未來新形勢頂級(jí)寫字樓要具備的十大要素
發(fā)布時(shí)間：2011年01月06日分享到：社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們的需求水平也在不斷提高，作為城市商業(yè)地產(chǎn)的典型代表、衡量城市發(fā)展水平指標(biāo)之一的頂級(jí)寫字樓也需順應(yīng)這些變化。新形勢下，頂級(jí)寫字樓應(yīng)具備哪些標(biāo)準(zhǔn)和要素呢？
社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們的需求水平也在不斷提高，作為城市商業(yè)地產(chǎn)的典型代表、衡量城市發(fā)展水平指標(biāo)之一的北京頂級(jí)寫字樓也需順應(yīng)這些變化。新形勢下，頂級(jí)寫字樓應(yīng)具備哪些標(biāo)準(zhǔn)和要素呢？
一是地段標(biāo)準(zhǔn)。隨著現(xiàn)代交通技術(shù)的發(fā)展，地鐵的出現(xiàn)與延伸使“地段”這一傳統(tǒng)概念具備了另一層含義，即可通達(dá)性。從這一點(diǎn)來說，傳統(tǒng)的“CBD（中央商務(wù)區(qū)）論”雖還占據(jù)一定地位，但地鐵沿線和城市新興區(qū)也開始成為頂級(jí)寫字樓誕生的重要區(qū)域選擇。
從近年來國際主流趨勢看，頂級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)地段可總結(jié)為三類：一是傳統(tǒng)的CBD地段，距離城市中心越近，價(jià)值越高；二是地鐵沿線地段的城市綜合體區(qū)域，城市綜合體可為自身提供完善的配套服務(wù)，加上交通的便捷性可確保人氣興旺；三是極具增長潛力的城市開發(fā)區(qū)和新興發(fā)展區(qū)，類似于“原始股”（在地價(jià)上漲之前購置物業(yè)）或“壟斷股”（獨(dú)占稀缺地段）。
二是商圈標(biāo)準(zhǔn)。北京寫字樓的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)支撐，如北京中關(guān)村主要依靠IT產(chǎn)業(yè)，上海CBD主要依靠大量跨國公司，武漢金融一條街主要依靠國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)等。這種模式的優(yōu)勢在于集中產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。不過，要注意的是，產(chǎn)業(yè)鏈條的單一性也意味著風(fēng)險(xiǎn)性，一旦市場環(huán)境有變，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)受到打擊或發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，寫字樓就會(huì)受到連帶影響。幾年前中關(guān)村高科技企業(yè)集體“出村”，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲇纱嗽馐艽驌簦闶且焕?/P>
比較而言，多種產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域因相互補(bǔ)充和促進(jìn)，容易產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。因此，處于多重商圈、多元產(chǎn)業(yè)鏈條重疊或交叉中的寫字樓更有可能孕育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，更具生命力。產(chǎn)業(yè)主鏈之外的多元化，將成為頂級(jí)寫字樓對商圈的基本要求。
三是交通標(biāo)準(zhǔn)。交通問題在現(xiàn)代頂級(jí)寫字樓中具有重要意義，甚至關(guān)乎生死存亡。交通不僅要求有地鐵、巴士等公共交通，還要求有出租車、商務(wù)車專用通道可以抵達(dá)寫字樓，特別是解決好停車問題，保障辦公人士的可通達(dá)性，越來越成為頂級(jí)寫字樓的必備要件之一。
目前并沒有對頂級(jí)寫字樓車位比的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但企業(yè)的實(shí)際要求卻越來越高。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，車位比（建筑面積:停車位）至少應(yīng)在150~200:1。武漢目前第一高樓民生銀行大廈，就因?yàn)橥＼囄粐?yán)重不足，功能大打折扣，嚴(yán)重影響到真正價(jià)值的發(fā)揮。
四是形象標(biāo)準(zhǔn)。頂級(jí)寫字樓的一個(gè)重要特點(diǎn)是一定的辨識(shí)度與“地標(biāo)性”，甚至一棟樓可以成為一座城市的標(biāo)志。隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑造型、高度、外立面、大堂設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等各方面，一座頂級(jí)寫字樓都應(yīng)在所在區(qū)域具有標(biāo)志性、前瞻性、高端性，讓人印象深刻。
五是空間標(biāo)準(zhǔn)。頂級(jí)寫字樓的空間尺度要求是舒適、便捷、以人為本，以利于提高辦公效率，創(chuàng)造自由的辦公環(huán)境。辦公空間、公共走道、樓梯、電梯間、衛(wèi)生間等的空間尺度要達(dá)到特定要求。例如，核心筒至少占標(biāo)準(zhǔn)層的20%~30%，以保證功能的完備性；辦公空間要考慮到現(xiàn)在及未來入駐人員的數(shù)量，人均密度指標(biāo)宜為每人10~18平方米，如果加上會(huì)議室、吸煙室等配套，人均密度指標(biāo)要達(dá)到15~30平方米；衛(wèi)生間的配置應(yīng)包括前室、洗手盆、鏡子、烘手機(jī)等；開水間的配置面積不小于8平方米，走道凈寬不小于1.8米，層高凈空不小于2.7米，并配置地板下架空網(wǎng)絡(luò)層，等等。
