫字樓聚集區(qū)充滿經(jīng)濟(jì)活力。如果寫字樓與住宅經(jīng)營模式比較，既有相同點(diǎn)又有不同點(diǎn)。二者猶如田徑場(chǎng)上的不同項(xiàng)目，寫字樓像是接力跑，住宅好像百米跑。寫字樓更更注重經(jīng)營環(huán)節(jié)的管理，住宅更接近終極消費(fèi)。住宅經(jīng)營模式可以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)或出售或出租，經(jīng)營環(huán)節(jié)明了。寫字樓經(jīng)營有諸多復(fù)雜環(huán)節(jié)、是多種經(jīng)營體、多種經(jīng)營活動(dòng)場(chǎng)所、多種特殊需求的集合體經(jīng)營環(huán)節(jié)復(fù)雜、嚴(yán)謹(jǐn)、贏利點(diǎn)多、服務(wù)項(xiàng)目多、管理標(biāo)準(zhǔn)高。

    就寫字樓經(jīng)營講，是持有經(jīng)營為主還是銷售經(jīng)營為主有許多不同經(jīng)營特點(diǎn)：

    1.持有寫字樓是一種長(zhǎng)期持續(xù)的經(jīng)營模式。

    對(duì)有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)來講，持有經(jīng)營很重要，不管從投資角度還是從實(shí)業(yè)角度講，持有物業(yè)符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)；對(duì)以開發(fā)為主的開發(fā)商來說，持有是一種不經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營行為，開發(fā)商是為持有者提供寫字樓供給的企業(yè)，開發(fā)商以銷售為主以滿足持有者的業(yè)務(wù)需求，這是一種營銷的邏輯。

    開發(fā)商不等于寫字樓持有者、不等于物業(yè)管理者。開發(fā)商把寫字樓開發(fā)、持有、銷售、管理于一身，以一種經(jīng)營模式固定下來，是對(duì)寫字樓有效需求者的漠視。

    對(duì)開發(fā)商來講，持有與銷售靈活并重經(jīng)營是開發(fā)商的新境界，市場(chǎng)需求有多樣性，如果市場(chǎng)以持有和整棟銷售兩種模式存在，將排斥成長(zhǎng)和發(fā)育最快的中小企業(yè)持有寫字樓辦公的需求權(quán)利，如果散售又會(huì)對(duì)物業(yè)管理提出挑戰(zhàn)，應(yīng)該說拿捏持有和銷售比例是考量開發(fā)商的經(jīng)營水平。

    2.銷售是開發(fā)商的一種循環(huán)運(yùn)行的業(yè)務(wù)模式。

    開發(fā)商營銷寫字樓的方式有兩種，一種是“一對(duì)一”的銷售模式，既整棟出售、整棟出租模式；一種是“一對(duì)多”的營銷模式，既散售、散租模式。

    “一對(duì)一”模式是錢人（法人）的游戲，單一的模式是對(duì)處在財(cái)富積累初期的中小客戶的排除，對(duì)經(jīng)營活力的一種阻礙。開發(fā)商更喜歡與有錢人（法人）交易，有錢人更喜歡持有物業(yè)并出租給中小企業(yè)同時(shí)在物業(yè)管理中獲得持續(xù)利潤。

    “一對(duì)多”模式是對(duì)寫字樓市場(chǎng)的全覆蓋模式。中小企業(yè)是在字樓持有與承租兩種業(yè)態(tài)之間徘徊的最大群體，一定地域、一定地區(qū)、一定范圍內(nèi)，有計(jì)劃的讓中小企業(yè)買到可分割的寫字樓，是需求市場(chǎng)的要求。而中小企業(yè)如何聚集、在那兒聚集又是一個(gè)重要的宏觀指導(dǎo)和宏觀計(jì)劃問題。對(duì)中小企業(yè)來講，其持有物業(yè)的需求不可能指望有政府開發(fā)的類住宅式的“保障房”建設(shè)，因此不可小視有計(jì)劃的寫字樓“一對(duì)多”的經(jīng)營模式。

    3.寫字樓持有與銷售是開發(fā)商供給寫字樓的方式，是與客戶需求相生相伴的業(yè)態(tài)。

    持有物業(yè)側(cè)重于需求者，更適合有錢、有發(fā)展理念和發(fā)展前景、有出租經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的商家；銷售是開發(fā)商專業(yè)化發(fā)展的方式，有利于開發(fā)企業(yè)、寫字樓持有人與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化分工與經(jīng)營。開發(fā)商的銷售形式為中小企業(yè)是購買是承租的選擇更自由。

    4.“一對(duì)一”銷售模式適宜市場(chǎng)調(diào)節(jié)，“一對(duì)多”銷售模式更需要有科學(xué)的規(guī)劃和計(jì)劃控制。

    寫字樓的持有于銷售的選擇以及兩種方式的比例，是市場(chǎng)供需的博弈結(jié)果，也有宏觀決策與宏觀調(diào)控的保證因素。

    5.寫字樓市場(chǎng)供給量與住宅供給量初相空置的意義不同。

    開發(fā)商住宅供給量出現(xiàn)空置，是一種積壓，需求方出現(xiàn)“空置房”的一定量，為二手房市場(chǎng)提供了有效供給；開發(fā)商寫字樓的供給量出現(xiàn)空置，是一種對(duì)經(jīng)濟(jì)后勁的積累，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬件準(zhǔn)備，是經(jīng)濟(jì)向好預(yù)期的反映。

    寫字樓開發(fā)經(jīng)營的特殊性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)必定有寫字樓細(xì)分市場(chǎng)，而且這個(gè)市場(chǎng)具有自己的獨(dú)特性，也必然反映經(jīng)營寫字樓的獨(dú)特性。