甩掉“曲線” 險(xiǎn)資進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)終于落落大方
發(fā)布時(shí)間：2010年08月18日分享到：保險(xiǎn)資產(chǎn)投資不動(dòng)產(chǎn) 有望迎來爆發(fā)式擴(kuò)張
市場(chǎng)蛋糕有多大，欲望就有多大。翹首盼望的保險(xiǎn)資金，終于在本年8月初舒緩了自己久違的投資野心，就在2010年8月5日保監(jiān)會(huì)公布了《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》。其中條例明確規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%，兩項(xiàng)合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%。新辦法于2010年8月31日起施行。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資產(chǎn)總額已達(dá)到4.52萬億。新規(guī)一出，意味著將有超過4500億保險(xiǎn)資金可涌向地產(chǎn)市場(chǎng)，這下保險(xiǎn)資金終于可以不再偷偷摸摸，用別人的名義為自己謀利益了。
歷史回顧
保險(xiǎn)公司在京“曲線”買樓 各自銜 “肥肉”
中國(guó)平安算得上保險(xiǎn)公司里潛入商業(yè)地產(chǎn)最深的險(xiǎn)企，據(jù)初略估算，其以自住或通過平安物業(yè)投資管理有限公司、平安信托與其他地產(chǎn)商項(xiàng)目合作的名義，在北京、上海、深圳等地?fù)碛辛丝傆?jì)超過百億資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而北京的平安國(guó)際金融中心不得不說是平安投資地產(chǎn)的得意之作，它位于北京市朝陽(yáng)區(qū)新源里南路1-3號(hào)，東三環(huán)燕莎橋西，為燕莎商圈最高建筑。當(dāng)前，大廈寫字樓部分租賃價(jià)格為8元/ /M2/天，處于燕莎商圈寫字樓租賃價(jià)格的高檔位。中國(guó)人壽集團(tuán)則通過國(guó)壽地產(chǎn)股份有限公司曲線進(jìn)入房地產(chǎn)，該公司目前已有位于朝陽(yáng)門CBD商圈的中國(guó)人壽大廈、金融街鑫茂大廈、F1大廈和中國(guó)人壽中心大廈四個(gè)項(xiàng)目。除此之外，其他保險(xiǎn)企業(yè)也紛紛效尤，在京城繁華商圈旺地各自銜著自己相中的“肥肉”，只有新華保險(xiǎn)相對(duì)比較低調(diào)，目前尚無大動(dòng)作。據(jù)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005-2009年，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)累計(jì)在京整購(gòu)寫字樓面積達(dá)106.6萬M2，占同期北京整購(gòu)寫字樓市場(chǎng)總量的16.6%，其中累計(jì)購(gòu)買金融街寫字樓47.2萬M2，占其全市購(gòu)買量的44%，接近半壁江山。CBD、燕莎區(qū)域近5年累計(jì)購(gòu)買量分別為27.1、21萬M2，占全市總量的25%、20%，位列二、三位。
附圖：保險(xiǎn)公司在京投資不動(dòng)產(chǎn)明細(xì)表
保險(xiǎn)公司 | 名下項(xiàng)目 | 詳情 |
中國(guó)人壽 | 中國(guó)人壽大廈 | 位于北京市朝陽(yáng)門外大街16號(hào)，目前出租報(bào)價(jià)是每月220元/ M2。 |
中國(guó)人壽中心大廈 | 位于金融街核心地段，大廈總建筑面積91477.1 M2，辦公層面積2105 M2。部分面積用于出租，每月650元/ M2，折合每天22元/ M2。 | |
鑫茂大廈 | 位于西城區(qū)金融街15號(hào)，屬中國(guó)人壽旗下投資地產(chǎn)。 | |
F1大廈 | 位于西城金融街F區(qū)1號(hào)地，2006年9月27日批準(zhǔn)銷售當(dāng)日就整棟出售給中國(guó)人壽，成交金額19.6億元。 | |
