北京寫字樓租售中心帶你了解寫字樓分類信息
發(fā)布時(shí)間：2011年01月27日分享到： 住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目市場的低迷，使更多的投資人把目光投向了過去一直是地產(chǎn)投資洼地的“寫字樓”項(xiàng)目，而針對各類寫字樓項(xiàng)目，在投資過程中，精確定位投資才是王道。目前，中國國內(nèi)關(guān)于寫字樓的劃分大致有如下三種標(biāo)準(zhǔn)：
第一種分類方式：“甲”系列分類。
10年前，第一次有機(jī)構(gòu)提出頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)的四級(jí)寫字樓項(xiàng)目分類原則。所謂甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓主要是參照了星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。寫字樓劃分主要以硬件和軟件為依據(jù)。硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到5A寫字樓水平；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施）電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界一流寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。按照上述標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓分為四個(gè)類別：
頂級(jí)寫字樓：在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和具有強(qiáng)大輻射力的甲級(jí)寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標(biāo)準(zhǔn)首先要完全達(dá)標(biāo)；其次是具有代表性和標(biāo)志性，在建筑規(guī)模、高度、服務(wù)品牌等方面出類拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強(qiáng)的美譽(yù)度和知名度。例如天津國際大廈和在建的天津金融中心，不但天津的百姓知曉，全國各地的人也略知一二。
甲級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。
乙級(jí)寫字樓，硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字樓相比比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本先進(jìn)；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)為達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。
丙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備實(shí)施基本滿足需求；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。
第二種分類方式：A系列分類，即按寫字樓的自動(dòng)化（automation）水平分類。
自動(dòng)化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動(dòng)化被人們廣泛重視的情況下，A系列分類常常被作為寫字樓檔次的標(biāo)志。實(shí)際生活中，自動(dòng)化被延伸為智能化，常常以智能化替代自動(dòng)化的稱謂。
5A是指5種自動(dòng)化系統(tǒng)，包括——
通訊自動(dòng)化（Communication System）：包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。
樓宇自動(dòng)化（Building Automation System）:包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)等。
辦公自動(dòng)化（Office Automation System）：包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等。
保安自動(dòng)化系統(tǒng)（Safeguard Automation System）：包括監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。
消防自動(dòng)化系統(tǒng)（Fire Automation System）：消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。
第三種分類方式：按功能復(fù)合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務(wù)綜合體。
純寫字樓是辦公功能占絕對優(yōu)勢的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐廳、商務(wù)中心、娛樂場所、會(huì)議室等。
當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱為綜合樓。如辦公與商場復(fù)合的類型，如天津的信達(dá)廣場、天津中心、津匯廣場等。
綜合樓的高級(jí)形態(tài)是商務(wù)綜合體。所謂商務(wù)綜合體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會(huì)議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色，如天津津?yàn)硰V場和在建的天津萬達(dá)廣場等都屬于大型建筑綜合體。
商務(wù)綜合體要求在很小的空間距離內(nèi)同時(shí)滿足高檔商務(wù)活動(dòng)需要，如高檔酒店、會(huì)議、展覽、商業(yè)推廣活動(dòng)、辦公、高級(jí)公寓、專業(yè)時(shí)尚店等有機(jī)融為一體。它是城市活動(dòng)、文化交流、財(cái)富匯集的地方，同時(shí)又是地標(biāo)性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有著大批的比較高階層和成熟的公司企業(yè)，是比較高檔消費(fèi)活動(dòng)場所。
投資的過程永遠(yuǎn)是利益與風(fēng)險(xiǎn)同步，但在選擇投資的前期就精準(zhǔn)把握市場的發(fā)展變化以及對項(xiàng)目真正的了解其內(nèi)涵，在投資過程中，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低很多。希望以上所講對大家有所幫助。
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