寫(xiě)字樓成交量租金上升引投資客涌入商業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2011年01月14日分享到：由于寫(xiě)字樓貸款次數(shù)、購(gòu)房套數(shù)均不受房產(chǎn)新政影響，近期一些敏銳的投資客已經(jīng)開(kāi)始把投資戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，滬寫(xiě)字樓市場(chǎng)受政策影響較小，逐步呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。
住宅市場(chǎng)遭到嚴(yán)厲調(diào)控，大量游資涌入商業(yè)地產(chǎn)，2010年深圳寫(xiě)字樓成交均價(jià)達(dá)到每平方米25146元，比2009年大幅上漲24.9%，創(chuàng)下歷史新高。
寫(xiě)字樓成交價(jià)穩(wěn)步上升
從2010年各月價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，深圳寫(xiě)字樓成交價(jià)格一直呈上升趨勢(shì)，由1月份的每平方米22159元上漲到12月份每平方米27778元，有個(gè)別月份成交價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，主要是受物業(yè)類型、檔次、區(qū)域等成交結(jié)構(gòu)所致。
2010年4月以來(lái)，住宅市場(chǎng)一直處于政策高壓之下，令不少投資客撤離住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)投寫(xiě)字樓市場(chǎng)。2010年9月份以來(lái)，福田中心區(qū)一些優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓盤(pán)源上市后，價(jià)格更是大幅遞增。
大量資金涌入，寫(xiě)字樓物業(yè)大面積成交增多。世華地產(chǎn)研究報(bào)告指出，2010年深圳500平方米以下寫(xiě)字樓物業(yè)成交相比2009年減少了約5個(gè)百分點(diǎn)，500至1000平方米的物業(yè)增加了約4個(gè)百分點(diǎn)，1000平方米以上的物業(yè)成交增加了1個(gè)百分點(diǎn)。尤其是寶安、龍崗兩區(qū)為成交主力，隨著特區(qū)內(nèi)外開(kāi)始實(shí)施一體化，地鐵開(kāi)通等一系列利好刺激下，寶安、龍崗兩區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量約占全市的七成。
業(yè)內(nèi)人士指出，寶安、龍崗兩區(qū)一些商業(yè)地產(chǎn)還處于價(jià)格洼地，在寶安、龍崗?fù)顿Y商鋪或寫(xiě)字樓租金回報(bào)率比住宅高，尤其是商鋪未來(lái)的升值潛力巨大。
世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平表示，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的向好，各行業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量大增，令2010年商業(yè)地產(chǎn)成交量上漲明顯；預(yù)計(jì)2011年深圳商業(yè)地產(chǎn)仍將保持旺盛的需求，成交量和價(jià)格仍有望繼續(xù)向上。
租金價(jià)格創(chuàng)新高
第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，2010年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金創(chuàng)下歷史新高，漲幅高達(dá)24.5%。
深圳不少新落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓采取只租不售的策略，租金則達(dá)到159元/平方米/月，上漲了24.5%。
深圳華強(qiáng)北寫(xiě)字樓由于業(yè)主放盤(pán)數(shù)量偏少，市場(chǎng)需求一直居高不下。租賃回報(bào)方面，賽格廣場(chǎng)2010年5、6月份時(shí)月租為190至200元／平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了230至240元／平方米，漲幅達(dá)20%。福田中心區(qū)的卓越世紀(jì)中心月租金漲至180至200元，最高達(dá)到了230元，而2009年年底的價(jià)格只有150元／平方米。
第一太平戴維斯董事陳松吟表示，通脹壓力以及市場(chǎng)需求旺盛拉升租金的同時(shí)，使得許多中小型企業(yè)面臨更大的租金壓力。隨著寫(xiě)字樓供應(yīng)量的加大，最終租金是否能夠跟得上，還值得考慮，投資回報(bào)率預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)維持在4%至5%的水平之間。2011年進(jìn)入持續(xù)的加息周期后，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率也將下降。
寫(xiě)字樓投資時(shí)機(jī)已到
由于寫(xiě)字樓貸款次數(shù)、購(gòu)房套數(shù)均不受房產(chǎn)新政影響，近期一些敏銳的投資客已經(jīng)開(kāi)始把投資戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，滬寫(xiě)字樓市場(chǎng)受政策影響較小，逐步呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。
據(jù)分析1-10月，上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交面積1112.5萬(wàn)平方米，成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮麗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛看好市場(chǎng)，供應(yīng)量較去年相比大幅增加，181萬(wàn)平方米的總供應(yīng)量相比去年同期增加近32%。
縱觀上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況，可發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：寫(xiě)字樓隨著市場(chǎng)環(huán)境、政策影響會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但市場(chǎng)供應(yīng)、成交面積、成交價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，整體呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。2010年通貨膨脹預(yù)期加劇，物價(jià)包括油價(jià)上漲、更多的資金需要尋找出路，寫(xiě)字樓投資時(shí)機(jī)已到。
持續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)穩(wěn)定
寫(xiě)字樓的熱銷并非偶然，一般而言成熟的寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資回報(bào)率在5%-8%，預(yù)計(jì)10年到20年便能收回成本。2010年第三季度，上海全市甲級(jí)辦公樓的平均租金增長(zhǎng)5.1%，至7元/平方米/天。浦西辦公樓租金環(huán)比（比上季度）增長(zhǎng)6.6%，為2008年初以來(lái)的最大漲幅，平均租金達(dá)到7.0元/平方米/天。在浦東，租金環(huán)比增速小幅放緩至3.2%，平均租金為6.9元/平方米/天。正是基于相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)率，寫(xiě)字樓市場(chǎng)才能借機(jī)走出獨(dú)立行情。
同時(shí)，對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)而言，整個(gè)中國(guó)還處于一個(gè)初級(jí)水平。但是隨著市場(chǎng)的逐步成熟，寫(xiě)字樓的前景誘人。除了買(mǎi)賣(mài)的一次性收益，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，還將帶來(lái)租金收益、資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)。
目前，大量資金急需尋找新的投資渠道，正在復(fù)蘇上升期的寫(xiě)字樓市場(chǎng)勢(shì)必成為最佳選擇，在9月初，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，允許保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)，這也是對(duì)寫(xiě)字樓地產(chǎn)的利好消息。
可以預(yù)見(jiàn)的是，突出的物業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)，會(huì)使得在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。(來(lái)自中國(guó)證券報(bào))
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