萬(wàn)科五折賤賣(mài)商業(yè)地產(chǎn) 業(yè)界分析市場(chǎng)壓力所致
發(fā)布時(shí)間：2010年07月13日分享到：從今年4月開(kāi)始，北京萬(wàn)科高調(diào)宣布要向多元化發(fā)展，拓展商業(yè)地產(chǎn)。數(shù)月后，萬(wàn)科推出其在北京的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬(wàn)科五號(hào)公社。
因項(xiàng)目配有中庭、花園、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商最初主推低密度、花園式企業(yè)獨(dú)棟總部辦公概念，對(duì)外尋求整棟銷(xiāo)售。
然而從5月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商突然改變計(jì)劃，將樓盤(pán)拆散零售。７月１１日，知情人爆料說(shuō)，萬(wàn)科之所以要改變銷(xiāo)售策略，跟銷(xiāo)售冷淡有關(guān)。
記者調(diào)查得知，萬(wàn)科五號(hào)公社項(xiàng)目，實(shí)際是萬(wàn)科公園五號(hào) (論壇 新聞 視頻)樓盤(pán)中的8號(hào)樓公共配套設(shè)施部分，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)甜水園 (論壇 新聞)附近，與今年宣布東擴(kuò)的北京CBD區(qū)域相隔咫尺。該項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積約為7800平方米，共分割為46套，層高達(dá)到5.7米，為目前市面流行的LOFT產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)年限為40年。截至6月17日，僅僅售出4套。
這位爆料人告訴《國(guó)際金融報(bào)》，對(duì)外報(bào)價(jià)每平方米在5萬(wàn)元到6萬(wàn)元不等的萬(wàn)科公園五號(hào) (論壇 新聞)商業(yè)部分，實(shí)際成交價(jià)最低才2萬(wàn)多，最高也就3萬(wàn)多，相當(dāng)于五折賤賣(mài)。
記者從特殊渠道拿到的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月中旬，萬(wàn)科五號(hào)公社所成交的物業(yè)，最高的一套單價(jià)為每平方米33873元，建筑面積為159.7平方米，簽約日期為6月4日，物業(yè)位于8號(hào)公共服務(wù)設(shè)施的315號(hào)。
同為萬(wàn)科公園五號(hào)樓盤(pán)的7號(hào)樓住宅底商部分，成交價(jià)最低的一套也只有每平方米22156元，面積為107.59平方米，簽約日期為5月24日，物業(yè)位于7號(hào)住宅樓312號(hào)。這個(gè)價(jià)格，連外界所知商業(yè)部分5萬(wàn)均價(jià)的一半都不到。
壓力巨大
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)科公園五號(hào)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)之所以急于賤賣(mài)出售，或許是因?yàn)槭袌?chǎng)壓力所致。隨著北京市政府CBD東擴(kuò)的實(shí)施，CBD區(qū)域今年將新推出12塊土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到186萬(wàn)平方米。如無(wú)意外，這些建筑將以寫(xiě)字樓與商業(yè)為主，并將于2011年底集中上市。
而根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鑒于放緩的需求及市場(chǎng)大批的新增供應(yīng)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率在2009年第四季度上升至17.16%，且在年內(nèi)第二季度錄得19.17%的歷史最高位。市場(chǎng)整體平均租金在2009年四個(gè)季度一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌的狀況，在第一、二、三、四季度，分別環(huán)比下跌6.97%、5.72%、1.92%和0.68%。至2009年第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體平均凈有效租金已同比下跌14.57%至每月每平方米人民幣164.75元的水平。
空置率高企、租金水平低位徘徊，造成CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)低迷。眾多業(yè)主不得不在租金和租約中作出讓步，希望維持現(xiàn)有租戶(hù)和吸引新租戶(hù)。在這樣的市場(chǎng)條件下，低價(jià)賤賣(mài)似乎是萬(wàn)科的惟一選擇。
前路未測(cè)
一直專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)并藉此獲得地產(chǎn)江湖老大地位的萬(wàn)科，今年開(kāi)始高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。北京萬(wàn)科掌門(mén)人毛大慶，投身萬(wàn)科之前便操盤(pán)過(guò)北京多個(gè)知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如東直門(mén)的來(lái)福士廣場(chǎng)，以及CBD的凱德置地廣場(chǎng)。
6月22日，萬(wàn)科的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目萬(wàn)科國(guó)際廣場(chǎng)便在蘇州舉辦了商業(yè)發(fā)布會(huì)。據(jù)萬(wàn)科披露，在今年4至5月間，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始在北京、西安、東莞和武漢，全力營(yíng)造3個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目，總投資額高達(dá)百億元。
但是到目前為止，萬(wàn)科在全國(guó)真正以商業(yè)地產(chǎn)面目上市銷(xiāo)售的，只有北京的萬(wàn)科公園五號(hào)的商業(yè)部分。而從目前的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，無(wú)論是單獨(dú)包裝的萬(wàn)科五號(hào)公社，還是住宅底商部分，都遭遇了滑鐵盧?；蛟S萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路，還將面臨諸多考驗(yàn)。
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