政策擠出效應助推商業(yè)地產 寫字樓交易創(chuàng)新高
發(fā)布時間：2010年08月27日分享到： 今年4月中旬，中央頒布一系列旨在遏制房價過快上漲的措施，像一擊重拳打向住宅市場。外界普遍猜測，房地產投資趨勢極有可能從住宅市場轉向商業(yè)地產。根據上海房地產市場2010年1-7月數據統(tǒng)計，SOHO東海廣場寫字樓項目成為銷售冠軍，上海商業(yè)辦公成交面積和成交均價也雙雙創(chuàng)下歷史新高，商業(yè)地產在間接利好下開始展露頭角。不過，有專家表示，政策擠出效應下的短期繁榮恐怕過于脆弱。
新政間接催熱商業(yè)地產
在上海今年1-7月房地產項目銷售額排行榜上，SOHO東海廣場以21.97億元獨占鰲頭，同樣登上銷售排行榜前十位的還有玫瑰購物廣場和浦江雙輝大廈兩個寫字樓項目。
據統(tǒng)計，今年4月出臺針對商品住宅的調控政策后，上海寫字樓供應量大幅增加，5-7月持續(xù)保持25萬㎡體量，同比去年5-7月上漲63.35%。而在政策出臺前的今年1-3月，三個月供應總量僅為26.6萬㎡。
"國內商業(yè)地產很有前景，只是一直被低估。 "雅仕鉑（亞洲）總裁、前世邦魏理仕商業(yè)服務部董事楊詠詩女士表示，特別是北京和上海，地理位置的重要性決定了商業(yè)地產在這兩個城市會大有作為。
根據仲量聯(lián)行7、8月房地產市場觀察報告，外資流入商業(yè)地產市場，優(yōu)質資產的跨境交易受到歡迎，在上海和北京，香港上市的恒生銀行和北京華融投資公司分別完成了一宗收購交易。
本土房企也欲在這一領域大展拳腳。國內商業(yè)地產巨頭SOHO中國8月13日以15.6172億元摘牌上海虹橋交通樞紐旁商辦地塊"臨空15號地塊"。董事長潘石屹表示，虹橋交通樞紐吞吐量巨大，非常有發(fā)展前景。并且從投資環(huán)境來看，政府對商辦用地沒有住宅用地那么多限制。預計該地塊將建成總建筑面積達25萬平方米的項目。
此外，地產"四大龍頭"萬科、保利、金地、招商地產發(fā)布中報時稱"回歸理性"，其中萬科、保利明確了發(fā)展商業(yè)地產的意圖。保利稱，將穩(wěn)步加大商業(yè)地產投資。萬科則在專注住宅市場18年后，重新轉戰(zhàn)商業(yè)地產領域，不過預計近期商業(yè)地產份額不超過10%。
短期繁榮難料發(fā)展遠景
然而，相比供應量的持續(xù)上升，1-7月寫字樓項目成交量雖然創(chuàng)下新高，但卻沒有維持持續(xù)上升的良好勢頭。在4月達到18.65萬㎡的高位后，5-7月成交量"腰斬"，平均不過9萬㎡，甚至不及今年1-3月平均成交量。
另據上海市統(tǒng)計局數據，今年1-7月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資較為平穩(wěn)，住宅投資在調控中經歷了大起大落。但總體來看，住宅投資無論份額和漲幅依然都超過商業(yè)地產。
楊詠詩告訴記者，商業(yè)地產有其特殊性，一大特點就是回報見效慢，屬"長線慢熱"型。它不像住宅市場投資那樣"立竿見影"，所以懂的人很少，一直是"小眾"，在如今略顯急功近利的投資環(huán)境中并非 "香餑餑"。商業(yè)地產的門檻也較住宅地產高，銀行只能提供最多五成的貸款，且最長不能超過10年。
另外，商業(yè)地產比較復雜，不僅僅是地產的問題，還涉及到整個產業(yè)鏈，其定位和規(guī)劃頗有難度，還需注重招商和運營的管理。一個環(huán)節(jié)做不好，就可能導致比住宅更高的空置率，可以說是高投入、高風險。許多住宅開發(fā)商和投資者嘗試轉向商業(yè)地產時會遇到這些困惑。
復旦大學管理學院副教授、房地產經濟學學者陳杰表示，商業(yè)地產成交量通?？梢苑从痴鎸嵔洕枨?，"囤房"的情況在這里不太存在，普通的投資者和炒房團很少會選擇這樣的長線投資。他還認為，商業(yè)地產受國際經濟環(huán)境和外資影響很大，現(xiàn)在這個時間段比較特殊，單純依賴政策的繁榮恐怕過于脆弱。
預約看房
點擊在線咨詢
