2010北京寫字樓市場(chǎng)分析
發(fā)布時(shí)間：2010年12月14日分享到：縱觀2010年北京寫字樓市場(chǎng)，熱點(diǎn)在售寫字樓售價(jià)總體上揚(yáng)，在住宅地產(chǎn)市場(chǎng)成交量嚴(yán)重萎縮的“后新政”時(shí)期，保持了自年初以來(lái)的上漲勢(shì)頭。朝陽(yáng)區(qū)在租寫字樓項(xiàng)目占據(jù)了漲幅和跌幅兩榜的榜首，這也同朝陽(yáng)區(qū)行政面積較大，且項(xiàng)目較多有關(guān)；細(xì)致區(qū)分不難發(fā)現(xiàn)，CBD地區(qū)和亞奧地區(qū)仍然是租價(jià)漲勢(shì)最旺的區(qū)域，而東二環(huán)、北三環(huán)等距離北京最核心區(qū)域較近的項(xiàng)目則出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)。
《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者獲悉，今年北京樓市最大的一宗商業(yè)地產(chǎn)整體收購(gòu)案于當(dāng)天完成，收購(gòu)方為國(guó)內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)基金高和投資，收購(gòu)項(xiàng)目為位于北京北三環(huán)馬甸橋的金澳國(guó)際。
公開資料顯示，金澳國(guó)際由大型央企上市公司中冶置業(yè)完成開發(fā)，位于北三環(huán)與京藏高速公路相交處的西北角。項(xiàng)目總體建筑面積14萬(wàn)平方米，其中包括酒店式公寓5萬(wàn)平方米，寫字樓類物業(yè)約6萬(wàn)平方米以及2萬(wàn)平方米左右的主體商業(yè)。據(jù)記者了解，此次高和投資收購(gòu)部分為金澳國(guó)際的寫字樓。
該消息目前已經(jīng)獲得高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫證實(shí)，但他并未透露具體交易金額。
此前的10月15日，萬(wàn)科宣布以11.5億元收購(gòu)北京贏嘉中心，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京樓市的最大收購(gòu)紀(jì)錄。知情人士透露，本次金澳國(guó)際項(xiàng)目被收購(gòu)，無(wú)論是面積還是總金額均超過了此項(xiàng)紀(jì)錄。
高和投資競(jìng)技亞奧板塊
據(jù)記者了解，高和投資是一家成立于2009年10月份的人民幣私募股權(quán)基金，創(chuàng)始人蘇鑫曾為SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)總裁，在SOHO中國(guó)主管營(yíng)銷長(zhǎng)達(dá)11年。
高和投資曾于今年5月收購(gòu)位于燕莎核心商務(wù)區(qū)的中莎廣場(chǎng)項(xiàng)目，這是今年北京商辦物業(yè)市場(chǎng)的第一例整體收購(gòu)。蘇鑫表示，高和投資長(zhǎng)期看好一線城市核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)。
金澳國(guó)際所處的亞奧板塊盡管為北京高檔住宅區(qū)，但這一區(qū)域的商業(yè)氛圍一直較差，很難聚集人氣。北京奧運(yùn)會(huì)舉辦前后，多家大型央企國(guó)企集中投資亞奧商圈商業(yè)地產(chǎn)，令這一區(qū)域熱度逐步提升。這其中包括奧運(yùn)會(huì)前的城建大廈、首創(chuàng)北環(huán)中心、北京科技會(huì)展中心 (論壇 新聞)等，但真正令這一區(qū)域價(jià)值提升的則是環(huán)球貿(mào)易中心和盤古大觀項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目首次將亞奧商務(wù)區(qū)寫字樓租金提高至每天每平方米8元，目前其最高租金已接近CBD的國(guó)際甲級(jí)寫字樓水平。
2009年底，中國(guó)建筑和保利地產(chǎn)以高價(jià)聯(lián)合取得奧運(yùn)南村商務(wù)園地塊，預(yù)計(jì)開發(fā)的商辦物業(yè)總體量超過20萬(wàn)平方米，每平方米預(yù)計(jì)售價(jià)超過5萬(wàn)元。隨后中國(guó)兵器取得薊門橋地塊，并以每平方米約3萬(wàn)元的價(jià)格創(chuàng)下北京當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王紀(jì)錄。
資料顯示，目前該區(qū)域聚集了中冶、中國(guó)建筑、保利、中國(guó)兵器四家大型央企和首創(chuàng)、城建、金隅三家北京大型國(guó)企，環(huán)球貿(mào)易中心、薊門橋地王、奧運(yùn)商業(yè)園等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總開發(fā)投資超過400億元，預(yù)計(jì)今后三年寫字樓供應(yīng)量約達(dá)50萬(wàn)平方米。
蘇鑫認(rèn)為，在北京城市擁堵越來(lái)越嚴(yán)重的背景下，該區(qū)域成為希望兼顧北京東西兩個(gè)核心區(qū)域辦公的大企業(yè)的主要選擇地點(diǎn)。
近兩年來(lái)，亞奧板塊吸引了中國(guó)黃金、中國(guó)核電、茅臺(tái)等大型國(guó)企入駐，同時(shí)還吸引了IBM一類的大型跨國(guó)公司。“這里有望成為北京新的核心商務(wù)區(qū)?！碧K鑫說。
