寫字樓2011復蘇勢頭強勁，商業(yè)地產(chǎn)“近喜遠憂”
發(fā)布時間：2011年01月04日分享到： 2010年，寫字樓市場呈現(xiàn)出金融危機以來最為明顯的復蘇勢頭。而機構的最新報告指出，2011年，寫字樓市場有望徹底破局，走出爆發(fā)行情。“在上海，過去的2010年，寫字樓價格在不斷上漲，漲幅在上海的寫字樓歷史中罕見?！盌TZ戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事楊達告訴本報。
機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，上海寫字樓市場呈現(xiàn)“租金及銷售量穩(wěn)中有升，外郊環(huán)寫字樓成交活躍”的特點。
楊達分析，國內宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，推動上海有租賃需求的企業(yè)開始活躍。在金融、證券類公司的拉動下，第二季度開始，租金止跌維持平穩(wěn)，到8-9月份時，其他諸如生物制藥、美容服飾等行業(yè)也開始逐步活躍，帶動租金的小幅上漲。截至12月底甲級寫字樓租金水平達到每天每平方米7.14元，比年初6.2元/平米/天上漲了約15%，空置率繼續(xù)下跌至7.61%。
在銷售市場方面，截至2010年12月上旬，上海全市寫字樓銷售成交量約為130萬平方米。4月出臺的房產(chǎn)新政對寫字樓銷售市場也帶來了一定的影響，銀行貸款政策收緊影響客戶資金籌措，市場的觀望情緒使得5月出現(xiàn)成交萎靡，但這一狀況在6、7、8月三個月逐步改善，成交緩慢回升。
“郊縣區(qū)域的寫字樓成為2010年寫字樓銷售市場的一個熱點區(qū)域。2009年，外環(huán)外的寫字樓成交占全市36%，這一數(shù)字在2010年上升為42%。今年7-8月，外環(huán)外的寫字樓成交甚至占當月全市總成交量的半壁江山?！睏钸_分析指出，主要原因是世博施工管制造成內環(huán)內供應量銳減、基礎設施建設對外郊環(huán)地區(qū)寫字樓市場的拉動，以及通脹預期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉投總價、性價比高的外環(huán)外寫字樓物業(yè)以求資產(chǎn)增值保值。
臨近年底，寫字樓市場呈現(xiàn)更為明顯的爆發(fā)先兆。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，11-12月成交面積排行前10位新建寫字樓中，套均面積高于1000平米的項目有2個，而9-10月排行中則無此類項目出現(xiàn)；套均面積低于100平米的項目有3個，而之前兩月排行中此類項目則有4個。此外，這些項目的單價、套均總價水平也在上移，11-12月成交面積前10項目中，單價高于2萬元/平米的項目有6個、套均總價高于500萬元的項目有5個，而之前兩月此類項目的個數(shù)則只有4個和2個。
對于寫字樓買方市場偏好轉變，21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，其背后原因，首先由于臨近年底，企業(yè)及個人資金都較為充裕，能有更多實力用于投資及改善工作環(huán)境；其次，樓市調控新政下，寫字樓市場未受影響，并與住宅價格存在倒掛，也吸引了部分投資轉向，如目前全市新建住宅成交均價為2.27萬元/平米，就高出新建寫字樓均價0.31萬元/平米。
預計未來寫字樓新建項目中，低碳、綠色的甲級寫字樓漸成趨勢，而明年上海的新興熱點辦公區(qū)域將會出現(xiàn)在濱江沿線、虹橋臨空CBD及世博中央商務區(qū)內。
不過，寫字樓的爆發(fā)并非整個商業(yè)地產(chǎn)市場的全貌，從中長期看，眼前的短期發(fā)力還不能最終確定中長期的市場走勢。
中原地產(chǎn)的年度研究報告指出，2011年商業(yè)地產(chǎn)市場形勢趨好。寫字樓市場方面，一線城市將獲得個人投資者的青睞，價格有望穩(wěn)步上漲，寫字樓租金繼續(xù)上揚；二線城市將迎來一輪新的建設高潮，市場短期將出現(xiàn)供大于求。
商鋪市場方面，銷售市場的火熱仍將持續(xù)，租金上漲趨勢也將延續(xù)，但商鋪市場結構性的分化將愈演愈烈，城市核心區(qū)的商鋪價值將獲得提升，而郊區(qū)的商鋪將面臨較大的風險。
值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)市場的這些隱憂，在今年的土地市場行情中已經(jīng)可以窺見一斑。
“今年，商地寬松出讓將加劇未來競爭?！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾糠治鰩熖寡裕O(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月，上?？偣渤鲎?46幅經(jīng)營性用地，出讓面積共計842.81萬平方米，建筑面積共計1398.08萬平方米。其中，商辦用地共出讓85幅，出讓面積共計308.42萬平方米，建筑面積共計609.99萬平方米，平均溢價率為11%
從片區(qū)來看，土地出讓集中片區(qū)基本分布在新興規(guī)劃的新城板塊，特別是松江新城區(qū)域，今年1-10月總共出讓11幅經(jīng)營性用地，合計出讓面積90.68萬平方米，建筑面積98.40萬平方米。
報告指出，從上述新城中經(jīng)營用地的出讓情況來看，商辦用地占了6成比例，意味著未來2-3年，商辦項目仍將旺盛供應。上海商辦市場目前存量為970萬平方米，已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求格局。這一突出的存量壓力在短期內恐難緩解。
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