回望2010北京甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)
發(fā)布時(shí)間：2011年01月11日分享到：北京甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)在2010年強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，并在全年表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)傳統(tǒng)需求來(lái)源的跨國(guó)公司于年內(nèi)加速擴(kuò)張和兼并的步伐，需求回升態(tài)勢(shì)明確；與此同時(shí)，內(nèi)資企業(yè)成為推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)升溫的另一重要因素，數(shù)宗租賃大單即系佐證。
來(lái)自高力國(guó)際消息，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)在2010年強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，并在全年表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)傳統(tǒng)需求來(lái)源的跨國(guó)公司于年內(nèi)加速擴(kuò)張和兼并的步伐，需求回升態(tài)勢(shì)明確；與此同時(shí)，內(nèi)資企業(yè)成為推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)升溫的另一重要因素，數(shù)宗租賃大單即系佐證。旺盛的需求、新項(xiàng)目滿意的預(yù)租情況和樂(lè)觀的市場(chǎng)氣氛共同營(yíng)造出有利于業(yè)主方的市場(chǎng)情形，亦使整體租金水平全年處于上升通道，某些核心區(qū)域的租金水平甚至達(dá)到歷史最高點(diǎn)。盡管交易量由于優(yōu)質(zhì)物業(yè)交易機(jī)會(huì)的稀缺和資本值的增長(zhǎng)而低于前兩年的水平，但寫(xiě)字樓物業(yè)投資需求依然旺盛，投資者背景更為多樣化。
截至2010年底，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量超過(guò)475萬(wàn)平方米，同比增加5.36%.五個(gè)新項(xiàng)目于年內(nèi)落成入市，包括燕莎區(qū)域的鳳凰置地廣場(chǎng)一期和嘉銘中心，CBD區(qū)域的遠(yuǎn)洋光華國(guó)際C座和國(guó)貿(mào)三期，以及金融街區(qū)域的太平洋保險(xiǎn)大廈*,總計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)316,907平方米新增面積。新增供應(yīng)集中入市所帶來(lái)的沖擊被需求的大幅反彈所抵消，來(lái)自金融、科技、服務(wù)、制造、能源、醫(yī)藥和傳媒等行業(yè)的內(nèi)外資企業(yè)之需求尤為突出，因此全年凈吸納量累計(jì)達(dá)540,218平方米，同比上漲120%.值得注意的是，CBD區(qū)域?qū)φw市場(chǎng)的貢獻(xiàn)最大，其凈吸納量達(dá)278,842平方米（占總量的51.6%），燕莎和金融街區(qū)域緊隨其后，凈吸納量分別為98,683平方米（占總量的18.3%）和76,634平方米（占總量的14.2%）。相應(yīng)地，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的總體空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%,為2007年以來(lái)的最低值。在個(gè)別區(qū)域，如金融街和中關(guān)村，第四季度空置率均低于2%.
北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體平均凈有效租金在2010年第一季度大致保持平穩(wěn)，與2009年第四季度相若，隨著大部分業(yè)主在回暖的市場(chǎng)氣氛中將租賃策略由保持出租率向優(yōu)化租戶(hù)質(zhì)量和最大化租金收入調(diào)整，租金水平在隨后的三個(gè)季度以4.92%的平均漲幅快速攀升。優(yōu)惠條件的收緊和業(yè)主期望值的提高使市場(chǎng)凈有效租金在2010年第四季度上升至人民幣每月每平方米192.27元，同比攀升16.70%.租金增長(zhǎng)在下半年進(jìn)一步加速，由第二季度的3.92%提高至第四季度的6.68%.其中，CBD區(qū)域以23.69%的上升速度領(lǐng)跑各子市場(chǎng)，其余各區(qū)域租金亦普遍上漲，漲幅從9.38%至17.94%不等。至2010年底，金融街、CBD和中關(guān)村區(qū)域租金居北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前三位，凈有效租金分別為每月每平方米人民幣238.17元，201.95元和171.06元。
北京寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)在2010年表現(xiàn)依然活躍，總計(jì)15單整售或大宗買(mǎi)賣(mài)交易在年內(nèi)簽約。由于在交易結(jié)構(gòu)上的靈活性和對(duì)本地交易操作的熟悉程度，內(nèi)資投資者繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。但與此同時(shí)，外資機(jī)構(gòu)投資者在年內(nèi)亦至少完成三宗交易，顯示出北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)海外投資者依然極具吸引力。另一方面，內(nèi)資投資者的背景變得更為多元化，除大型上市公司與國(guó)有企業(yè)外，之前專(zhuān)注住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商、匯集民間資本的私募基金和保險(xiǎn)公司的身影亦出現(xiàn)在寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)上。至2010年底，在需求的推動(dòng)和業(yè)主對(duì)售價(jià)的高期望值下，北京寫(xiě)字樓物業(yè)資本值同比上漲21.88%,至每平方米人民幣33,400元。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2011年將繼續(xù)增長(zhǎng)，其GDP增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到9%至10%（世界銀行，摩根大通，高盛，2010年下半年）。相較世界其他經(jīng)濟(jì)體所呈現(xiàn)的堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面將促使跨國(guó)公司與內(nèi)資企業(yè)擴(kuò)大、深入和整合在中國(guó)本地的業(yè)務(wù)。作為中國(guó)地區(qū)生產(chǎn)總值排名第二的城市（統(tǒng)計(jì)年鑒，2010），北京無(wú)疑將從中獲益。以上原因，加之未來(lái)兩至三年內(nèi)有限的新增供應(yīng)，高力國(guó)際認(rèn)為業(yè)主方仍將在2011年的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，并對(duì)租戶(hù)的公司背景提出更多要求。2011年，總建筑面積達(dá)553,271平方米的七個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目計(jì)劃入市，市場(chǎng)總體空置率預(yù)計(jì)將小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60%左右。新增供應(yīng)集中的三個(gè)區(qū)域，CBD、東二環(huán)和燕莎區(qū)域空置率將最高，分別在22.01%,20.13%和16.67%左右。但有鑒于業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)和對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)的高度樂(lè)觀，租金的普遍上漲將可期待?；趯?shí)證分析和市場(chǎng)觀察，高力國(guó)際預(yù)測(cè)平均凈有效租金在2011年底將達(dá)到每月每平方米人民幣201.86元，按年上漲5%.與此同時(shí)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)資本值預(yù)計(jì)將同比增長(zhǎng)7%至10%,超過(guò)租金漲幅，使資本化率萎縮至5%至5.5%.（來(lái)自中國(guó)寫(xiě)字樓網(wǎng)）
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