商業(yè)項(xiàng)目未來開發(fā)趨勢以自持整租和整售為主
發(fā)布時(shí)間：2011年01月10日分享到：繼2010年5月北京禁止酒店類項(xiàng)目分層、分套（間）銷售后，北京市住建委近日又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此政策堵住了“商改住”的出路，對開發(fā)商的心理產(chǎn)生了不小的影響。
隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深入，“商改住”也正進(jìn)入調(diào)控的范圍。
繼2010年5月北京禁止酒店類項(xiàng)目分層、分套（間）銷售后，北京市住建委近日又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此政策堵住了“商改住”的出路，對開發(fā)商的心理產(chǎn)生了不小的影響。
分割散售再度收緊
據(jù)悉，根據(jù)《通知》規(guī)定，所謂已經(jīng)建成的非住宅項(xiàng)目，包括商業(yè)、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等，這些非住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)用途進(jìn)行經(jīng)營和使用，禁止擅自分割。而如果確實(shí)必須改變房屋平面布局的，也應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的前提下，由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位重新出具設(shè)計(jì)施工圖紙，并報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)按照規(guī)定進(jìn)行審核。房屋分割涉及公用部位的，還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。
據(jù)了解，由于近兩年住宅市場的火爆，商業(yè)地產(chǎn)相對低迷，商業(yè)土地成本低廉，不少開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，將非住宅項(xiàng)目分割成住宅散售，因此也獲利頗豐。不過，“商改住”居住起來弊端重重，隨著調(diào)控的深入，“商改住”產(chǎn)品也進(jìn)入調(diào)控范圍。
早在去年5月，北京市住建委已發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，要求酒店類立項(xiàng)的項(xiàng)目不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。而且該文件還明確了在2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套（間）出售。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次《通知》是對去年5月叫停酒店改住宅后的延續(xù)，當(dāng)時(shí)政府就表態(tài)繼酒店后會(huì)對商業(yè)、綜合用地等項(xiàng)目改住宅采取規(guī)范措施。酒店項(xiàng)目僅是商改住的一個(gè)類別，此次新政調(diào)控范圍擴(kuò)大到了所有非住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目，可謂全面“阻擊”.
“商改住”出路被堵
據(jù)悉，該政策出臺(tái)時(shí)間為2010年11月8日，從2010年12月1日起正式實(shí)施。在記者采訪過程中，不少開發(fā)商表示都在等市住建委出臺(tái)進(jìn)一步的執(zhí)行細(xì)則，這一個(gè)月都處在政策消化和觀望期。
一位北京國企開發(fā)商向記者表示，“商改住”如果要分割出售，產(chǎn)品在建設(shè)前就上報(bào)北京市住建委，項(xiàng)目的建設(shè)方案獲批，基本完成單位的分割，按照分割單元進(jìn)行預(yù)售，建成后按規(guī)劃獲得分割后的房產(chǎn)證，手續(xù)上應(yīng)該沒有什么問題。而且市場上大部分“商改住”的項(xiàng)目，都會(huì)在規(guī)劃建設(shè)之初就完成分割，這個(gè)政策影響的是建成以后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋想要再改變規(guī)劃分割出售。
中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，新通知卡死了“商改住”的出路。“比如一些商場，原來立項(xiàng)時(shí)是商業(yè)，建成后開發(fā)商首先拿到大產(chǎn)權(quán)證，如果想‘商改住',就要分割成很多間房子當(dāng)住宅賣，這時(shí)就必須要進(jìn)行測繪，而測繪則是辦理產(chǎn)權(quán)證的必須條件。這個(gè)環(huán)節(jié)卡死了，已經(jīng)建成的非住宅項(xiàng)目還想當(dāng)住宅賣，就沒了出路。”
雖然影響的是已建成的“商改住”項(xiàng)目，但對于開發(fā)商的心理也有不小的影響。
“以后做商改住項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，商業(yè)項(xiàng)目的趨勢是以自持、整租、整層或整棟整售為主，考驗(yàn)的是開發(fā)商的資金實(shí)力”,一位開發(fā)商表示。
■ 市場追訪
在售項(xiàng)目未受影響
目前，北京市場仍有很多“商改住”項(xiàng)目在售，而且由于是非住宅立項(xiàng)，并不受住宅限購政策的限制，仍然能夠做到以五成首付、1.1倍利率來購買。