六是低碳標(biāo)準(zhǔn)。在人們印象中，寫字樓的周邊環(huán)境一定是高樓林立、商務(wù)氛圍濃厚，但同時(shí)也是空氣污染、噪聲污染、光污染嚴(yán)重的區(qū)域，嚴(yán)重威脅到員工的身心健康。因此，低碳環(huán)保應(yīng)該成為全球化、高科技條件下寫字樓發(fā)展的必然要求。
從北京寫字樓的發(fā)展趨勢看，頂級(jí)寫字樓對建筑節(jié)能、綠色認(rèn)證和合同能源管理的要求已成為一種勢不可擋的潮流。特別是合同能源管理，可使寫字樓的節(jié)能率控制在10%~40％，最高可達(dá)50%，成為頂級(jí)寫字樓的一個(gè)新趨勢。
七是生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)今的生態(tài)觀念已由自然生態(tài)擴(kuò)展到社會(huì)生態(tài)和人文生態(tài)。因此，寫字樓的生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)也產(chǎn)生了新的變化。頂級(jí)自然景觀＋人文景觀，將平添寫字樓的價(jià)值，創(chuàng)造巨大的升值空間。
有調(diào)查顯示，在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公，可以使工作效率提高10% 以上，其增加部分的產(chǎn)值足以支付其創(chuàng)造者的薪酬等開支。
同時(shí)，頂級(jí)寫字樓要求適應(yīng)人的生態(tài)性、自由性存在，根據(jù)現(xiàn)代人的辦公特點(diǎn)提供一種彈性、高效的全天候24小時(shí)辦公時(shí)間，而不單單是8小時(shí)的工作服務(wù)時(shí)間，以保證員工在社會(huì)生態(tài)和人文生態(tài)上的軟性訴求，達(dá)到辦公的自由舒展性。
八是智能標(biāo)準(zhǔn)。自從現(xiàn)代通訊技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)普及以來，智能化辦公成為寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的重要組成部分，頂級(jí)寫字樓的智能標(biāo)準(zhǔn)要求自然更高。
建筑的智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)必須達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：辦公（OA）———預(yù)留OA電力負(fù)荷，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；通信（CA）———計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件，千兆入戶，百兆到桌；預(yù)留充足的網(wǎng)絡(luò)接口并配置有發(fā)展空間的帶寬；樓宇（BA）———主要的機(jī)電系統(tǒng)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制；消防（FA）———防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置；保安（SA）———保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更，關(guān)鍵出入口設(shè)門禁系統(tǒng)。 此外，全樓宇無線上網(wǎng)、 全樓宇虛擬社區(qū)內(nèi)網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)也是未來頂級(jí)寫字樓的基本要求。
九是配套標(biāo)準(zhǔn)。頂級(jí)寫字樓的供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、自然通風(fēng)和新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、給排水等硬件配套設(shè)施也必須與主體建筑相匹配，以保證達(dá)到寫字樓的各項(xiàng)功能設(shè)計(jì)要求，并要求以各行業(yè)內(nèi)的最前沿技術(shù)作為技術(shù)支撐。
十是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。頂級(jí)寫字樓的服務(wù)應(yīng)不斷創(chuàng)新發(fā)展。如銀行、郵局、商務(wù)中心、健身休閑中心、員工餐飲等，其物業(yè)管理要求以客戶的需求為標(biāo)準(zhǔn)不斷推陳出新，而不是因循守舊、固步自封、一成不變。每一個(gè)頂級(jí)寫字樓都要求有自己獨(dú)特的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)理念，個(gè)性化、小眾化的服務(wù)成為常態(tài)。
總之，北京頂級(jí)寫字樓的總體原則可以歸納為：以人的需要為根本，以最前沿的建筑技術(shù)、工程技術(shù)為支撐，將自然性、技術(shù)性、人文性融為一體，達(dá)到所在區(qū)域的高水平。
但是，頂級(jí)寫字樓不僅僅是一系列技術(shù)指標(biāo)和數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)的堆砌，還是人在區(qū)域比較中所感受到的一種頂級(jí)環(huán)境、頂級(jí)服務(wù)、頂級(jí)體驗(yàn)。
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