總量未超警戒線 商業(yè)地產(chǎn)空置依然突出
發(fā)布時(shí)間：2010年08月05日分享到：空置房，是業(yè)內(nèi)各方都不愿觸及的敏感神經(jīng)，但它卻在現(xiàn)實(shí)中存在。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米。商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達(dá)2878萬平方米。
由于我國各主要城市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢不同，其商品房空置形態(tài)和空置率也各有不同。時(shí)值年末，本報(bào)對北京、上海、深圳、廣州、重慶等國內(nèi)主要城市的商品房空置情況進(jìn)行一定程度的掃描與解讀，以期推動(dòng)空置房的消化。
商業(yè)地產(chǎn)成消化難點(diǎn)目前的空置房不會對市場造成強(qiáng)烈沖擊，政府部門不會出臺針對空置房消化的政策，都是由開發(fā)企業(yè)自行消化處理。
上帝在關(guān)閉一扇門的時(shí)候，也會開啟另一扇門。
當(dāng)宏觀調(diào)控讓開發(fā)商感到了資金和土地的壓力而放緩對新項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，他們驚奇地發(fā)現(xiàn)，以前他們并不看好的積壓空置房卻成為了市場新寵，為開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)著新活力。
空置率未到警戒線
11月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份“國房景氣指數(shù)”為101.10，已經(jīng)接近不景氣區(qū)間。其中，10月末，全國商品房空置面積達(dá)到1.12億平方米，同比增長14%。國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資司房地產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，全國商品房空置面積是根據(jù)各地上報(bào)的數(shù)字統(tǒng)計(jì)得到的。至于這個(gè)數(shù)字到年底是否會再增長，這位負(fù)責(zé)人拒絕進(jìn)一步評論。
在國際上，房產(chǎn)空置率達(dá)到10%就已經(jīng)到達(dá)警戒線。國家統(tǒng)計(jì)局上述人士指出，目前我國統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的口徑關(guān)于空置房的數(shù)據(jù)只有兩個(gè)，一個(gè)是空置面積，一個(gè)是同比增長的百分比。他透露，目前房地產(chǎn)空置情況還在可掌控的范圍內(nèi)。
建設(shè)部政策研究中心副處長文林峰解釋說，國際上的空置率是用空置量（包括未銷售出去的和已經(jīng)銷售但無人居住的兩部分）除以全部存量房；而我國計(jì)算空置率時(shí)是用空置量（僅包括未銷售出去的）除以增量房，計(jì)算公式中的分子和分母都不相同，所以得出的數(shù)據(jù)并不具有可比性。
空置面積或增或減？
“這個(gè)數(shù)據(jù)和2004年年底的近1億平方米的空置房數(shù)量相差無幾，說明一年來空置房的增加量不是很大?！蔽牧址灞硎荆皬哪壳翱?，到2005年底，空置房的數(shù)據(jù)仍會下降?？罩梅康奶攸c(diǎn)仍是總量平衡，結(jié)構(gòu)性問題突出?！?/P>
文林峰認(rèn)為，預(yù)測今年空置下降的原因是，在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)新開工面積在下降，這將使空置房的絕對數(shù)字減少。而原有結(jié)構(gòu)性問題仍存在，表現(xiàn)為中小城市不顧支付能力大小而盲目上項(xiàng)目導(dǎo)致的滯后效應(yīng)，以及空置房中住宅大戶型空置仍很嚴(yán)重。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長顧云昌卻認(rèn)為，2005年全國空置房面積比去年同期不降反而略有增加?！澳甑椎臄?shù)據(jù)還沒有出來，估計(jì)數(shù)據(jù)也會是增加的?！?/P>
顧云昌分析認(rèn)為，造成空置量增加的原因是，調(diào)控使供求關(guān)系發(fā)生了變化。今年房地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)增加，銷售量卻大量減少，前三個(gè)季度銷售增長10.3%，低于往年水平。另外，在調(diào)控形勢下，消費(fèi)者的觀望態(tài)度也促使空置量上升。
