調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)正迎來跳躍式發(fā)展黃金時(shí)期
發(fā)布時(shí)間：2011年01月07日分享到：在樓市新政調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，以此期盼成為房企規(guī)避調(diào)控的“避風(fēng)港”,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一向被人忽視的商業(yè)地產(chǎn)，正在迎來它跳躍式發(fā)展的黃金時(shí)期。
有數(shù)據(jù)表明，在過去的2010年，西安的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了幾個(gè)顯著變化：新增供應(yīng)面積大幅增加的同時(shí)，空置率卻同比大幅下降；商業(yè)地產(chǎn)的有效租金則與資本值雙雙增加，分別同比大幅上漲。
分析人士稱，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)調(diào)控的規(guī)避性，為其吸引來更多的投資者，不僅是投資數(shù)量的增加，還有投資者所處領(lǐng)域的拓展。這意味著，西安的商業(yè)地產(chǎn)不斷升級(jí)，邁入2.0時(shí)代。
又一“洼地”
“2009年住宅市場(chǎng)非?；鸨那闆r下，很少有開發(fā)商考慮做商業(yè)地產(chǎn)?！蔽靼仓锹?lián)房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理呂政前表示，市場(chǎng)普遍認(rèn)為西安住宅剛性非常強(qiáng)，并且商業(yè)地產(chǎn)和住宅相比，還是有一定的難度，所以商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度較小。
然而，在國家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)投資投機(jī)行為得到了一定程度的抑制，在這樣的情形下，之前一直“不溫不火”的商業(yè)地產(chǎn)迎來了難得的發(fā)展契機(jī)，迅速紅火起來。
隨著大唐（blog）西市、萬達(dá)（blog）廣場(chǎng)、曲江新樂匯等重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)個(gè)初具規(guī)模，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，西安商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速成長(zhǎng)，并真正步入發(fā)展期。
以西安商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域--民樂園為例，自2007年民樂園正式改造以來，“中央商業(yè)棲息區(qū)”的定位使這里有了飛速發(fā)展。尤其是在萬達(dá)廣場(chǎng)落戶建成后，這一與北大街并行卻沉寂多年的城市中軸線，實(shí)現(xiàn)了新一輪商業(yè)地產(chǎn)投資的爆發(fā)。
短短幾年間，這一區(qū)域內(nèi)崛起了一大批商業(yè)項(xiàng)目，除了老牌的民生百貨外，新入駐的萬達(dá)廣場(chǎng)、大商新瑪特等，都吸引了眾多投資者的目光。
由于這一類型商住項(xiàng)目就信貸和購房套數(shù)來說，均不受限購政策影響，而普通自住型購房者也不會(huì)影響到今后純住宅項(xiàng)目的公積金申請(qǐng)，所以除了投資客，購房者中也有很大比例的自住型，這更是加劇了此類項(xiàng)目的熱銷。
據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，自2010年4月樓市新政出臺(tái)后，4月下旬即出現(xiàn)住宅類物業(yè)成交量環(huán)比大幅下降的跡象，與此同時(shí)，商業(yè)類物業(yè)成交量卻大幅飆升，頗為罕見。為此，業(yè)界普遍認(rèn)為，西安的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，也成了許多地產(chǎn)商們的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。
“錢”景看好
隨著CPI持續(xù)走高，通脹壓力預(yù)期增大，商業(yè)地產(chǎn)相較其他投資渠道來說，已經(jīng)成為資產(chǎn)保值的最好選擇。業(yè)內(nèi)人士指出，今年，隨著國內(nèi)一批房企大鱷悄然轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，大量資本的涌入即透露出一個(gè)信號(hào)--商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展期即將來臨。而目前西安商業(yè)地產(chǎn)尚處于價(jià)值洼地，投資者對(duì)其缺乏了解，其價(jià)值被嚴(yán)重低估。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)控，伴隨著政策對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)整力度的加強(qiáng)，大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就已經(jīng)非常明顯。由于近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策只是針對(duì)住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控“免疫”,不受政策影響。因此吸引了大批資金。
