北京地下空間建設(shè)，催生商業(yè)地產(chǎn)新機(jī)遇
發(fā)布時間：2011年01月20日分享到： 日前，在北京區(qū)縣“兩會”上，“地下”成為各區(qū)縣規(guī)劃的關(guān)鍵詞。通州新城大規(guī)模的地下商業(yè)規(guī)劃、前門地區(qū)地下商業(yè)街規(guī)劃、西城區(qū)金融街商務(wù)區(qū)地下環(huán)廊、豐臺區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)規(guī)劃的地下環(huán)廊……“十二五”期間，將有近10個區(qū)縣布局地下空間建設(shè)，近期開工地下空間項目超過500萬平方米。業(yè)界分析，北京的地下商業(yè)地產(chǎn)作為地下空間規(guī)劃的重要組成部分，將以此為契機(jī)獲得迅速發(fā)展，同時在這一領(lǐng)域的規(guī)劃和運(yùn)營水平也將迎來質(zhì)的飛躍。
地下空間建設(shè)“起飛”
未來北京將迎來地下空間建設(shè)的大爆發(fā)。溫家寶總理不久前提出，積極推進(jìn)人民防空建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)融合發(fā)展，堅持人民防空建設(shè)與城市建設(shè)相結(jié)合。北京市委書記劉淇也提出緩解交通擁堵，向地下挖潛力，加強(qiáng)地下交通系統(tǒng)的規(guī)劃、建設(shè)是北京緩解交通擁堵的重要戰(zhàn)略。
業(yè)界解析，過去在北京城市發(fā)展過程中，地下商業(yè)僅作為商業(yè)地產(chǎn)的一個補(bǔ)充形式而存在。而今，在北京城市空間資源愈加稀缺、城市交通捉襟見肘的背景下，地下商業(yè)將有望借力北京大力發(fā)展地下空間的歷史機(jī)遇。
專家分析，當(dāng)城市密集度達(dá)到一定程度時，核心商業(yè)區(qū)要繼續(xù)發(fā)展，要么向城市邊緣地區(qū)擴(kuò)展，要么拼命向高空發(fā)展，另外就是開發(fā)利用地下空間。在寸土寸金的大城市，在老城區(qū)地面新商鋪已難覓蹤跡，未來城市的地下就是一座尚待開采的金礦。
以前門區(qū)域最新規(guī)劃的10萬平方米地下空間為例，作為馳名中外的老字號商街，其地上空間受傳統(tǒng)建筑、文化風(fēng)貌等因素的決定，商業(yè)空間不可能無限向上發(fā)展，突破區(qū)域內(nèi)空間局限，充分發(fā)揮前門這個金字招牌的商業(yè)潛能，“向下”就成為最科學(xué)合理的方向。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平分析，利用地下空間發(fā)展商業(yè)是國內(nèi)外大城市發(fā)展的一個重要趨勢。全世界的大城市都在發(fā)展地下商業(yè)，如東京，地下商業(yè)街遍布全城，面積超過1萬平方米的就有17條，其中東京火車站前的八重洲地下街面積超過了10萬平方米。相比而言，地下商業(yè)開發(fā)還存在很大空間。
重在資源整合
對于地下商業(yè)地產(chǎn)這一模式，王永平認(rèn)為，一個項目的成功必須擁有從選址、設(shè)計、業(yè)態(tài)等一系列的清晰合理的規(guī)劃設(shè)計。當(dāng)前，北京的地下商業(yè)利用不夠發(fā)達(dá)，并非缺少大體量的商業(yè)項目，而是缺少有質(zhì)量、有效率的地下商業(yè)產(chǎn)品。地下商業(yè)的開發(fā)利用不能為了地下而地下，必須做到地上、地下的有效連接，以及地下商業(yè)與交通系統(tǒng)的無縫連接才能夠真正繁榮。
以國內(nèi)知名龍頭地下商業(yè)開發(fā)公司人和商業(yè)控股有限公司為例，其策略是項目選址一定在當(dāng)?shù)刈畛墒斓狞S金商圈主要街道下方開發(fā)、運(yùn)營。能夠最大程度共享成熟商圈的客流，規(guī)避了項目培育期客源不足的風(fēng)險，有效縮短了地下商業(yè)的回報周期。
專家分析，地下商業(yè)建設(shè)并非簡單地挖掘地下工程，進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。如何科學(xué)地對現(xiàn)有地下設(shè)施和人防工程進(jìn)行改造，使得地下商業(yè)與其他地上、地下的道路、建筑等公共設(shè)計資源整合，使其與整體環(huán)境有機(jī)融合，才是地下商業(yè)成功的關(guān)鍵。
市規(guī)劃委主任黃艷介紹，未來CBD核心區(qū)附近的商業(yè)地下一層將全面打通，屆時該區(qū)域?qū)⒊蔀槭澜缱畲蟆柏?fù)一層”。位于核心區(qū)內(nèi)的1號線、10號線、未來的R1線以及國貿(mào)橋東北側(cè)的公交換乘站都將打通，成為地下步道，兩側(cè)將做成商業(yè)街，讓行人可以在換乘的路上逛商店。這意味著人、交通設(shè)施、商業(yè)配套達(dá)到了無縫連接。
有著多年地下商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的北京中環(huán)嘉業(yè)投資有限公司營銷中心總經(jīng)理段震宇認(rèn)為，地下商業(yè)的開發(fā)，領(lǐng)域廣泛，涉及商業(yè)經(jīng)營、文化交流、藝術(shù)、物資貯藏、物業(yè)管理、景區(qū)開發(fā)、休閑旅游等多個層面。因此，依托人氣十足的地上商圈，地下商業(yè)只要善于整合資源，就會與地上商業(yè)融為一體，形成能量強(qiáng)勁的磁場效應(yīng)。
特色經(jīng)營乃生存之道
有關(guān)專家介紹，當(dāng)前北京不乏地下商業(yè)地產(chǎn)項目，但經(jīng)營成功的并不多。主要原因就是與周邊商圈內(nèi)的地上商業(yè)項目業(yè)態(tài)雷同，而失去了競爭力。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院李飛教授認(rèn)為，一些大型商圈的商業(yè)項目數(shù)量已經(jīng)足夠，競爭已極其激烈，如果地下商業(yè)項目類型的定位缺乏新意，僅僅是百貨、商業(yè)中心之類，恐怕難以存活，而且地下的操作難度比地上還要高，投資大型商場更加有風(fēng)險。
段震宇認(rèn)為，特色經(jīng)營、差異化經(jīng)營是成功之道，所謂的特色主要包括產(chǎn)業(yè)特色、商業(yè)特色、文化特色、地方特色等四個方面，地下商業(yè)街必須走差異化經(jīng)營之路，在前期的建設(shè)、裝修、經(jīng)營的形態(tài)、商品品類以及后期管理等各個方面都要別出心裁，此外還要擁有自己專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊，保障地下商業(yè)后期運(yùn)營。
此外，專家提示，地下商業(yè)不能只是簡單的開發(fā)、出租、銷售、經(jīng)營，開發(fā)地下商業(yè)項目必須引入有實(shí)力、有信譽(yù)的大公司。因為地下開發(fā)具有特殊屬性：一方面建安成本較高，另外因項目本身不具備土地產(chǎn)權(quán)，企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營時，對商戶、經(jīng)營人等在經(jīng)營權(quán)方面規(guī)范化也必須引起有關(guān)方面的重視。(來自北京商報)
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