商業(yè)地產(chǎn)火爆 專家提醒投資寫字樓注意三大關鍵要素
發(fā)布時間：2011年01月07日分享到：新政調(diào)控日益加重，投資住宅不再具有過去首付低、利率低等優(yōu)勢。
于是，不少投資者紛紛瞄準了寫字樓市場。寫字樓投資可以看作是個人投資的新“金礦”。但在寫字樓的投資中，不少投資者對寫字樓產(chǎn)品并不熟悉，對其“技術要點”并不了解，投資風險很大。
提醒一 層高要考慮“上下空間”
購房者劉先生打進本報電話詢問，某北京寫字樓表示自己的層高有4米多，按照住宅的水平來說這個層高已經(jīng)非常不錯了，但他不知道這個是否已經(jīng)是寫字樓的最高水平了。記者采訪了九龍倉成都公司相關負責人。他告訴記者，寫字樓的裝修相對比較簡單，但一定要考慮上下兩個空間，一個是上面安裝中央空調(diào)的空間，一個是下面安裝地臺的空間。中央空調(diào)是北京甲級寫字樓必備的，而一般的公司裝修都是在地臺下布線。而這兩個空間是一般的住宅產(chǎn)品沒有的，不能用住宅購買的思維來看待。
“開發(fā)商所說的層高還含了上下樓板的空間，以我們即將推出的寫字樓項目來說，層高已經(jīng)做到了4.05米，但是我們預計裝修后的凈空在2.85米左右。所以說，投資者一定要考慮到寫字樓的使用實際，對層高做出正確判斷?！边@位負責人說。記者也了解到，目前市場上絕大部分的寫字樓是“清水”的，這意味著，并沒有中央空調(diào)或是地臺的設計，所以購房者即使在實體中考察的時候也要注意將上下的空間加入，或直接購入精裝修的寫字樓，這樣層高不但可以按住宅的標準來衡量，而且上下的空間也設計完整，不需要業(yè)主再費神。
提醒二 車位配比應按辦公面積算
李先生在城中某寫字樓上班。每天到辦公室樓下最頭痛的事就是找車位。這棟北京辦公樓是上世紀90年代的建筑，地下只有一層，周圍也沒有其他的停車場。不得已所有的車都堆在了樓下，公司派專門的司機在樓下不停地調(diào)整車位。即使是外來辦公的人員也必須留下車鑰匙，否則一旦堵車，就變成一團糟。
李告訴記者，如果是按樓上的用戶數(shù)來說，一家公司都有幾個車位，但寫字樓不像住宅，每天辦公往來的人比較多，車的流動性大。沒有足夠的車位辦公都很不方便。因為停車問題，李先生的公司已在城南購買了新的一層寫字樓，據(jù)說那里的車位比現(xiàn)在的多了不少。
天合凱旋廣場的劉經(jīng)理告訴記者，寫字樓的車位配比不能按照戶數(shù)來。因為寫字樓的用戶是公司，所以對車位的需求比一般的住宅更大。所以寫字樓的車位配比應按照辦公面積來算。一座寫字樓每100平方米的建筑面積配備機動車位的指標是0.5個。這個標準在成都的三環(huán)路外的寫字樓下更大，不少項目可以做到100平方米1個車位。投資者不妨按這個標準對所購的物業(yè)進行考察。
提醒三 公共空間是升值的關鍵
寫字樓投資升值的關鍵是什么呢？有著10多年精裝超甲寫字樓開發(fā)經(jīng)驗的富力 地產(chǎn)對這一點有發(fā)言權(quán)。富力地產(chǎn)成都公司的營銷總監(jiān)李紅超表示，公共空間是寫字樓物業(yè)升值的一個關鍵，公司精裝寫字樓的重點在公共區(qū)域。這些公共區(qū)域包括了大堂、電梯廳、電梯間、茶水間、衛(wèi)生間等。
記者采訪了某大型公司的行政總監(jiān)，他表示，如果把樓比喻成“勢”的話，那公共環(huán)境與公共空間就是場，“樓”屬“陽”，“場”屬“陰”。寫字樓造場是非常重要的，與自然相通的、人性化的公共環(huán)境與公共空間，就是一個好的“場”。寫字樓的室外空間(室外環(huán)境及商業(yè)空間等)、外立面、大堂、電梯廳、電梯間、洗手間等都是寫字樓的公共空間，也可稱為非正式辦公空間，這些空間構(gòu)成了寫字樓的社會心理空間。
相對于正式辦公空間單一高節(jié)奏的商務狀態(tài)，非正式辦公空間需要更舒緩的節(jié)奏，具有更為豐富的功能。因此，將人文、自然、藝術等元素導入公共空間并與建筑有機地融合，將與正式辦公空間達成有效的平衡，將使人的心理更為平衡，人的活動更具活力?！拔覀儾坏x擇硬件環(huán)境好的寫字樓，還要找到在人文氛圍營造上濃郁的空間，而后者是很多的開發(fā)商都忽視了的地方?！?
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