房企排行榜分析 保利擴(kuò)張最快萬(wàn)科效率最高
發(fā)布時(shí)間：2011年01月25日分享到： 公開(kāi)資料顯示，2010年萬(wàn)保金招共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬(wàn)㎡。四大房企中，保利規(guī)模擴(kuò)張速度最快，而萬(wàn)科的運(yùn)行效率最高。截至2010年3季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)較年初增長(zhǎng)了52.27%，而萬(wàn)科的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率最低，為68.59%，這與萬(wàn)科一直強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)的模式相符。
2010年房企銷售排行榜出爐 萬(wàn)保招金“被調(diào)控”效果幾何？
四大房企·萬(wàn)科篇
作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的龍頭企業(yè)，萬(wàn)科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。
根據(jù)《2010年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，2010年萬(wàn)科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料冠軍。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬(wàn)平方米。而1026億元的銷售成績(jī)也創(chuàng)造了新的記錄，使得萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)第一家年銷售超過(guò)千億的房企。
而面對(duì)不斷深入的調(diào)控，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，調(diào)低對(duì)利潤(rùn)的追求，把調(diào)控可能帶來(lái)的業(yè)績(jī)影響降到最低無(wú)疑成為其銷售突破千億的保障。
這種順勢(shì)而為也體現(xiàn)在此前幾年。2007年，他們率先將開(kāi)發(fā)重心轉(zhuǎn)向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應(yīng)政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場(chǎng)需求；2008年，當(dāng)行業(yè)迎來(lái)首次調(diào)整時(shí)，萬(wàn)科則迅速舉起降價(jià)大旗，搶先出貨。顯然，這種面對(duì)不同情況積極調(diào)整的策略使得萬(wàn)科得以長(zhǎng)期位居地產(chǎn)“一哥”的位置。
不過(guò)，銷售千億的背后，萬(wàn)科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。首先是盈利能力方面，這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長(zhǎng)的行情并未很好地傳導(dǎo)至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬(wàn)科，其銷售額增長(zhǎng)了9倍；2004年凈利潤(rùn)約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，萬(wàn)科2010年全年的業(yè)績(jī)不會(huì)超過(guò)50億元，而這意味著其6年來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)還不到5倍。顯然，萬(wàn)科的規(guī)模增長(zhǎng)與其成本控制能力的增長(zhǎng)并不匹配，直接影響了其盈利能力。
其次是資金的問(wèn)題，如果僅僅從資產(chǎn)負(fù)債表分析，萬(wàn)科的資金狀況確實(shí)不錯(cuò)。截止三季度萬(wàn)科的貨幣資金315億，占總資產(chǎn)1879億的16.7%，而流動(dòng)比率，即短期借款加一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款僅158億，也就是僅萬(wàn)科手中的現(xiàn)金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。
但從萬(wàn)科的三季報(bào)現(xiàn)金流量表來(lái)看，其資金狀況似乎并沒(méi)有上述那么理想。2010年1-9月其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，說(shuō)明企業(yè)掙得少花得多；同時(shí)其前三季度銷售收入223億元，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入是598億，說(shuō)明63%的現(xiàn)金流來(lái)自以前年度收入或預(yù)收款； 最后其2010年1-9月收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊(cè)會(huì)計(jì)師表示，收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金金額巨大，多為關(guān)聯(lián)方直接的現(xiàn)金往來(lái)，不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的嚴(yán)重短缺。
而如果要預(yù)測(cè)未來(lái)萬(wàn)科的資金狀況，還要看2010年的年報(bào)，進(jìn)一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現(xiàn)房占比大，就說(shuō)明存貨的變現(xiàn)能力強(qiáng)，相反的，如果新開(kāi)工項(xiàng)目多，反而會(huì)進(jìn)一步增加資金的需求量；截止三季度其預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到656億，超過(guò)1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經(jīng)預(yù)收了未來(lái)17個(gè)月的收入，這個(gè)數(shù)字也驗(yàn)證了萬(wàn)科未來(lái)資金會(huì)更緊張。
同時(shí)，2010年1-9月萬(wàn)科的投資收益2100萬(wàn)，比去年同期的1.52億下降86%，營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)僅2480萬(wàn)，說(shuō)明萬(wàn)科的利潤(rùn)幾乎全部來(lái)自于直營(yíng)業(yè)務(wù)，也顯示了其利潤(rùn)的健康性。
并且，今年以來(lái)，萬(wàn)科還加速了在土地市場(chǎng)的投入，整個(gè)2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個(gè)月就拿下了21處土地，且大多數(shù)位于二、三線城市。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬(wàn)科2010年實(shí)現(xiàn)千億業(yè)績(jī)便是2008年之前辛苦布局、儲(chǔ)備土地的結(jié)果，而2010年全國(guó)范圍內(nèi)的大量拿地，也將保障萬(wàn)科今后幾年的銷售成績(jī)。
