投資寫字樓專業(yè)性更強 業(yè)內(nèi)建議謹慎做長線
發(fā)布時間：2010年06月13日分享到：近年來，由于房價的持續(xù)上升，許多個人投資者加入住宅投資的行列，住宅租賃市場出現(xiàn)供大于求的情況，房價上升而租賃價格下滑，致使投資住宅收益率下挫。許多投資者開始尋求新的投資點，而房地產(chǎn)恰恰作為全球投資者最有價值的投資品種，一直受到投資者的青睞。寫字樓更是由于供量小、需求量大，會有較高的投資回報率。因此，在種種優(yōu)勢下，寫字樓自然成為了當(dāng)前市場重為看好的一大投資。
何為寫字樓是我們必須要了解的，寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟實體和非營
利性的管理機構(gòu)，是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。因此，寫字樓不同于住宅，它的用途就是商業(yè)辦公形式，而寫字樓在近幾年的興起，讓我們也看到了他的巨大潛力正在不斷蔓延。
近期，由于住宅市場首付的提高，一些投資者開始望而卻步，而對于首付比例已經(jīng)逐步向?qū)懽謽强待R下，也讓一部分人開始把目光轉(zhuǎn)移到投資寫字樓上，但是，寫字樓投資與住宅差別很大。而且，寫字樓是宏觀經(jīng)濟的顯示器，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟風(fēng)險最低的物業(yè)，已類似于股票的投資風(fēng)險，因此，投資寫字樓比住宅要專業(yè)，，寫字樓的投資者一定要慎重。
寫字樓雖然潛力之大，但也要多為慎重，這其中投資所要注意的地方分為以下幾點：
其一，與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。今年，寫字樓市場的供應(yīng)量會相對擴大，平均投資回報率也就不會像今天那樣高，但地段，品牌等都會影響收益。因此，你要有一雙慧眼。寫字樓提供的商務(wù)配套資源也決定著產(chǎn)品品質(zhì)的檔次。好的物業(yè)管理可以讓物業(yè)保值增值，相對于住宅而言，全面高效的物業(yè)管理能大幅提升寫字樓的辦公效率，因而對提升寫字樓價值至關(guān)重要。
其二，寫字樓平均價格一直不是特別高，比較穩(wěn)定，但高端的寫字樓在哪辦公就是最為關(guān)鍵的，好的地點所帶給寫字樓投資回報率是可觀的，因此，地段問題是投資前首要考慮的，其次，寫字樓現(xiàn)在開始有營業(yè)執(zhí)照，以前找個其他的房子都可以，但是現(xiàn)在必須有自己的房子，或者你租房子得經(jīng)過業(yè)主委員會等等，其實有時候挺難。像今年網(wǎng)上購物要求登記什么的，要求的挺好，但是做到很難。而且，自金融危機后，大學(xué)生就業(yè)的問題很多，當(dāng)前都是個人創(chuàng)業(yè)者比較多，都需要辦公場所，也就是說寫字樓今后也是可以保值。而且還有一個特點，老百姓投資的并不大，持有這個寫字樓租金還貸款都可以。
其三，寫字樓的功能也很重要，需要有其他的一些配套，酒店、銀行、商貿(mào)、文化休閑娛場所，實現(xiàn)功能的多樣性。從市場對寫字樓的需求來看，寫字樓要針對不同企業(yè)的需求開發(fā)出不同的產(chǎn)品，要有高端的，也要有低端的。當(dāng)然，目前在高端寫字樓需求會比較有限。但無論高低檔對于寫字樓，都必須要注重內(nèi)外環(huán)境的營造。外部環(huán)境主要是要有良好的交通條件。內(nèi)部主要是物業(yè)管理，要有豪華大堂、足夠的停車場、配套會所，以及電梯質(zhì)量、空調(diào)等，對保安、消防系統(tǒng)，軟環(huán)境等方面的要求也比較高。
其四，寫字樓屬于長線投資，一般而言，以出租為主的寫字樓大概10年才能收回投資，但是，在樓市走向越來越不明朗的情況下，寫字樓的長期持有顯然是更理性的投資方式。而寫字樓的回報率是每個投資者都很關(guān)心的一個問題，一般計算回報率有兩個公式。第一個公式是投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價，高租金、低售價是投資的最佳方案。第二個公式是年收益×15年=房產(chǎn)購買價，如果投資的物業(yè)，年收益×15年大于物業(yè)的購買價，則該物業(yè)是收益比較高的。但對于，投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業(yè)時，要注意，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。
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