新政下蛻變 資金依然是商業(yè)地產(chǎn)第一攔路虎
發(fā)布時(shí)間：2010年08月17日分享到：商業(yè)地產(chǎn)終于出人頭地了。在住宅地產(chǎn)哭喊連天的情況下，從陪嫁丫頭轉(zhuǎn)身為搶手新娘，其中最大的陽謀家非“新國(guó)十條”莫屬。
回顧商業(yè)地產(chǎn)做丫頭的日子，雖偶有風(fēng)光，但多數(shù)被全國(guó)租金第一的恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗斥為三流，希望自洗塵垢，讓面貌煥然一新，不要“對(duì)不起百姓、對(duì)不起國(guó)家”。
商業(yè)地產(chǎn)雖為新娘，但也是偏房。雖然專家學(xué)者們掐指一算：日后必扶正，但資金、耐心和稅收是三大攔路虎，如何跨越很考智慧。
慶幸的是，路很長(zhǎng)，但商業(yè)地產(chǎn)已在路上。
商業(yè)地產(chǎn)成新政下“完卵”
商業(yè)地產(chǎn)是新政覆巢之下的完卵。由于本次新政劍指住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)幸免于難，成為投資客和開發(fā)商的避風(fēng)港。新政以來，保利、萬科、綠地等知名房企都加大力度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本達(dá)千億元以上。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年五成品牌房企非住宅對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率20%，比去年有所上升。
“商業(yè)地產(chǎn)未受新政影響”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一介紹，1-7月份全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)運(yùn)用房銷售增速39.4%、36.6%，但住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營(yíng)運(yùn)的情況也高于住宅。
“商業(yè)地產(chǎn)從陪嫁的丫頭到現(xiàn)在搶手的新娘”，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全一語中的，他指出，中國(guó)地產(chǎn)有史以來，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個(gè)陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個(gè)地方?jīng)]有酒店不好，能不能在規(guī)劃里加一個(gè)酒店，把酒店作為小區(qū)配套，并不是地區(qū)需要的商業(yè)物業(yè)。目前大部分小區(qū)商業(yè)配套包括酒店，大部分都處于非盈利狀態(tài)或者說依然是虧損的狀態(tài)。
升值是商業(yè)地產(chǎn)吸金魅力
仿佛一夜之間，開發(fā)商都開了竅，一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)兼CEO鄒益民看來，除了中央多次新政都針對(duì)住宅市場(chǎng)，從政治上打通開發(fā)商的任督二脈外，真正讓開發(fā)商動(dòng)心的是商業(yè)地產(chǎn)的吸金大法魅力?！白錾虡I(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值這個(gè)時(shí)段所給你帶來的豐厚的利潤(rùn)”，他認(rèn)為，房地產(chǎn)的升值其實(shí)最主要的還是土地的升值，在土地上面所附著的建筑物也有升值的空間。如上海的新天地附近，十年前在那里的樓面地價(jià)大概2000元/平方米，那時(shí)住宅價(jià)格也才6000元/平方米。但現(xiàn)在那地方樓面地價(jià)已去到3萬—4萬元/平方米，也就是土地成本已上漲15-20倍，如果開發(fā)住宅當(dāng)時(shí)只能賣6000元/平方米，但若做商業(yè)地產(chǎn)持有到現(xiàn)在，就能享受到土地升值帶來的升值空間。
金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克用金地開發(fā)物業(yè)對(duì)比來佐證商業(yè)地產(chǎn)的吸金魅力，北京金地國(guó)際花園建筑面積40萬平方米，其中住宅25萬平方米，辦公樓15萬平米。其中投資住宅的時(shí)候花了3年時(shí)間把它賣掉，投資回報(bào)在兩倍左右。投資辦公樓是1.5億美元，近期對(duì)辦公樓做的一個(gè)估值，在6億美元左右。也就是說辦公樓投資了6年，光資產(chǎn)增值就有4倍多的回報(bào)。
除了商業(yè)地產(chǎn)的吸金優(yōu)勢(shì)，低地價(jià)、城市化消費(fèi)需求增加、上市公司業(yè)績(jī)要求等也是開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的緣由。與會(huì)大部分專家都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)由于帶有政府的政績(jī)需求，商業(yè)用地雖然也要招拍掛，但因?yàn)檎Ｍ鲞@些東西，開發(fā)商可能跟政府談到一個(gè)比較好的地價(jià)，最起碼比住宅更有吸引力的一個(gè)地價(jià)。廣州、北京、上海等地都出現(xiàn)過商業(yè)地塊設(shè)置苛刻的條件進(jìn)行內(nèi)定。
擺脫商業(yè)地產(chǎn)三流地位
萬馬奔騰，逐鹿商業(yè)地產(chǎn)，在恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗看來是好事，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)能促使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。來自香港的恒隆地產(chǎn)是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最成功的企業(yè)，目前全國(guó)租金第一，陳啟宗在觀摩過全國(guó)大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目之后，得出的結(jié)論是：現(xiàn)在全國(guó)大中城市大部分商業(yè)項(xiàng)目都是三流項(xiàng)目，差勁得不得了。“老外有句話，在一個(gè)瞎子國(guó)度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝”，陳啟宗認(rèn)為，雖然很多人在商業(yè)地產(chǎn)賺了很多錢，但他的答案是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)缺少，沒有競(jìng)爭(zhēng)，猴子就變王了。10、20年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的水平不夠，很多人雖然沒有做出世界級(jí)水平的東西，但是還可以賺錢。