“隨著國家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)也成為避開政策風(fēng)險(xiǎn)的新的利潤增長(zhǎng)點(diǎn)。目前國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度不大，反而在不斷出臺(tái)拉動(dòng)內(nèi)需的政策，房地產(chǎn)商對(duì)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景非?？春?。這也是目前出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資潮的一個(gè)主要因素。”分析人士指出。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心總監(jiān)李宇兵分析說，隨著樓市調(diào)控政策威力漸顯，住宅市場(chǎng)觀望情緒更加明顯，住宅投資投機(jī)行為也得到一定程度的遏制。從目前市場(chǎng)情況來看，商業(yè)項(xiàng)目的租金回報(bào)仍舊較高，投資商業(yè)地產(chǎn)依然能取得不錯(cuò)的收益。在住宅市場(chǎng)出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)可能將會(huì)是很多投資者的新選擇，因此商業(yè)地產(chǎn)很可能成為繼住宅投資后又一受歡迎的投資渠道。
隨著二套房貸政策收緊等一系列調(diào)控政策的推出，此前投資者普遍傾向低總價(jià)、低門檻住宅的投資優(yōu)勢(shì)喪失。而現(xiàn)在商鋪辦公用房的貸款條件與住宅幾乎一樣。同時(shí)，其租售比又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，因此投資者必然會(huì)抽調(diào)資金，涌向商鋪投資。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)貸款執(zhí)行的是首付5成，利率上浮10%.除貸款年限外，基本都與目前購買第二套房的政策相同。”據(jù)易居（易居博客）·克而瑞西安機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)周保權(quán)表示，“在新政出臺(tái)前，與住宅的貸款相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻略高，但現(xiàn)在新的房貸政策將第二套房的首付和利率都拉到和商業(yè)地產(chǎn)一樣了，所以導(dǎo)致現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)的人越來越多?！?/P>
實(shí)際上，相比住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻相對(duì)較低?！跋拶徚睢币约叭嫱Ｖ谷追抠J，使得市場(chǎng)成交下滑。而最近房產(chǎn)稅又被提上了日程，在目前房?jī)r(jià)已經(jīng)居于高位的形勢(shì)下，商鋪的價(jià)值進(jìn)一步凸顯。
“在國家政策的調(diào)控之下，由于投資者擔(dān)心住宅市場(chǎng)會(huì)受到國家政策的持續(xù)打壓，存在降價(jià)的預(yù)期?！蔽靼步ㄖ萍即髮W(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)劉曉軍表示，在這種狀況之下，原來打算投資住宅的資金改變了流向，拋棄了傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)而流向了商業(yè)類物業(yè)。
加之，西安在未來要打造國際化大都市，在這樣的大背景之下，商業(yè)地產(chǎn)類成交量上升是完全可以理解的。
后勁十足
眾所周知，西安市場(chǎng)上的主力商業(yè)地產(chǎn)大多集中于傳統(tǒng)的鐘樓商圈、解放路商圈、雁塔路商圈、小寨商圈等。在城內(nèi)的四大商業(yè)街上，以中大、民生、開元、百盛、萬達(dá)等為代表的商業(yè)帶動(dòng)下，一些商業(yè)地標(biāo)無形中也固定了消費(fèi)者的購物圈。
在傳統(tǒng)商圈升級(jí)改造，商業(yè)開發(fā)大幅擴(kuò)張的同時(shí)，曲江、浐灞、經(jīng)開等新興區(qū)域商圈快速崛起。其中，曲江商圈漸趨成熟，且呈現(xiàn)聚合型購物公園發(fā)展業(yè)態(tài)，潛力巨大，區(qū)內(nèi)高檔社區(qū)也在西安市場(chǎng)位列前茅，商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)僅次于城內(nèi)鐘樓商圈及小寨商圈。美國華平基金巨資打造10萬平方米的新樂匯全面開張，使得曲江整體商業(yè)氛圍日漸濃厚。同時(shí)，以城東浐灞為代表的城市居住新核心，以及以城北經(jīng)開區(qū)為代表的未來城市行政中心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展均占有重要位置。
在香港、北京、上海和廣州等地鐵城市，地鐵購物已成為人們生活的一部分，北京王府井、上海徐家匯等著名商場(chǎng)都因地鐵而繁華。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為100%,這些都是令開發(fā)商們激動(dòng)的數(shù)字。
有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，伴隨著西安地鐵3號(hào)線的動(dòng)工，2011年西安地鐵2號(hào)線的正式運(yùn)營以及2013年地鐵1號(hào)線的建成，西安也將步入地鐵交通時(shí)代。因此西安地鐵商鋪面臨絕佳的發(fā)展契機(jī)，而對(duì)于投資者來說，這其中蘊(yùn)含著的商業(yè)投資機(jī)會(huì)不可小覷。
如此來看，西安新型區(qū)域商業(yè)后勁十足，正在帶動(dòng)傳統(tǒng)商圈加快升級(jí)改造的進(jìn)程。
中商聯(lián)購物中心委員會(huì)（西部）信息中心運(yùn)營總監(jiān)侯治國在接受記者采訪時(shí)分析稱，開發(fā)商的投資轉(zhuǎn)型以及城市格局的變化，足以說明西安的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期和品牌運(yùn)營階段。(來自城市經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào))
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