寫字樓和商鋪影響資金走向 商機(jī)走向商業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2011年01月06日分享到：經(jīng)濟(jì)逐漸走出衰退，北京寫字樓市場(chǎng)回暖的現(xiàn)象明顯。在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，萬科等地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。投資客們已經(jīng)嗅到這股味道：下一輪，該輪到商業(yè)地產(chǎn)走紅了。
險(xiǎn)資密集入侵商業(yè)地產(chǎn)
人保收購首都時(shí)代廣場(chǎng)
中國(guó)人保近日宣布的一則消息吸引人們?cè)俣汝P(guān)注商業(yè)地產(chǎn)投資：中國(guó)人保已經(jīng)成功斥資37.4億元以股權(quán)收購的方式購置首都時(shí)代廣場(chǎng)作為集團(tuán)新的總部辦公大樓。
如果以37.4億元的掛牌價(jià)格計(jì)算，人保的購入價(jià)不到3.1萬元/平方米，而目前同一地段的商業(yè)地產(chǎn)每平方米至少要賣5萬元以上。業(yè)內(nèi)人士稱，人?？粗氐氖谴撕廊A地塊未來的升值空間。首都時(shí)代廣場(chǎng)占地面積1.31公頃，總建筑面積12.2萬平方米，包括5層商場(chǎng)、10層甲級(jí)辦公樓和400個(gè)停車位。
保險(xiǎn)公司自去年8月獲準(zhǔn)投資樓市后，投資熱情日益高漲。商業(yè)地產(chǎn)成為各保險(xiǎn)公司搶奪的焦點(diǎn)。去年12月，在北京中服地塊中的6塊地的競(jìng)拍中，安邦財(cái)險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體以25.2億元奪得Z5地塊。不久前，中國(guó)太保斥資2.16億元收購深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)，意在取得其位于深圳中心區(qū)福田區(qū)估值為6.81億元的地塊。
平安集團(tuán)旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊向媒體透露，截至去年12月初，各大保險(xiǎn)公司到中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)批的重大不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)超過110單，涉及近5000億元的保險(xiǎn)資金。
商鋪受個(gè)人投資者熱捧
租金和售價(jià)將繼續(xù)上漲
面積不超過80平方米的小商鋪備受個(gè)人投資者追捧。中原地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，截至去年11月，月度平均交易商鋪面積仍然集中在80至130平方米，單鋪總價(jià)在200萬元至350萬元之間的商鋪是去年投資客群最積極的領(lǐng)域。
“商鋪投資的回報(bào)高于住宅出租，商鋪市場(chǎng)受樓市調(diào)控政策的影響也較小，因此受到了一些投資者的關(guān)注。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，和目前北京住宅租售比超過1比500相比，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率在1比300左右。較高的回報(bào)率使得最近考慮價(jià)值投資的購房者更多地考慮商業(yè)地產(chǎn)。
張大偉預(yù)計(jì)，去年政府出臺(tái)一系列政策調(diào)控住宅市場(chǎng)，但商業(yè)地產(chǎn)受的沖擊力度較小，因此受到一些投資者的關(guān)注。相對(duì)寬松的環(huán)境將促使商業(yè)地產(chǎn)的租金和售價(jià)繼續(xù)上漲。從目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的區(qū)域分布和周邊市場(chǎng)情況來看，預(yù)計(jì)今年北京商業(yè)地產(chǎn)的租金和售價(jià)均將上漲。
地產(chǎn)大鱷轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
寫字樓成交單價(jià)漲過2萬
去年抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)的一系列政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域沒有任何政策變化，很多資金都轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)表示：“以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國(guó)的銷售為例，它去年的銷售目標(biāo)是120億元，但前10個(gè)月就完成了這個(gè)任務(wù)，是政府的政策幫了潘石屹的大忙?！?/P>
在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值增長(zhǎng)7%至12%。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年受供應(yīng)量回落的影響，北京寫字樓成交與2009年基本持平，但與住宅市場(chǎng)成交量回落30%至40%相比，北京寫字樓凸顯其投資優(yōu)勢(shì)。寫字樓的成交價(jià)格去年出現(xiàn)了較大的上漲。2009年寫字樓成交均價(jià)為17298元/平方米，2010年為25558元/平方米。
■記者觀察
商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)應(yīng)高于住宅三成
商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。
中國(guó)樓市的情況卻恰恰相反，過去幾年房?jī)r(jià)漲得過快主要指的是住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)與同地區(qū)的住宅樓盤形成了商住價(jià)格倒掛的局面。2009年，與火爆的高檔住宅市場(chǎng)相比，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)相形見絀?；ㄊ写蠼值哪掣叨斯r(jià)格達(dá)到3萬元/平方米，最高曾達(dá)到3.5萬元/平方米，而在附近幾乎沒有單價(jià)高于2萬元/平方米的寫字樓。
商住價(jià)格倒掛的局面在2010年終于得到改善。2010年中心城區(qū)寫字樓均價(jià)繼續(xù)回升，原東城區(qū)、原西城區(qū)、原宣武區(qū)和朝陽區(qū)位列全市寫字樓成交價(jià)格的前四名，原西城區(qū)和原東城區(qū)的寫字樓價(jià)格已經(jīng)突破3萬元大關(guān)。盡管同區(qū)域的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格目前仍然超過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但商業(yè)地產(chǎn)與高端住宅市場(chǎng)價(jià)格倒掛已經(jīng)有所緩解。
城市版圖將不斷擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還會(huì)像雨后春筍般地不斷涌現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期會(huì)大力推動(dòng)旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、教育和醫(yī)療等第三產(chǎn)業(yè)。與住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和就業(yè)的拉動(dòng)作用更大，加大發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的力度是大勢(shì)所趨。
去年商業(yè)地產(chǎn)開始受到投資者追捧，各大房地產(chǎn)公司主力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)視為避風(fēng)港，這恰恰說明樓市調(diào)控政策開始起作用。
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