此外，萬(wàn)科目前已經(jīng)將學(xué)習(xí)目標(biāo)從美國(guó)最大的住宅企業(yè)帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，希望學(xué)習(xí)其“市場(chǎng)環(huán)境適應(yīng)能力”，而萬(wàn)科也確實(shí)在住宅市場(chǎng)遭遇連續(xù)調(diào)控后，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)。此外針對(duì)重慶將試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的消息，萬(wàn)科已經(jīng)對(duì)相關(guān)媒體表示，房產(chǎn)稅的開(kāi)征以及保障房大規(guī)模興建計(jì)劃的落實(shí)，會(huì)抑制投資性購(gòu)房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬(wàn)科出現(xiàn)在北京商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。
四大房企·保利篇
截至2010年三季度末，保利地產(chǎn)以總資產(chǎn)1367.89億元保持其在“招保萬(wàn)金”四大房企中第二位的排名。
2007-2010年三季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)的平均增長(zhǎng)率在四大房企中居首。也即，近三年來(lái)，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)以平均每年50%以上的速度增長(zhǎng)著。然而，“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控期間，不同于萬(wàn)科能夠借力“調(diào)控”、成為首家銷售額過(guò)千億房企的無(wú)限風(fēng)光，保利地產(chǎn)在2010年表現(xiàn)只能說(shuō)是中規(guī)中矩，并無(wú)“亮點(diǎn)”引人注意，更由于媒體曝出其違規(guī)建造別墅事件而引人議論。
從保利地產(chǎn)2010年1-11月份拿地公告中可以觀察到，2010年保利地產(chǎn)布局二、三線城市，拿地“兇猛”。
根據(jù)保利地產(chǎn)公告進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)可以看出，2010年1-11月份，保利共計(jì)拿下42個(gè)地塊，絕大多數(shù)位于二、三線城市，購(gòu)地金額逾450億余元。
資料進(jìn)一步顯示，2010年1-11月份保利所獲42個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有8個(gè)位于成都，占比近1/5?？梢钥闯鰜?lái)，繼今年保利在成都地區(qū)以80億的銷售金額，成為該地“銷售冠軍”后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為其布局“重鎮(zhèn)”，凈用地面積共計(jì)89.59萬(wàn)㎡，在未來(lái)將以商業(yè)、住宅的形式被開(kāi)發(fā)出來(lái)。
除去成都地區(qū)，沿江、沿海城市也成為其重點(diǎn)“布局”城市：江浙、廣東這幾處“必爭(zhēng)之地”自不必說(shuō)，保利地產(chǎn)在福建、青島和武漢等地也有所“斬獲”。
不過(guò)，布局二、三線城市之余，保利地產(chǎn)在一線城市北上廣，再加上準(zhǔn)一線城市天津，拿地雖少，投入?yún)s高。2010年1-11月份，保利地產(chǎn)在北上廣天四個(gè)城市所獲5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)地總額為144.93億元，用地面積共計(jì)66.67萬(wàn)㎡，折合樓面價(jià)2.17萬(wàn)元/㎡。
進(jìn)入2010年12月份，房企拿地更為“兇猛”。保利地產(chǎn)雖仍未對(duì)2010年12月份拿地情況進(jìn)行披露，但僅根據(jù)媒體報(bào)道的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，就可發(fā)現(xiàn)公司在半個(gè)月內(nèi)分別在北京、廣州、紹興、南京四地砸下88.78億元拿地。保守統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)在去年全年購(gòu)地金額接近600億。
而保利地產(chǎn)全年的銷售金額也不過(guò)660億。投資者雖然可以來(lái)看到保利地產(chǎn)在2010年突破其歷史銷售記錄，但也要關(guān)注其資金風(fēng)險(xiǎn)，尤其是現(xiàn)金流量情況。
如果對(duì)四大房企的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)最低(0.62)，保利地產(chǎn)最高(0.79)。2010年保利地產(chǎn)三季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期借款高達(dá)470.97億元，這一數(shù)字是萬(wàn)科的2倍，金地集團(tuán)的2.78倍，招商地產(chǎn)的4.36倍。
再將四大房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量情況進(jìn)行比較的話，可以發(fā)現(xiàn)，除去招商地產(chǎn)外，其余三家均為負(fù)。2010年三季度，保利地產(chǎn)更是創(chuàng)下經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流為-261.08億元的巨額數(shù)字(萬(wàn)科為-12.07億、金地為-14.15億元)。
四大房企中，保利地產(chǎn)作為具有國(guó)資背景的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，要比同行具有更大的信貸融資優(yōu)勢(shì)。和萬(wàn)科相比，保利或許沒(méi)有其卓越的管理經(jīng)驗(yàn)，卻享有更多的政策便利。可以管中窺豹的是，4·19房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，上市房企定向增發(fā)基本上都遭遇監(jiān)管部門(mén)擱置或是否決，而保利地產(chǎn)則恰好在4月19日對(duì)外發(fā)布公告，稱其定向增發(fā)方案獲得國(guó)資委批復(fù)同意。
不過(guò)，“大”與“強(qiáng)”一直是國(guó)企需要面對(duì)的考驗(yàn)。2010年12月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)再次發(fā)生變更。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率遜于萬(wàn)科的事實(shí)下，保利地產(chǎn)每隔兩年變更一次財(cái)務(wù)總監(jiān)，似乎也反應(yīng)出公司在治理結(jié)構(gòu)上有待提高。更何況，無(wú)論是在近期流行的“綠色住宅”還是“住宅產(chǎn)業(yè)化”的主題上，萬(wàn)科也要比保利先行一步。
萬(wàn)科與保利，既然分列A股市場(chǎng)房企第一、二名的位置，就難以避免公眾將兩大房地產(chǎn)巨頭進(jìn)行比較。近兩年，保利地產(chǎn)擴(kuò)張的速度雖令市場(chǎng)矚目，但是在綜合實(shí)力上仍遠(yuǎn)遜于萬(wàn)科。好事者難免會(huì)發(fā)出“既生瑜，何生亮”的慨嘆，但是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在，往往是企業(yè)不斷前行的動(dòng)力。適值房地產(chǎn)市場(chǎng)“多事之秋”，保利在借助調(diào)控之機(jī)，一邊參與行業(yè)整合，一邊放手拿地。不過(guò)，仍需其能在管理上做到更為精致、理念上更加創(chuàng)新，由大向強(qiáng)轉(zhuǎn)變。（來(lái)自證券日?qǐng)?bào)）
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