房地產(chǎn)市場(chǎng)變化 房?jī)r(jià)是松動(dòng)還是“假摔”?
發(fā)布時(shí)間：2010年07月12日分享到： 時(shí)至年中，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已過近3個(gè)月時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了新的變化。商品房成交量持續(xù)下滑，一線城市堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，土地市場(chǎng)連續(xù)流拍，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降，部分一線城市租金快速上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)的驟然變化，背后究竟蘊(yùn)藏什么含義，釋放怎樣的信號(hào)？是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走上健康發(fā)展之路？
房?jī)r(jià)：是松動(dòng)還是“假摔”？
供職于北京一家金融機(jī)構(gòu)的劉曉莉，半年來堅(jiān)持看房，卻始終沒有出手，一直等待最佳的時(shí)機(jī)?！耙粫?huì)兒說北京房?jī)r(jià)降8000元，一會(huì)兒說打折一會(huì)兒又取消，房?jī)r(jià)就像一滴松油，看著會(huì)下跌就是跌不下來。”她用這樣一個(gè)形象的比喻，表達(dá)了自己對(duì)房?jī)r(jià)的觀察。
事實(shí)上，從全國(guó)的角度來講，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了新的變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是自2009年4月以來首次出現(xiàn)回落。
當(dāng)然，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背后情況并不一致。開發(fā)商陣營(yíng)確實(shí)出現(xiàn)了“兩極分化”。一方面不少企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈仍存在期待，價(jià)格依舊堅(jiān)挺，甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏；另一方面，5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開始采取降價(jià)、贈(zèng)送面積等優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售。
萬科總裁郁亮公開表示：“市場(chǎng)好的時(shí)候，萬科不會(huì)惜售，市場(chǎng)不好的時(shí)候，萬科也絕不會(huì)硬扛著不調(diào)整?！?BR> 但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)上漲的“步伐”正在放慢，甚至出現(xiàn)下降。當(dāng)前人們最為關(guān)注的是未來走勢(shì)如何。這是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是真的松動(dòng)還是有人質(zhì)疑“假摔”的最好證明。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)為記者描繪出調(diào)控下市場(chǎng)變化的鏈條：觀望-局部促銷-全面促銷-局部降價(jià)-全面降價(jià)。認(rèn)為當(dāng)前正處于局部促銷與全面促銷的轉(zhuǎn)接階段。
成交量持續(xù)走低，將迫使部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下調(diào)，二三線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中趨降。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松表示，成交量的明顯萎縮說明投機(jī)性需求正在離場(chǎng)，而且如果這一趨勢(shì)持續(xù)下去的話，加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)也將面臨下調(diào)壓力。
土地市場(chǎng)：“地王”是中途離場(chǎng)還是永久謝幕？
一度“地王”頻出的土地市場(chǎng)，上半年連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，這也是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。
6月份第四周，北京曾經(jīng)流拍的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住項(xiàng)目(京南嘉園小區(qū)三期)再次掛牌出讓，僅以3700元／平方米成交，與此前相比，此次折合樓面地價(jià)降至3608元／平方米，下降達(dá)1092元／平方米。
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，6月北京成交23宗土地，僅3宗住宅和含住宅項(xiàng)目用地。當(dāng)月全市土地出讓收入33.097億元，比5月縮水近七成。特別是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，北京土地溢價(jià)率從110.6%下調(diào)九成至13.2%，成為2009年來最低點(diǎn)。
在交易清淡的上半年過后，廣州市定于7月8日出讓的番禺區(qū)兩宗地，其中一宗用地只有1家報(bào)名，另一宗用地只有2家報(bào)名。這種情況，近年來鮮見。
土地市場(chǎng)的新變化，一方面緣于政府加大土地供應(yīng)。來自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月全國(guó)(不含新疆、西藏、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán))住宅用地供應(yīng)同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍掛制度，探索“綜合評(píng)標(biāo)”“一次競(jìng)價(jià)”“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。
一些專家分析認(rèn)為，目前城市地價(jià)正從拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，轉(zhuǎn)為購(gòu)房者期待價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的理由。
值得關(guān)注的是，隨著地塊不斷流拍，價(jià)格下調(diào)，一些企業(yè)開始抄底拿地。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中說，躲過地價(jià)高企之時(shí)，現(xiàn)在有理由謹(jǐn)慎拿地，“地價(jià)相比去年算是便宜了。目前儲(chǔ)存的土地只夠用兩三年，所以為了持續(xù)發(fā)展，拿地是必要的?！? 不過，也有專家擔(dān)心，如果城市土地市場(chǎng)低迷，供應(yīng)量和成交量縮水，并未引起“抄底進(jìn)場(chǎng)”，由于滯后效應(yīng)，一些城市將無法完成今年供地計(jì)劃，影響明后年住宅供應(yīng)。
二手房市場(chǎng)：是已經(jīng)見底還是持續(xù)下滑？
樓市調(diào)控新政策一經(jīng)公布，京滬深一線城市旋即出現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。
來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，5月份，90個(gè)重點(diǎn)城市二手住房成交1572萬平方米，同比下降0.8%，環(huán)比下降11.2%。
進(jìn)入6月，二手房成交量持續(xù)下降。來自中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30%以上，深圳成交6815套，環(huán)比減少44%，為最多。
伴隨著交易量的下降，5月份70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。
“目前，北京二手房?jī)r(jià)，相比此前最高點(diǎn)，回落約10%，個(gè)別區(qū)域的降幅達(dá)到15%?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾說。
為什么二手房市場(chǎng)調(diào)控的“速凍”效應(yīng)如此明顯？“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡f：“這主要在于本次調(diào)控不但讓更多消費(fèi)者選擇觀望態(tài)度，靜待房?jī)r(jià)下跌，還在于逐步深入執(zhí)行的差別化信貸政策、限購(gòu)政策抬高了購(gòu)房門檻，明顯抑制了市場(chǎng)中的購(gòu)房需求?！?BR> 不過，不同區(qū)域的二手房均價(jià)水平變化并不相同。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告稱，北京的望京、通州、亦莊等區(qū)域的二手房均價(jià)上漲過快的區(qū)域，均價(jià)下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學(xué)區(qū)房等概念的二手房區(qū)域抗跌性較強(qiáng)。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房?jī)r(jià)格不降反升，上海徐匯等區(qū)域的房?jī)r(jià)也無松動(dòng)。
來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心6月初發(fā)布的調(diào)查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時(shí)也有少數(shù)意在抄底的投資者。