不管是文林峰的下降預(yù)測還是顧云昌的上升預(yù)測，他們對空置房的作用的看法還是相同的，那就是一定量的空置房對市場發(fā)展是有利的。文林峰認(rèn)為，根據(jù)我國統(tǒng)計(jì)口徑，2004年底的前三年全國房地產(chǎn)開發(fā)量是96億平方米，空置房的面積1億平方米，占不到1%，這不足以對市場構(gòu)成金融危險(xiǎn)。
顧云昌認(rèn)為，就像一般商品都要有庫存一樣，房地產(chǎn)市場上有一定數(shù)量的空置房也是正常的，畢竟空置房也是市場供應(yīng)的一部分。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也認(rèn)為，空置房的存在是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然補(bǔ)充，是市場房價(jià)體系的一個(gè)必要條件?！罢怯辛诉@些空置房，人們才能在選擇房源的時(shí)候有了參照物，才有了對更好房子的認(rèn)識?！?/P>
開發(fā)商趁機(jī)解套
上世紀(jì)90年代，海南、北海等地的空置房達(dá)到了歷史新點(diǎn)，政府有關(guān)部門曾強(qiáng)力介入空置房處理，出臺了一系列政策。對此，文林峰表示，正是由于目前的空置房不會對市場造成強(qiáng)烈沖擊，政府部門不會出臺針對空置房消化的政策，都是由開發(fā)企業(yè)自行消化處理。
“市場的問題讓市場解決。”這是牛鳳瑞對空置房提出的解決之道。在其主編的中國社科院出版的《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中，對空置房的處理提出了轉(zhuǎn)化為廉租、減少商業(yè)地產(chǎn)用地供應(yīng)等政策?！吧鲜龃胧┒际菑恼叩姆矫婵紤]，最好的辦法當(dāng)然是市場問題通過其自身循環(huán)解決，而不是由政府方面來解決?！?/P>
開發(fā)商也正在積極尋找出路。我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總胡景輝最近就發(fā)現(xiàn)，找他合作的開發(fā)商越來越多了，而這正是由于他們從2001年開始代理力鴻花園、龍華園、陽光廣場、羅馬花園等項(xiàng)目的空置房銷售取得了良好市場效果的結(jié)果。
胡景暉分析：一方面是資金需求的壓力，迫使開發(fā)商將囤積的空置房快速出售，把回籠資金投向新項(xiàng)目；另一方面空置房的維護(hù)成本增加也加速開發(fā)商出手。
除尋找房產(chǎn)中介代理外，開發(fā)商也在積極尋找別的途徑處置空置房，尾房拍賣、轉(zhuǎn)售再建等方式都紛紛被開發(fā)出來。
“其實(shí)，空置房的處理，說到底仍是市場價(jià)值體現(xiàn)?！北本┏墙I銷總監(jiān)羅高波分析，“只要開發(fā)商降價(jià)處理，空置房總會有市場的。”
“住宅空置房和商業(yè)空置房相比，有很多優(yōu)勢，其中一點(diǎn)就在住宅空置房可以用價(jià)值杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說，“只要降低價(jià)格，就可以把住宅項(xiàng)目處理出去，但商業(yè)地產(chǎn)空置就不一定了。”
商業(yè)地產(chǎn)空置依然突出
在王永平看來，與住宅空置相比，商業(yè)地產(chǎn)空置房的難點(diǎn)還在于，商業(yè)地產(chǎn)空置房銷售比較難，隱性空置上升，造成了商業(yè)地產(chǎn)空置大于住宅空置。
來自中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年，全國營業(yè)性空置房面積2878萬平方米，比去年同期增長21%，占全國同期空置商品房的27.7%，比住宅的空置率高出18.8%。
顧云昌表示，“商業(yè)地產(chǎn)的空置率提升太快，北京商品住宅空置率增加6%，但商業(yè)營運(yùn)房空置率增加了1.5倍。商業(yè)地產(chǎn)在所有空置房中占到1／4左右，但其開發(fā)面積只占整個(gè)商品房開發(fā)面積10%左右。”
王永平說：“目前值得注意的是，上海、沈陽等城市中心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)空置，而且出現(xiàn)了更多隱性商業(yè)項(xiàng)目的空置，即賣出的項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)出租。”
針對商業(yè)地產(chǎn)高空置率，王永平開出的藥方包括借助專業(yè)力量處理閑置資源、開發(fā)商自己持有物業(yè)并逐步培育市場和政策引導(dǎo)等措施?！罢块T加強(qiáng)前瞻性指導(dǎo)和引導(dǎo)，創(chuàng)造良好的環(huán)境，市場中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)的主動(dòng)提高，大家形成合力，才能更好處理空置商業(yè)房?！蓖跤榔奖硎?。
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