“通知出臺(tái)后我們很重視，不明白我們在賣的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)有影響”,亦莊區(qū)域一位開發(fā)商告訴記者，同行也普遍不太清楚，由于很多公司年底事情都非常多，現(xiàn)在只好按兵不動(dòng)，等市住建委的通知。據(jù)了解，由于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的定位，亦莊核心區(qū)中住宅用地極少，目前該區(qū)域市場在售項(xiàng)目土地性質(zhì)大多為商業(yè)、工業(yè)用地。
上述開發(fā)商承認(rèn)，很多購房者也不太清楚新出臺(tái)的政策，在購買中很少有詢問的顧客。
昨日，記者以購房者的身份致電位于海淀阜石路的西山國際城項(xiàng)目，咨詢“禁止已建成非住宅擅自分割”是否會(huì)對購買商住樓有影響，西山國際城項(xiàng)目銷售人員表示，不知道新出了商住樓方面的政策，只了解去年5月出過一個(gè)對商改住的限制，保證項(xiàng)目不會(huì)受到影響，購房者能得到獨(dú)立房本。據(jù)悉，西山國際城項(xiàng)目為40年產(chǎn)權(quán)的LOFT項(xiàng)目。
昨日，記者還致電大興一商業(yè)立項(xiàng)50年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目是在政策出臺(tái)前獲批建設(shè)、銷售，能保證購房人拿到獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，對于已經(jīng)獲批的項(xiàng)目沒有什么影響。
待建項(xiàng)目審批難度加大
據(jù)悉，《通知》從去年12月1日已開始實(shí)施，而去年5月31日以后拿地的酒店類項(xiàng)目也早已禁止散售?！吧谈淖 钡亩囗?xiàng)限制政策已出臺(tái)，這對于待批待建項(xiàng)目也產(chǎn)生不小影響。
據(jù)一位剛申請下預(yù)售證的非住宅項(xiàng)目開發(fā)商告訴記者，項(xiàng)目一直在調(diào)整規(guī)劃，所以預(yù)售證拖延了很久才拿下來。本來項(xiàng)目想要做LOFT,但是現(xiàn)在商住樓LOFT項(xiàng)目基本不批，最終只能建平層的小戶型。
此前由于有層高等因素的限制，住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目做LOFT可行性不大，現(xiàn)在即使是商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目，要想利用層高優(yōu)勢做LOFT產(chǎn)品也很困難，“商改住”的審批難度明顯加大。
該開發(fā)商表示，雖然此次《通知》規(guī)范的是已建成非住宅“商改住”的行為，但也成為一種風(fēng)向標(biāo)，以后“商改住”的審批將會(huì)越來越嚴(yán)格。
■ 前景
開發(fā)商拿商業(yè)地將更謹(jǐn)慎
雖然此次新政影響的是已建成的取得產(chǎn)權(quán)證房屋的“商改住”的項(xiàng)目，但是一年內(nèi)兩次針對“商改住”出臺(tái)政策，也對開發(fā)商在拿地投資方面產(chǎn)生了影響。
北京一位國企開發(fā)商向記者表示，從酒店立項(xiàng)項(xiàng)目禁止散售，到已建成非住宅禁止擅自分割，都體現(xiàn)出政策對“商改住”項(xiàng)目從嚴(yán)管理，鼓勵(lì)自持。目前北京幾個(gè)大的商業(yè)項(xiàng)目，如中服地塊、大望京地塊等，都要求開發(fā)商自持。而自持商業(yè)對開發(fā)商資金實(shí)力要求高，如果不能賣，只有大開發(fā)商才會(huì)有實(shí)力和管理能力去拿商業(yè)地塊。
此前，有不少開發(fā)商避開熱門住宅地塊的競爭，通過拿商業(yè)地塊做LOFT產(chǎn)品將商業(yè)當(dāng)住宅賣也能賺得盆滿缽 滿。現(xiàn)在拿商業(yè)地塊做住宅則要考慮政策風(fēng)險(xiǎn)，還要考慮想要做的產(chǎn)品是否能成功獲批等。商業(yè)地塊一直出讓冷淡，如果不能改成住宅賣掉則會(huì)更冷淡。
而一位大興的開發(fā)商則表示，商住樓也是市場需要的一種產(chǎn)品，商住樓能注冊企業(yè)、能辦公也能居住，對于中小企業(yè)是不錯(cuò)的選擇，這種產(chǎn)品不可能完全消失，市場繼續(xù)有需求，開發(fā)商也會(huì)繼續(xù)拿地做這種產(chǎn)品。但在拿地上，肯定更多考慮滿足辦公居住需求條件，而不單純是怎么將商業(yè)樓改成住宅樓。
■ 連線建委
已分割在售項(xiàng)目不受影響
針對購房者最關(guān)心的問題，目前購買“商改住”項(xiàng)目會(huì)否受到《通知》影響，北京市住建委市場處負(fù)責(zé)人表示，《通知》針對的對象是“已建成非住宅項(xiàng)目”,即已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目不能再隨意進(jìn)行分割，而必須符合國家消防等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格測繪。
“通知對商業(yè)項(xiàng)目已有的分割不會(huì)產(chǎn)生影響，這是一個(gè)進(jìn)一步規(guī)范市場的政策?！痹撠?fù)責(zé)人表示，已取得預(yù)售證的在售項(xiàng)目不在本次規(guī)范的范圍之內(nèi)。他舉例：“比如商業(yè)項(xiàng)目原本一層整售給了銀行，后者想分割小塊再出售，現(xiàn)在就會(huì)受到限制”.(來自新京報(bào))
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