中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，隨著價(jià)格的松動(dòng)和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增，部分有購(gòu)買力的需求會(huì)逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。
租賃市場(chǎng)：租金上漲是常態(tài)還是異動(dòng)？
與逐步降溫的住房銷售市場(chǎng)不同，近期一線城市租賃市場(chǎng)火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價(jià)格漲幅甚至超過20%。
一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區(qū)域上漲過快與個(gè)別中介機(jī)構(gòu)炒作有關(guān)。
房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)租賃市場(chǎng)有影響。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場(chǎng)剛性需求持幣觀望，不排除部分轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，另一方面，業(yè)主由于看跌市場(chǎng)，也會(huì)由賣轉(zhuǎn)租?！?BR> 柴強(qiáng)說：“近期暴漲，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)因?yàn)闃I(yè)務(wù)量萎縮，為了增加收入，出現(xiàn)炒作行為?！?BR> 中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說：“自2009年年中以來，全國(guó)主要城市的租金一直處于穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)中，租金回升也反映出經(jīng)濟(jì)回暖及收入的提高?！?BR> 接受采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示，每年的5、6月份開始進(jìn)入傳統(tǒng)的租房旺季，很多大中專院校畢業(yè)生陸續(xù)離開校園，無論是工作還是準(zhǔn)備考研等多數(shù)選擇租房，這些需求，短期內(nèi)可能會(huì)造成房源供應(yīng)緊張，租金上漲。李文杰說：“從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，每年的二季度，全國(guó)房租租賃價(jià)格都會(huì)較上個(gè)季度有所上漲。”
不過，進(jìn)入6月，北京租金已經(jīng)呈下降趨勢(shì)。來自“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京平均月租2816元，環(huán)比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)。
李文杰表示，隨著宏觀調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)明顯回落，將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，供大于求的局面將可能再度出現(xiàn)，加上政策新租賃房供應(yīng)的增多，預(yù)計(jì)未來房屋租金將出現(xiàn)回落。
房貸政策：是繼續(xù)從緊還是稍有松動(dòng)？
差別化房貸政策，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進(jìn)入政策顯現(xiàn)期后，未來圍繞樓市的金融調(diào)控，將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛，為市場(chǎng)矚目。
央行數(shù)據(jù)顯示，在政策出臺(tái)后的5月份，我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過15%。此外，從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出，5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來，但分析人士認(rèn)為，房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?BR> 歷史上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當(dāng)年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動(dòng)后，2009年樓市呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。
“在政策的引導(dǎo)下，樓市正在經(jīng)歷金融去杠桿化的過程?！敝袊?guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室主任尹中立指出，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng)，資金的渠道主要有四條：資本市場(chǎng)、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資?，F(xiàn)在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場(chǎng)融資來說，“國(guó)十條”使房地產(chǎn)類上市公司在內(nèi)地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場(chǎng)上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款，新政策對(duì)地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模。此外，北京等城市對(duì)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比2007年更加嚴(yán)格，而二套房貸的首付為 50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預(yù)售的方式取得資金的通道也受到了影響。
不過專家也指出，目前市場(chǎng)已進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動(dòng)備受關(guān)注。不少專家建議，對(duì)于已出臺(tái)的政策應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行，不能松動(dòng)，避免市場(chǎng)搖擺。當(dāng)然，他們提出也不宜再出臺(tái)新的從緊措施。
稅收政策：是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏還是防火墻？
新一輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場(chǎng)的猜想。
中央政府明確要求“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項(xiàng)稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅，還是對(duì)個(gè)人住宅開征的房產(chǎn)稅？政策何時(shí)出臺(tái)，試點(diǎn)先行還是全國(guó)推開，市場(chǎng)高度關(guān)注。
在剛剛結(jié)束的“博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，來自REICO工作室的博士任榮榮說：“無論近期內(nèi)物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否真正開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來彌補(bǔ)未來財(cái)政收入的不足?！?BR> 廖英敏表示：“對(duì)個(gè)人住宅開征房產(chǎn)稅有利于對(duì)住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣要么租，這會(huì)增加社會(huì)公共住房資源，應(yīng)該積極推進(jìn)?！?BR> 對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，在很多人眼里認(rèn)為是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，開征此類稅種不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲，一些實(shí)行物業(yè)稅的國(guó)家，也沒有改變幾十年房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。
對(duì)此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房?jī)r(jià)上揚(yáng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，但是有了這個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房需求的總規(guī)模，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房?jī)r(jià)表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效減少房?jī)r(jià)大起大落所帶來的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)社會(huì)生活的沖擊。會(huì)使得城鎮(zhèn)化過程中住房的需求表現(xiàn)、購(gòu)買意愿和房?jī)r(jià)形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn)。
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