中國(guó)人保 | 中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)大廈 | 2005年，人保財(cái)險(xiǎn)投資17.05億元購(gòu)得位于東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋西南角的北京銀泰中心B座 7.85萬M2地產(chǎn)。目前出租報(bào)價(jià)是每月5-8.5元/ /M2/天。 |
泰康人壽 | 泰康金融大廈 | 2006年，以13.32億元購(gòu)入北京國(guó)際中心1號(hào)樓，冠名為泰康人壽大廈。目前出租報(bào)價(jià)是每月7元/ /M2/天。 |
F2-B大廈 | 2006年11月，泰康人壽保險(xiǎn)出資1.021億美元收購(gòu)了位于西城區(qū)金融街核心地帶的F2-B大廈，總建筑面積達(dá)3.8萬M2，其中商業(yè)部分建筑面積約17000 M2。 | |
民生人壽 | 民生人壽大廈 | 2006年，以5.9億元購(gòu)入北京國(guó)際中心2號(hào)樓，冠名為民生人壽大廈。目前出租報(bào)價(jià)是每月7-8元/ /M2/天。 |
中意人壽 | 凱晨廣場(chǎng)東座第七層 | 2006年中意人壽整購(gòu)北京西單大街以西、西長(zhǎng)安街南側(cè)的凱晨廣場(chǎng)東座第七層整層，面積近4000 M2，單位售價(jià)高達(dá)32000元/ M2，一度成為當(dāng)時(shí)北京寫字樓史上售價(jià)之最。 |
太平洋保險(xiǎn) | 太平洋保險(xiǎn)大廈 | 宣武區(qū)廣安門外大街八十七號(hào) |
豐盛大廈 | 2008年，太保以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈，以大廈約7.1萬M2的建筑面積計(jì)，收購(gòu)單價(jià)約3萬元/ M2。 | |
平安保險(xiǎn) | 平安國(guó)企大廈 | 西城區(qū)金融大街35號(hào)，自用為主 |
平安國(guó)際金融中心 | 平安在該樓的投資金額在人民幣30億至35億元之間。2008年奧運(yùn)期間，平安國(guó)際金融中心落成。截至2009年9月底，該項(xiàng)目出租率：寫字樓部分為40%，商業(yè)部分為50%。當(dāng)前，大廈寫字樓部分租賃價(jià)格為8元/ /M2/天，處于燕莎商圈寫字樓租賃價(jià)格的高檔位。 | |
世紀(jì)財(cái)富中心西座 | 2008年，位于CBD區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)光華路七號(hào)的世紀(jì)財(cái)富中心西座被平安收購(gòu)，成交面積約5萬M2，價(jià)格達(dá)到14億元。目前出租報(bào)價(jià)是每月7元/ /M2/天。 | |
新華保險(xiǎn) | 新華保險(xiǎn)大廈 | 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門橋東800米，自用為主 |
中國(guó)再保險(xiǎn) | 中國(guó)再保險(xiǎn)大廈 | 北京市西城區(qū)金融大街11號(hào)，自用為主 |
前景分析
未來4500億的力量？ 險(xiǎn)資入市需謹(jǐn)慎
此前，政策不允許直接進(jìn)入的時(shí)候，各家公司在實(shí)際操作中遮遮掩掩，用“自用”名義這類擦邊球方式來規(guī)避政策。就在《辦法》出臺(tái)前，中國(guó)平安和中國(guó)人壽剛剛合計(jì)耗資逾30億元在深圳和杭州各自拿下一幅地塊，均表示為自建辦公寫字樓，現(xiàn)在有了政策庇佑，就可以大張旗鼓把自己的得意之作推向市場(chǎng)，收取租金回報(bào)。由于國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的投資政策限制，保險(xiǎn)資金大舉進(jìn)軍住宅類地產(chǎn)依舊比較困難。未來4500億的力量極有可能沖擊全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)。雖然保險(xiǎn)公司熱情高漲，但起起落落的地產(chǎn)市場(chǎng)以及各種空置率的傳聞，考驗(yàn)著保險(xiǎn)公司的投資能力，由于自身行業(yè)的特殊性，在不動(dòng)產(chǎn)的投資方面還需謹(jǐn)慎。
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