三大央企相中花鄉(xiāng)地塊 商業(yè)用地成供應(yīng)主角
發(fā)布時(shí)間：2011年01月26日分享到：
1月商業(yè)用地供應(yīng)近百萬平方米， 商業(yè)用地發(fā)力成供應(yīng)主角。
商業(yè)用地的大增，也引發(fā)了開發(fā)商的熱情。昨天，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)紛紛入場，參與了花鄉(xiāng)3宗土地的競價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)金融用地供應(yīng)增加的重要原因之一是區(qū)域住宅類項(xiàng)目的大量供應(yīng)，唯有配建一部分的商業(yè)，才能避免區(qū)域發(fā)展成為“睡城”的局勢。
央企巨頭看中豐臺(tái)三地塊
昨天上午招標(biāo)出讓的3宗地均位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊，全部為商業(yè)金融用地，建筑規(guī)模合計(jì)達(dá)49.3萬平方米。3宗土地均在西南四環(huán)外，并具有一定建筑規(guī)模，此次出讓地價(jià)偏低，因此吸引了諸多房企關(guān)注。值得注意的是，昨天參與這3宗土地招標(biāo)的企業(yè)絕大多數(shù)為國企，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)三大央企巨頭悉數(shù)到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯(lián)合體參與。
豐臺(tái)區(qū)出讓的1516-19地塊的建筑規(guī)模為17.08萬平方米，出讓底價(jià)為9.39億元，共吸引了3家企業(yè)參與競標(biāo)。其中，中國華電集團(tuán)的報(bào)價(jià)最高，為10.28億元，葛洲壩集團(tuán)的報(bào)價(jià)位居其次，北京中鐵華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的報(bào)價(jià)低于出讓底價(jià)，無緣該宗地的下一輪評(píng)標(biāo)。
1516-10地塊的建筑規(guī)模為17.04萬平方米，出讓底價(jià)為9.37億元，參與競標(biāo)的3家企業(yè)中只有中鐵建工集團(tuán)和北京中鐵華生開發(fā)有限公司聯(lián)合體的報(bào)價(jià)高于出讓底價(jià)，為10.23億元。按照規(guī)則，如果該聯(lián)合體的資質(zhì)等方面得到專家的認(rèn)可，那么該宗地將成為該聯(lián)合體的囊中之物。
1516-16、18地塊的建筑規(guī)模為15.2萬平方米，現(xiàn)場公布的底價(jià)為8.36億元，參與競標(biāo)的4家企業(yè)的報(bào)價(jià)均高于或等于出讓底價(jià)，報(bào)價(jià)最高的為中鐵建工集團(tuán)、中鐵置業(yè)和中鐵華生的聯(lián)合體，出價(jià)為9.98億元，而巧合的是，北京中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司的報(bào)價(jià)與底價(jià)相同。
記者了解到，這是豐臺(tái)區(qū)落實(shí)其去年規(guī)劃而邁出的第一步。去年12月，豐臺(tái)區(qū)曾發(fā)布信息稱，將推出12宗地，總建筑規(guī)模達(dá)210萬平方米，分別是麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的4宗地和總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地，主要用于發(fā)展金融和高科技產(chǎn)業(yè)，這12宗地塊被認(rèn)為是北京市推出的最大規(guī)模產(chǎn)業(yè)用地。昨天的3宗地僅是總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地的一部分，2月9日，麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的3宗土地將入市交易。
>>專家觀點(diǎn)
區(qū)域商業(yè)氛圍尚待形成
根據(jù)最高報(bào)價(jià)計(jì)算，3宗地的樓面價(jià)依次約為6019元/平方米、6004元/平方米和6565.8元/平方米。記者在去年豐臺(tái)區(qū)公布的信息中看到，入市交易樓面價(jià)約為5000元/平方米—6000元/平方米，顯然，根據(jù)最高報(bào)價(jià)計(jì)算的結(jié)果和預(yù)期的差距并不算大。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，目前而言，豐臺(tái)區(qū)總部基地地區(qū)商業(yè)的氣氛不錯(cuò)，未來人口也將繼續(xù)增多，商業(yè)空間較大，因此，6000元/平方米的樓面價(jià)較為便宜，可以說，8000元/平方米的價(jià)格都是可以接受的。
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，豐臺(tái)區(qū)集中推出商業(yè)金融用地與其區(qū)域規(guī)劃緊密相連，豐臺(tái)此次推出的幾宗地所在的區(qū)域位置除了總部基地發(fā)展得不錯(cuò)以外，其他的都比較弱，人口基數(shù)不算太大，發(fā)展商業(yè)有一定難度。公衍奎指出，這其實(shí)是計(jì)劃和市場之間的矛盾，規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)是好的，避免區(qū)域沒有產(chǎn)業(yè)和金融支撐的“空心化”，但和市場接受程度還有一定的差距，因此，它雖然不能馬上發(fā)展起來，不過遠(yuǎn)景很好。
“競租賃房面積”再現(xiàn)
