北京市寫字樓市場分析:高的不會只是樓層
發(fā)布時(shí)間：2010年12月13日分享到：寫字樓與住宅不同:寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品,它從基本屬性、需求定位以及開發(fā)建設(shè)投資等方面都與住宅產(chǎn)品有很大不同。尤其是在開發(fā)投資方面對地產(chǎn)公司提出了較高要求,相對于住宅而言屬于房地產(chǎn)公司的高端產(chǎn)品。
北京市寫字樓市場存在兩個(gè)倒掛:北京市是中國的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心,同時(shí)北京市也是中國最重要的寫字樓市場之一。在目前的北京市寫字樓市場上,存在著開發(fā)投資以及價(jià)格的兩個(gè)倒掛。一方面寫字樓開發(fā)投資額與住宅地產(chǎn)相比體量很小,同時(shí)從2005年開始北京市寫字樓開發(fā)投資量占整個(gè)北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資量的比重也逐漸下降;另一方面在一些重要的商務(wù)區(qū)域,出現(xiàn)了住宅產(chǎn)品售價(jià)高于寫字樓產(chǎn)品售價(jià)。
第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為寫字樓帶來機(jī)會:北京市目前人均GDP已經(jīng)超過10000美元,按照錢納里的工業(yè)化階段理論已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段,將會帶動第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)作為寫字樓的主力需求方將會直接帶動寫字樓需求。
地產(chǎn)公司模式轉(zhuǎn)換為寫字樓發(fā)展提供契機(jī):目前國內(nèi)地產(chǎn)公司多數(shù)采用單純住宅開發(fā)的經(jīng)營模式。在國內(nèi)政策對住宅地產(chǎn)維持調(diào)控的局面下,各地產(chǎn)公司開始謀求經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。合理配備部分優(yōu)質(zhì)物業(yè),尤其是寫字樓將成為地產(chǎn)公司未來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換的選擇。
中國國貿(mào)與金融街將受益于寫字樓發(fā)展:CBD區(qū)域是北京市寫字樓體量最大的區(qū)域。中國國貿(mào)在CBD區(qū)域已占據(jù)一定的市場份額,同時(shí)形成了其自身的品牌影響力和寫字樓經(jīng)營開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。我們預(yù)計(jì)公司將會在未來享受到寫字樓市場回升所帶來的機(jī)會。同時(shí)金融街區(qū)域作為北京市租金最高的區(qū)域同樣也將會有進(jìn)一步的表現(xiàn),這將會帶動金融街有進(jìn)一步的發(fā)展。
估值和投資。截至12月6日,A股市場動態(tài)PE在20.1倍,而房地產(chǎn)板塊動態(tài)PE在22.62倍。我們認(rèn)為北京市的寫字樓市場存在低估。未來隨著商業(yè)地產(chǎn)整體價(jià)值重估的到來,寫字樓市場將有進(jìn)一步上行的空間。預(yù)計(jì)中國國貿(mào)2010年,2011年,2012年EPS分別為0.20元,0.35元和0.47元,金融街2010年,2011年,2012年EPS分別為0.58元,0.69元和0.92元,維持對中國國貿(mào)和金融街的增持評級。（海通證券股份有限公司）
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