正是對(duì)這一區(qū)域價(jià)值潛力的看好，高和投資完成了此次收購(gòu)案。金澳國(guó)際是目前亞奧板塊最高的寫字樓項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，其租金價(jià)格也有望達(dá)到盤古大觀、環(huán)球貿(mào)易中心的水平。
五股力量競(jìng)逐商業(yè)地產(chǎn)
在住宅市場(chǎng)受到限購(gòu)令等調(diào)控政策的影響下，原本冷淡的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫。在資本流動(dòng)性依然充裕的大前提下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為各方默認(rèn)的一個(gè)出口。
據(jù)高和投資的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，此前由于住宅市場(chǎng)火熱，2008年1月至2010年7月，北京批準(zhǔn)的89個(gè)寫字樓立項(xiàng)的項(xiàng)目中，其實(shí)只有26個(gè)是以純寫字樓形式入市的，比例約為29%。而大部分寫字樓項(xiàng)目都改成住宅項(xiàng)目出售了，導(dǎo)致近兩年來(lái)市場(chǎng)上的寫字樓供應(yīng)較為緊缺。
“過去兩年，北京的寫字樓供應(yīng)其實(shí)嚴(yán)重不足?！笔腊钗豪硎酥袊?guó)區(qū)總經(jīng)理金勇預(yù)計(jì)，未來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查報(bào)告顯示，今年北京寫字樓市場(chǎng)價(jià)格和租金均出現(xiàn)了快速上漲的趨勢(shì)。
今年6月，銀河SOHO逆市開盤，至今單盤銷售已超150億元。最近剛剛開盤的一棟寫字樓，銷售均價(jià)更高達(dá)每平方米6.9萬(wàn)元。
萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)方面的諸多投資也已被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是在房地產(chǎn)調(diào)控影響下，房地產(chǎn)開發(fā)商投資方向轉(zhuǎn)變的標(biāo)志性動(dòng)作。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，除剛剛收購(gòu)不久的北京贏嘉中心外，萬(wàn)科集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)多個(gè)城市完成其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，總額約達(dá)260億元。
另一方面，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在美國(guó)啟動(dòng)第二輪量化貨幣寬松政策后，國(guó)際市場(chǎng)的通脹壓力陡升，在人民幣匯率上升以及中美利差加大等綜合因素影響下，至少有超過6000億美元的熱錢正在加速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。在嚴(yán)格限制外資購(gòu)買住宅的背景下，受限較寬的商業(yè)地產(chǎn)是外資目前最好的投資出口。
此外，可能進(jìn)一步提高商業(yè)地產(chǎn)投資熱度的一股勢(shì)力則是高達(dá)4000億元以上的保險(xiǎn)資金。為了提高保險(xiǎn)資金的投資效率，保監(jiān)會(huì)已經(jīng)悄然放松了保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)的限制，將險(xiǎn)資投資比例由總資產(chǎn)5%提升至10%，這意味著險(xiǎn)資將至少購(gòu)買北京、上海等地?cái)?shù)十座高檔寫字樓。
這場(chǎng)追捧商業(yè)地產(chǎn)的名單中，顯然還包括初興不久的民間基金，此次收購(gòu)金澳國(guó)際的高和投資便是其領(lǐng)軍力量。蘇鑫認(rèn)為，人民幣房地產(chǎn)基金的發(fā)展與房地產(chǎn)調(diào)控的方向是一致的，“基金的作用是引導(dǎo)熱錢投向項(xiàng)目前期，而非消費(fèi)市場(chǎng)，是把投向需求的錢投到供給上?！?/P>
此前，萬(wàn)科副總裁肖莉也表示，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整開發(fā)資金結(jié)構(gòu)已勢(shì)在必行。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商70%的開發(fā)資金來(lái)自預(yù)售款和銀行貸款，民間融資只占不到5%，而美國(guó)開發(fā)商70%的資金來(lái)自民間融資，“民間融資可以減少房地產(chǎn)帶給國(guó)家金融體系的風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>
由此可見，加速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)商、轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商、國(guó)際熱錢、保險(xiǎn)資金、民間基金，在通脹及投資領(lǐng)域受限的雙重?cái)D壓下，五方勢(shì)力已經(jīng)聚集到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)狹窄的戰(zhàn)場(chǎng)中。 （2010年12月14日 星期二）
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