與上午招標(biāo)地塊多家巨頭企業(yè)劍拔弩張的競爭態(tài)勢不同，下午現(xiàn)場競價(jià)的3三宗土地卻顯得波瀾不驚。
這3宗土地是1月10日掛牌的，經(jīng)過兩周的網(wǎng)上報(bào)價(jià)，3宗土地有兩宗進(jìn)入現(xiàn)場競拍階段，除大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)地塊只有一次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，因此直接以5.37億元的價(jià)格被北京興海創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司拿到外，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊三角地居住項(xiàng)目和懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)文化娛樂、商業(yè)金融及居住用地（配建租賃房）項(xiàng)目，均進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)階段，黃村地塊成為今年首塊落實(shí)“限地價(jià)、競租賃房面積”土地出讓新政的土地。
按照掛牌土地出讓規(guī)則，凡進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)階段的掛牌土地一般會(huì)采用“限地價(jià)、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價(jià)截止前，最高報(bào)價(jià)已達(dá)到本項(xiàng)目合理地價(jià)上限價(jià)格，且至競價(jià)截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價(jià)中最高報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格的，則由市土地整理儲(chǔ)備中心對(duì)掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報(bào)配建租賃房面積。
值得一提的是，該方式曾在房山、順義和平谷等區(qū)域成功試點(diǎn)，此次掛牌出讓的土地也采用了這種方式。其中，大興黃村項(xiàng)目的建筑規(guī)模為1.21萬平方米，共吸引了7家企業(yè)現(xiàn)場競拍，經(jīng)過20多輪的現(xiàn)場報(bào)價(jià)之后，達(dá)到了該宗地的上限價(jià)格7600萬元，該宗地使用權(quán)最終被北京眾美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以配建5090平方米租賃房的代價(jià)拿到。
懷柔地塊建筑規(guī)模為30.31萬平方米，該宗地以6.53億元的成交價(jià)花落北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
>>專家觀點(diǎn)
平抑價(jià)格作用明顯
業(yè)內(nèi)有關(guān)專家認(rèn)為，“限地價(jià)、競租賃房面積”的方式在平抑價(jià)格方面作用明顯。 預(yù)計(jì)2011年，“限地價(jià)”可能進(jìn)一步推廣，以當(dāng)今的市場情況來看，這是比較直接且有效的調(diào)控手段。
>>相關(guān)一
1月商業(yè)用地 供應(yīng)近百萬平米
繼去年11月-12月北京住宅用地供應(yīng)潮以后，截至目前，北京在1月份新入市的土地合計(jì)為8塊，其中除已簽約的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號(hào)地0505-052、0505-055地塊外，還有7塊用地將在1月成交，合計(jì)供應(yīng)的總建筑面積達(dá)到120.9萬平米。
在7塊土地供應(yīng)中，除黃村鎮(zhèn)項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均包含全部或部分商業(yè)地塊屬性，合計(jì)供應(yīng)商業(yè)用地在1月份將達(dá)到近百萬平米。
此前有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年，北京將迎來名副其實(shí)的“商業(yè)地產(chǎn)年”，如今僅看土地市場的供應(yīng)情況，似乎已經(jīng)暗合了此預(yù)言。
對(duì)此，蔡宇翔認(rèn)為，住宅市場受到打壓和調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)。政府加大商業(yè)用地的供應(yīng)，一方面不違背政府調(diào)控住宅市場的意愿，另一方面也獲得了土地出讓金，也是較好的一個(gè)回款方向。從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)就受到追捧，但需要提醒的是，投資商業(yè)地產(chǎn)不可盲目，尤其對(duì)投資者而言，好的位置應(yīng)該是首要考慮的因素，切記不加選擇地追捧。
>>相關(guān)二
國土局 春節(jié)前還將供地
在商業(yè)用地供給方面，北京國土資源局土地儲(chǔ)備中心副主任葉向忠表示，2011年的整體用地規(guī)劃還沒有出來，要等待政府的文件出臺(tái)之后才能確定。同時(shí)，他還表示，北京國土資源局土地儲(chǔ)備中心在正常的工作日期間還會(huì)有土地推出，不會(huì)因?yàn)榇汗?jié)而暫停土地供應(yīng)，節(jié)假日除外。
據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心的公告顯示，截至1月24日，除了昨天的6宗地以外，1月份已暫無投標(biāo)和掛牌的土地入市，2月份還將有至少11宗土地入市。
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