正因?yàn)橹袊?guó)做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商水平低，恒隆地產(chǎn)從香港進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，就避開萬科、華潤(rùn)等眾人逐鹿的住宅市場(chǎng)，專攻商業(yè)地產(chǎn)。陳啟宗希望有更多的優(yōu)秀商業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，因?yàn)橹袊?guó)實(shí)在太大，機(jī)會(huì)太多，現(xiàn)在全國(guó)大中城市的三流項(xiàng)目是浪費(fèi)了土地資源，對(duì)不起老百姓、對(duì)不起國(guó)家。
“實(shí)際上在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)，真正成功有多少？不多。”新城市集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉也認(rèn)為目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)很不成功，“中國(guó)最成功做商業(yè)地產(chǎn)的，純粹是官商地產(chǎn)。地有多少不是招商引資進(jìn)去，都是戴帽子指定給他的。那個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格非常便宜，傻瓜都會(huì)做。”
資金是商業(yè)地產(chǎn)第一攔路虎
商業(yè)地產(chǎn)雖說是下一個(gè)十年房地產(chǎn)開發(fā)的方向，但資金、耐心和稅收等攔路虎考驗(yàn)著開發(fā)商“西天取經(jīng)”決心。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅開發(fā)可實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)，而需要長(zhǎng)期的積壓資金，而中國(guó)多數(shù)房企負(fù)債率都超過70%，資金成了他們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)攔路虎。平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)兼CEO鄒益民認(rèn)為，目前中國(guó)房企大部分嚴(yán)格講是一個(gè)住宅工廠，處于買地、蓋房、銷售、回款、再買地這樣一個(gè)循環(huán)系統(tǒng)中，希望貨如輪轉(zhuǎn)，真正積累下來資產(chǎn)很多都是現(xiàn)金換成的土地，難以有資金積壓下來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。另外，商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，可能會(huì)壓斷資金鏈，開發(fā)商對(duì)此非常慎重，因?yàn)樽鲎≌脑?，如果你碰到市?chǎng)不好，本來打算賣1萬塊的樓，賣5000塊錢，肯定可以賣出去。但是商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不好的情況下，你想半價(jià)賣出去，也不見得能夠。
追求快速的資金來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的壯大，也讓開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)候急功近利，把商業(yè)當(dāng)成住宅一樣賣散，這種不耐心導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，從而做爛項(xiàng)目。與會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)專家都認(rèn)為，賣散的商業(yè)項(xiàng)目是不成功的項(xiàng)目，是三流的項(xiàng)目。商場(chǎng)賣散的話，整個(gè)商場(chǎng)定位都會(huì)出現(xiàn)問題，每個(gè)小業(yè)主有權(quán)在他的鋪頭賣想賣的東西，這邊是賣高檔服裝，那邊是賣咸鴨蛋的，那商場(chǎng)根本沒有辦法做下去。
決定商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就是它的租金。恒隆地產(chǎn)做到全國(guó)租金第一，每一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)大概花了15年?！按蟾哦昵?，我把所有香港上市的房地產(chǎn)公司，包括本地香港的，還有內(nèi)地到香港上市的，把他們都集合起來，我看了一下，他們每平方米的租金大概是多少。我們是第一，是第二名的2.2倍，是最差的9倍”，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗亮出如何做到全國(guó)租金第一的秘訣：耐心。去年恒隆地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率31%，但這個(gè)回報(bào)率不是第一天就能拿到的，平均來說要經(jīng)過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報(bào)率大概4%-5%，然后把它養(yǎng)大，調(diào)整定位、正確運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到31%的回報(bào)率。
新城市集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉還道出了商業(yè)地產(chǎn)的稅收問題。物業(yè)稅早就在商業(yè)地產(chǎn)征收了，無論是自己用還是出租給別人。如果出租給別人，先交12%房產(chǎn)稅，再還有5%附加費(fèi)，如果商業(yè)地產(chǎn)交足稅，100元租金收入拿到手的不超過60元，加上高額的物業(yè)管理費(fèi)，回報(bào)率趕不上銀行貸款利息。
預(yù)約看房
點(diǎn)擊在線咨詢
